房地產項目投資經濟測算-資料下載頁
2025-05-14 21:45本頁面
【正文】 測算 操作指引 重要假設 不動產的價值表現(xiàn)為其為占有者帶來的未來收益，由于資金具有時間價值，為了用未來的收益體現(xiàn)現(xiàn)時的價值，必須將未來收益進行折現(xiàn)。 常用于兩個方面，即根據(jù)租金測算房地產價值和根據(jù)酒店經營收益測算酒店價值。 收益還原法即是將在資產未來每年預期的純收益，以一定的還原利率還原至測算時點，以求取房地產價值的一種方法。 理論依據(jù) 操作指引 序號 項目內容 計算說明 一 月租金收益 單位面積月租金 建筑面積 1 空臵損失收益 空臵率 月租金收益 2 年租金收益 (月租金收益 空臵損失） 12 二 扣減項目 A+B+C+D+E+F+G+H+I+J 年租金收益 5% 營業(yè)稅 3% 營業(yè)稅 1% 年租金收益 2% 年租金收益 12% 年租金收益 % 建購價 1% 年租金收益 2% 建購價 % 土地面積 收費標準 三 年純收益 年租金收益 扣減項目 四 年稅后收益 年純收益 所得稅 計算說明中相關稅費及費用計提比例僅供參考。 測算出收益期內每年的稅后收益，并折現(xiàn)至測算時點，合計數(shù)即為不動產的價值。 測算過程 單位面積租金 年租金收益 年純 收益 年稅后收益 ③ 酒店價值測算 酒店價值測算一般根據(jù)經營期內酒店取得的經營凈收益來測算酒店價值，測算過程的重點是如何確定酒店經營期內的經營凈收益。 酒店經營收益來源大致分為四種，即客房收入、餐飲收入、商品收入和其他收入，其中前兩項收入占主體部分； 酒店支出項包括經營成本、酒店裝修及維修成本、相關經營稅費。 經營凈收益為酒店取得的稅后利潤，即為經營收益與支出項之差扣除所得稅后的余額。 序號 項目 一 營業(yè)收入（萬元） 其中：客房收入（萬元） 占總收入比重 餐飲收入（萬元） 占總收入比重 商品收入（萬元） 占總收入比重 其他收入（萬元） 占總收入比重 經營收益 如果酒店已開始經營，則根據(jù)當前經營情況確定經營凈收益，并依據(jù)預期對未來經營凈收益加以調整。 但一般來說，我們進行價值預測時酒店都處于尚未經營階段，相關數(shù)據(jù)需依據(jù)類似酒店經營情況和經驗數(shù)據(jù)進行估計。 =房價 客房數(shù) 入住率 餐飲、商品、其他收入數(shù)據(jù)的取得比較困難，但同類酒店這三項收入與客房收入之比相對穩(wěn)定，因此在無法直接調查獲取的情況下，可以據(jù)此推斷這三項收入。 序號 項目 二 經營成本 客房經營成本 餐飲成本 商品成本 其他成本 三 酒店裝修及維修成本 四 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 房產稅 土地使用稅 支出項 一般按照相應收入的比例計算，比例的確定同樣需依據(jù)類似酒店和經驗數(shù)據(jù)進行估計。 酒店的日常維修成本較高，且每經過 58年需重新裝修一次，這部分成本應分攤到每年。 稅費應按照當時當?shù)叵嚓P規(guī)定。 推算出經營期內每年的經營凈收益，并折現(xiàn)至測算時點，合計數(shù)即為酒店的價值。 測算過程 經營 收益 支出項 所得稅 經營 凈收益
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