【正文】 入合計(jì)銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3456789101112銷(xiāo)售單價(jià)(元/㎡)商業(yè)用房　　5415 5415 5415 5415 5848 5848 5848 5848 6316 6316 小高層住宅　　3240 3240 3240 3240 3499 3499 3499 3499 3779 3779 高層住宅　　3090 3090 3090 3090 3337 3337 3337 3337 3604 3604 地下車(chē)庫(kù)　　2000 2000 2000 2000 2080 2080 2163 2163 2250 2250 1銷(xiāo)售收入 商業(yè)用房銷(xiāo)售收入 開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡)　 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡) 小高層銷(xiāo)售收入 　 開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡)　 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡) 高層銷(xiāo)售收入 　 開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡)　 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡) 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入 　 開(kāi)工面積(萬(wàn)㎡)　 銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡) 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 % 表92 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年2010年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1資金來(lái)源 銷(xiāo)售收入 自有資金 7000　　　　　　　　　　　外部借款 3500250033001900　　　　　　　　2資金運(yùn)用 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 0000153土地增值稅 0000所得稅 0000借款本金償還 00000000借款利息支付 000000003盈余資金 4累計(jì)盈余資金 表93 項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年2010年1234567891011121銷(xiāo)售收入 2總成本費(fèi)用 3稅金及附加（%) 4土地增值稅 5利潤(rùn)總額(123) 6所得稅(25%) 7稅后利潤(rùn)(4)(5) 計(jì)算指標(biāo)投資利潤(rùn)率%資本金利潤(rùn)率%資本金凈利潤(rùn)率%注：土地增值稅和所得稅均在計(jì)算期最后一年進(jìn)行了清算。第 42 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表94 項(xiàng)目還本付息表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目2007年2008年2009年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累計(jì)貸款0 3544 6164 9659 11824 8416 5986 4725 2本期新增貸款3500 2500 3300 1900 0 0 0 0 3本期應(yīng)計(jì)利息44 120 195 265 296 210 150 118 4本期應(yīng)還本金0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 5本期應(yīng)還利息0 0 0 0 296 210 150 118 注：考慮最大還款能力還款方式第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是基于前述有關(guān)售價(jià)的預(yù)測(cè)，售價(jià)年增長(zhǎng)幅度的預(yù)測(cè)，房屋的銷(xiāo)售率，基準(zhǔn)收益率設(shè)定，融資利息費(fèi)用率及工程造價(jià)年增長(zhǎng)率等關(guān)鍵性指標(biāo)。有關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表101：評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)。表101 評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)表物業(yè)類(lèi)別/指標(biāo)名稱2008年售價(jià)(元/㎡)年增長(zhǎng)率銷(xiāo)售率備注商業(yè)用房(平街層)70008%70%商業(yè)用房(2F及以上)37508%70%小高層住宅32008%98%高層住宅30508%98%地下車(chē)庫(kù)20004%50%貸款年利息費(fèi)用率10%－－現(xiàn)行貸款利率和集團(tuán)公司融資情況標(biāo)準(zhǔn)投資收益率(i)12%－－《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）工程造價(jià)指數(shù)年增長(zhǎng)率%－－重慶市工程造價(jià)信息二、財(cái)務(wù)評(píng)估靜態(tài)指標(biāo)本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為5984萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額為4584萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率(稅前)%，%，指標(biāo)在行業(yè)中處于較高水平，投資回收期滿足要求（有關(guān)指標(biāo)詳見(jiàn)表102：投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表）。三、財(cái)務(wù)評(píng)估動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按某一基準(zhǔn)收益率（Ic），將計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本投資分析基準(zhǔn)收益率按12%計(jì)算。本項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1822萬(wàn)元，均大于零，說(shuō)明項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益率高于基準(zhǔn)收益率（12%）。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表103：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0 時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目自身的實(shí)際動(dòng)態(tài)贏利能力。%，%，均高于基準(zhǔn)收益率12%。%。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表104：項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表。表102 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表一靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)值備注項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率 %年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 %年平均凈利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%投資回收期 年　二動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) %　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后) %　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)2932 萬(wàn)元ic=12%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)1822 萬(wàn)元ic=12%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %　三其他指標(biāo)　項(xiàng)目總投資41410 萬(wàn)元　項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入52798 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)總額5984 萬(wàn)元　稅后利潤(rùn)總額4584 萬(wàn)元　項(xiàng)目啟動(dòng)資金18200 萬(wàn)元　項(xiàng)目資本金7000 萬(wàn)元　外部融資11200 萬(wàn)元　第 45 頁(yè) 共 51 頁(yè)北部新區(qū)H29地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表103 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號(hào)　2007年2008年2009年2010年1234567891011121現(xiàn)金流入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 銷(xiāo)售收入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 其他收入　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出10322 2512 3344 1858 3507 4478 3946 3449 3234 2868 2916 2983 建設(shè)投資10322 2512 3344 1858 3025 4002 3588 2840 2612 2555 1733 1621 營(yíng)業(yè)稅及附加0 0 0 0 408 403 302 515 526 265 153 332 土地增值稅0 0 0 0 74 73 55 94 96 48 1030 1030 3稅前凈現(xiàn)金流量(12)10322 2512 3344 1858 3914 2848 1552 5915 6326 1943 135 3056 4累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14121 11274 9722 3807 2518 4461 4326 7382 5所得稅0 0 0 0 211 207 141 281 288 116 78 78 6稅后凈現(xiàn)金流量(35)10322 2512 3344 1858 3704 2640 1411 5634 6038 1827 213 2978 7累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14332 11692 10281 4647 1390 3217 3004 5982 計(jì)算指標(biāo):項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)：%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)：(ic=12%)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)：(ic=12%)項(xiàng)目投資回收期(所得稅前)：表10