【正文】 入合計銷售面積(萬㎡)2008年2009年2010年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3456789101112銷售單價(元/㎡)商業(yè)用房　　5415 5415 5415 5415 5848 5848 5848 5848 6316 6316 小高層住宅　　3240 3240 3240 3240 3499 3499 3499 3499 3779 3779 高層住宅　　3090 3090 3090 3090 3337 3337 3337 3337 3604 3604 地下車庫　　2000 2000 2000 2000 2080 2080 2163 2163 2250 2250 1銷售收入 商業(yè)用房銷售收入 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 小高層銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 高層銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 車庫銷售收入 　 開工面積(萬㎡)　 銷售面積(萬㎡) 2經(jīng)營稅金及附加 % 表92 項目資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計2007年2008年2009年2010年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1資金來源 銷售收入 自有資金 7000　　　　　　　　　　　外部借款 3500250033001900　　　　　　　　2資金運用 開發(fā)建設(shè)投資(不含利息) 經(jīng)營稅金及附加 0000153土地增值稅 0000所得稅 0000借款本金償還 00000000借款利息支付 000000003盈余資金 4累計盈余資金 表93 項目損益表 單位：萬元序號項目合計2007年2008年2009年2010年1234567891011121銷售收入 2總成本費用 3稅金及附加（%) 4土地增值稅 5利潤總額(123) 6所得稅(25%) 7稅后利潤(4)(5) 計算指標投資利潤率%資本金利潤率%資本金凈利潤率%注：土地增值稅和所得稅均在計算期最后一年進行了清算。第 42 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項目可行性研究報告表94 項目還本付息表單位:萬元序號項目2007年2008年2009年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1期初累計貸款0 3544 6164 9659 11824 8416 5986 4725 2本期新增貸款3500 2500 3300 1900 0 0 0 0 3本期應(yīng)計利息44 120 195 265 296 210 150 118 4本期應(yīng)還本金0 0 0 0 3408 2430 1261 4725 5本期應(yīng)還利息0 0 0 0 296 210 150 118 注：考慮最大還款能力還款方式第十章 財務(wù)評價一、評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)本次財務(wù)評價是基于前述有關(guān)售價的預(yù)測，售價年增長幅度的預(yù)測，房屋的銷售率，基準收益率設(shè)定，融資利息費用率及工程造價年增長率等關(guān)鍵性指標。有關(guān)數(shù)據(jù)詳見表101：評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標。表101 評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標表物業(yè)類別/指標名稱2008年售價(元/㎡)年增長率銷售率備注商業(yè)用房(平街層)70008%70%商業(yè)用房(2F及以上)37508%70%小高層住宅32008%98%高層住宅30508%98%地下車庫20004%50%貸款年利息費用率10%－－現(xiàn)行貸款利率和集團公司融資情況標準投資收益率(i)12%－－《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）工程造價指數(shù)年增長率%－－重慶市工程造價信息二、財務(wù)評估靜態(tài)指標本項目稅前利潤總額為5984萬元，稅后利潤總額為4584萬元，投資利潤率(稅前)%，%，指標在行業(yè)中處于較高水平，投資回收期滿足要求（有關(guān)指標詳見表102：投資項目財務(wù)評價指標一覽表）。三、財務(wù)評估動態(tài)指標財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按某一基準收益率（Ic），將計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)贏利能力的動態(tài)評價指標。本投資分析基準收益率按12%計算。本項目所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬元，所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為1822萬元，均大于零，說明項目動態(tài)收益率高于基準收益率（12%）。詳細計算過程見表103：項目投資現(xiàn)金流量表。財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項目在計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0 時的折現(xiàn)率。反映出項目自身的實際動態(tài)贏利能力。%，%，均高于基準收益率12%。%。詳細計算過程見表104：項目資本金現(xiàn)金流量表。表102 投資項目財務(wù)評價指標一覽表一靜態(tài)評價指標指標值備注項目投資利潤率 %年平均利潤/項目總投資*100%項目資本金利潤率 %年平均利潤/項目資本金*100%項目資本金凈利潤率 %年平均凈利潤/項目資本金*100%投資回收期 年　二動態(tài)評價指標　　　項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) %　項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后) %　項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)2932 萬元ic=12%項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)1822 萬元ic=12%資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 %　三其他指標　項目總投資41410 萬元　項目銷售總收入52798 萬元稅前利潤總額5984 萬元　稅后利潤總額4584 萬元　項目啟動資金18200 萬元　項目資本金7000 萬元　外部融資11200 萬元　第 45 頁 共 51 頁北部新區(qū)H29地塊項目可行性研究報告表103 項目現(xiàn)金流量表序號　2007年2008年2009年2010年1234567891011121現(xiàn)金流入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 銷售收入0 0 0 0 7421 7325 5497 9363 9559 4810 2782 6039 其他收入　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出10322 2512 3344 1858 3507 4478 3946 3449 3234 2868 2916 2983 建設(shè)投資10322 2512 3344 1858 3025 4002 3588 2840 2612 2555 1733 1621 營業(yè)稅及附加0 0 0 0 408 403 302 515 526 265 153 332 土地增值稅0 0 0 0 74 73 55 94 96 48 1030 1030 3稅前凈現(xiàn)金流量(12)10322 2512 3344 1858 3914 2848 1552 5915 6326 1943 135 3056 4累計稅前凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14121 11274 9722 3807 2518 4461 4326 7382 5所得稅0 0 0 0 211 207 141 281 288 116 78 78 6稅后凈現(xiàn)金流量(35)10322 2512 3344 1858 3704 2640 1411 5634 6038 1827 213 2978 7累計稅后凈現(xiàn)金流量10322 12834 16178 18036 14332 11692 10281 4647 1390 3217 3004 5982 計算指標:項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)：%項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)：%項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)：(ic=12%)項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)：(ic=12%)項目投資回收期(所得稅前)：表10