【文章內(nèi)容簡介】 荒置，用途未知，將會影響項目在后期的動作及推廣；建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設立銷售中心。機會（O）l 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人口的入??；l 周邊可供開發(fā)用地較少，項目市場競爭較弱；l 項目場地平整，有利于減少開發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤。威脅（T）l 項目周邊其他熱點住宅板塊對客源的分流。l 項目場地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開發(fā)，物流中心暫時搬遷至前面或后面地塊，其帶來的若干負面效應將會影響本案的銷售。l 地塊西南角邊緣處有渝懷鐵路隧道穿過,地塊退紅線3米多,其的修建及規(guī)劃變更的可能,會對項目開發(fā)造成影響。小結(jié)：通過以上的分析，可以看出，項目地塊臨金科天籟城側(cè)有著相對較好的居住環(huán)境，EBD（生態(tài)商務區(qū)）、金融中心、外事中心的發(fā)展，將會帶來更多的產(chǎn)業(yè)人口的入駐及生活配套的完善，并且項目具有較好的景觀資源和休閑居住資源。因此項目在規(guī)劃設計及營銷過程中，應盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對其的影響，打造成中高檔樓盤的形象，才會在獲取良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第五章 項目初步定位一、目標客戶定位區(qū)域目標客戶群目前，通過對金科天湖美鎮(zhèn)、金科天籟城、金科中華坊、財富中心等項目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購買及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域為輔，而我市周邊區(qū)縣來客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以中高端多層、低密度項目作為市場的主導，其建筑形態(tài)主要以花園洋房（5+1）、板式小高層（18F）為主，點式高層（1830F）為輔，其主力客層多來自區(qū)域內(nèi)政府職能部門與移動、電信等國有大中型企業(yè)的中高層及以上的高管，作為私企老板、業(yè)內(nèi)人士與其他精英們也不干落后的成為區(qū)域內(nèi)先居者，他們擁有豐富社會資源，有著豐厚的收入來源，擁有自主的交通工具，主力年齡范圍在3045歲之間，這支主力軍推動了本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。最具參考價值目標客戶（中興渝景苑）據(jù)中興渝景苑內(nèi)部銷售初步統(tǒng)計，移動、電信是他們最主力客戶，該部門主管、部門經(jīng)理、技術(shù)人員之類的，他們收入狀況略微豐厚、相對穩(wěn)定，顧能承受總價在25萬以內(nèi)的兩房，3035萬的三房，年齡范圍相對較寬在2550之間，是因為個人能力而決定，他們對公交配套的依賴性相對較強，從建筑形態(tài)的接受度來看，3040之間的中青年對于小高層、高層的抗性不大，相對容易接受，戶型設計只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相對較高，4050歲年齡階段群體他們通過充足的積累在戶型設計的功能性和舒適度方面要求要略高一些。該案自2006年9月點式小高層5號樓（11+一梯四戶）開盤以就去化率看來，點式小高層6號樓（18+兩梯六戶），于2007年1月至今開盤入市以來去化50%55%，從客戶群體的接受程度看來，我們可以分析出：在面積控制合理在戶型設計上鑒于舒適和實用之間尊尋合理的市場價格。結(jié)論：在滿足分析中3項條件，18F30F的高層建筑也能實現(xiàn)較好的市場效果，我們通過項目測試和他們對市場專業(yè)的見解，直接反映出了，客戶對于高層低密度的認同度還是較高的。通過深入調(diào)研和統(tǒng)計分析如：天湖美鎮(zhèn)、天籟城、中華坊、財富中心等項目的成功銷售已經(jīng)印證了該項目小高層（18+1）的市場前景是看好的，也為我司項目的目標客戶群體，起到了引導性、和方向性、重要性。本項目目標客戶群我們對本案的目標客戶群初步解析如下：⑴、目標客層區(qū)域主要以項目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。⑵、目標客層職業(yè)通過調(diào)研高新園內(nèi)已經(jīng)投入運營的近100方的高科技產(chǎn)業(yè)樓宇，分布著各企業(yè)的中、基層管理者與部分技術(shù)人員，同時該群體也不排除分布在區(qū)域內(nèi)的政府職能部門以及移動、電信等未置業(yè)與將置業(yè)的潛在群體。⑶、目標客層年齡2535歲之間的主體年齡區(qū)間，3645歲為輔助群體。⑷、目標客層消費力在高科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢企業(yè)條件下他們相對穩(wěn)定的收入足以支撐他們置業(yè)。⑸、目標客對產(chǎn)品需求他們是實用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設計體現(xiàn)功能性和一定舒適度。⑹、目標客層對于配套的需求在本社區(qū)內(nèi)配套上滿足基本生活需求便可。二、產(chǎn)品定位項目檔次定位通過對區(qū)域的分析及周邊項目的調(diào)研，我們建議將項目打造成中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。理由：⑴、項目所處區(qū)位的諸多優(yōu)勢，及臨近金科天籟城片區(qū)的優(yōu)勢，使其注定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品；⑵、通過對周邊房地產(chǎn)項目的調(diào)研，周邊高層產(chǎn)品的銷售與花園洋房等高檔產(chǎn)品的銷售旗鼓相當，甚至高層的銷售速度快于花園洋房的銷售速度（財富中心就是），因此，從市場的角度和經(jīng)濟效益的角度，我們都建議項目用足容積率，以量來獲取較多的利潤；⑶、項目占地規(guī)模相對較小，且四面臨馬路，兩側(cè)還緊臨經(jīng)濟適用房等低檔小區(qū)，因此，不太適合打造花園洋房等高端產(chǎn)品；⑷、從周邊項目的調(diào)研來看，高層產(chǎn)品應以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。物業(yè)形態(tài)配比建議以點式高層為主，板式小高層為輔，并輔以少量的臨街商業(yè)。建議在項目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點式高層住宅，在臨近金科天籟城側(cè)布以小高層板式住宅，在布局與視線通廊上，應充分利用地塊西、北側(cè)的自然景觀（山景、公園景觀等）及建筑景觀（金科天籟城社區(qū)等景觀），做到景觀資源最大化。商業(yè)建議以裙房或獨立臨街門面的形式布局，以12層為宜，建議主要在項目東、西兩側(cè)布置，體量控制在5000㎡左右。戶型區(qū)間建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房，戶型設計在控制面積的同時，保證其功能的齊全及使用的舒適性。具體戶型配比有待于隨著調(diào)研的深入而更細化、更精確。三、價格定位通過對項目區(qū)域的深入分析和項目周邊參考個案的調(diào)研，假定本案能在明年銷售，我們暫定項目靜態(tài)銷售為點式高層套內(nèi)價格3600元/㎡、板式小高層套內(nèi)價格3800元/㎡，商業(yè)門面套內(nèi)面積銷售均價一層為8400元/㎡、二層為4500元/㎡。具體價格策略有待于隨著調(diào)研的深入而更細化、更精確。第六章 項目規(guī)劃設計方案及評價一、項目開發(fā)方向分析根據(jù)項目的規(guī)劃控制指標，結(jié)合我們對項目進行的前期市場調(diào)研結(jié)果，要使項目的規(guī)劃指標用足，項目只能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開發(fā)建設多層花園洋房。因此，本項目的開發(fā)方向為小高層和高層住宅的各種組合。二、項目規(guī)劃設計方案及評價根據(jù)前階段的工作成果，設計了如下四種方案：（一）方案一6棟高層（32層）+9棟小高層（11層）+獨立商業(yè)設計原則考慮到該項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢，周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當?shù)赜嘘P(guān)部門的建設要求和建設標準，確定本小區(qū)的設計原則如下：1．根據(jù)甲方的開發(fā)意見的要求，并協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。2．作為新世紀的住區(qū)建設工程，設計應展望新世紀居住理念，具有超前性，達到高起點與高水準。3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿足適時室內(nèi)居住水平的同時，加強戶外環(huán)境設計。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。4．充分利用現(xiàn)有地形條件，繼承和發(fā)揚周邊當?shù)匚幕?，將自然環(huán)境和人造社區(qū)優(yōu)化成一個可持續(xù)的、功能化和藝術(shù)化的生活社區(qū)。5. 本項目將商住區(qū)的規(guī)劃設計放在城市的大視野下進行思考，建立完善的城市系統(tǒng)，以控制城市發(fā)展的空間序列和形態(tài)；創(chuàng)新獨特的城市景觀設計，將對原有城市的景觀從形態(tài)和精神上進行全面的更新，按照有機整體的功能要求，進行全面布局；遵從合理發(fā)展原則，以區(qū)域的發(fā)展帶動整個城市的發(fā)展和進步，使其處于一個動態(tài)的升級系統(tǒng)中。6．商業(yè)歷來是開發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細分市場。設計概念概念一——人車分流，動靜分區(qū)車行系統(tǒng)和步行系統(tǒng)分開設置，車行系統(tǒng)同室外道路停車結(jié)合，形成“鬧”的外環(huán)，步行系統(tǒng)同中央綠地相結(jié)合，形成“靜”的核心。使小區(qū)內(nèi)居民有一個安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。概念二——城市中心的綠色生態(tài)居住文化精心設計小區(qū)景觀，綠地能盡可能的實現(xiàn)全小區(qū)居民的“共享”，每戶住宅均朝向主要景觀區(qū)，作到推窗見景。概念三——城市設計思想的運用以運營城市的意識，把對城市的功能進行有機的整合作為本項目規(guī)劃的思想和原則基礎。概念四——現(xiàn)代的建筑設計風格本設計采用的空間及立面構(gòu)成手法均充滿現(xiàn)代的造型風格，力爭以典雅的現(xiàn)代風格形成清新而鮮明的個性。概念五——充分體現(xiàn)對家庭生活的原點通過對家庭發(fā)展趨勢的關(guān)注實現(xiàn)“以人為本”的設計思想。家庭具有比純粹的居住更為廣泛的社會功能，因而也將賦予居住區(qū)更為生動的時代氣息。因此，小區(qū)設計定位于為每個人及每個家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。概念六——密切關(guān)注21世紀人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢。隨著我國開始進入老齡人口社會，我們在設計中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專門的健身、娛樂設施，、運動的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設施及場地，使居住者的活動范圍不僅局限于居室?？偲矫娌贾每偲矫娌季猪槕鞘性O計的架構(gòu)，充分照顧到與城市道路的關(guān)系，結(jié)合地形與周邊建筑，與環(huán)境協(xié)調(diào)共生。建筑布局以點線結(jié)合的方式，開合有度、高低錯落；社區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)豐富多樣，結(jié)合環(huán)境又具有可識別性；各組團結(jié)合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調(diào)。交通組織車行流線為避免給城市干道帶來巨大壓力，將小區(qū)車行出入口、地下車庫入口全部設在次干道，充分發(fā)揮支路的交通功能，并將幾個車流節(jié)點在支路上拉開距離合理布置。外部人流則在整個項目的沿街面設計美觀、順暢的人行道，并利用建筑的退讓、懸挑等手法變換空間尺度，形成商業(yè)步行街、小廣場等豐富的、多主題的開放步行體系。，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：（二）方案二5棟高層（3233層）+11棟小高層（9棟11層、2棟15層）+獨立商業(yè)總平面布置組團式布局，通過圍合和半圍合的方式，結(jié)合點式高層和板式小高層，并采用底層架空的手法營造出多個即獨立又相互聯(lián)系的居住院落空間；規(guī)劃中的高層建筑45度角布置，保證充分享受陽光，避免發(fā)生對視。同時，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準。獨立劃分的商業(yè)用地，為以后商業(yè)開發(fā)的升級和功能的調(diào)整提供了很大空間；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。組團式布局，易于分期開發(fā)。設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：（三）方案三4棟高層（32層）+16棟小高層（11層）+獨立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營造出超大中心庭院，四棟點式高層點綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧靜的居住空間，提高了居住品質(zhì)；住區(qū)內(nèi)形成南北和東西兩個視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀；商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：（四）方案四4棟高層（32層）+11棟小高層（6棟11層，5棟18層）+獨立商業(yè)總平面布置采用圍合式布局方式，點式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項目豐富的空間層次；小區(qū)內(nèi)部建筑錯落布置，形成一大一小兩個中心花園。同時，本方案建筑布局方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準；設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 ，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下：三、項目初步方案選擇根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對今后市場的一個基本判斷，我們初步選擇“方案一”做為詳細分析測算的依據(jù)，項目的經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表61：表61 項目經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表指標名稱指標值比例備注項目總用地面積(萬㎡) －項目凈用地面積(萬㎡) －容積率 －　建筑密度(%) 　　綠地率(%) 　　總建筑面積(萬㎡) %　 地上建筑面積(萬㎡) %　 地下建筑面積(萬㎡) %　其中　住宅用房(萬㎡) %　　　　其中　小高層住宅(萬㎡) %12層 高層住宅(萬㎡) %32層 商業(yè)用房(萬㎡) %2層 公建配套(萬㎡) %　 地下車庫用房(萬㎡) %地上考慮20% 地下配套用房(萬㎡) %　第七章 項目開發(fā)建設及銷售計劃一、開發(fā)建設計劃由于本項目總建筑面積為16萬方左右，由6棟高層和6棟小高層組成，且項目的場地平整，無拆遷，周邊配套設施齊全，可以實施快速開發(fā)。預計從取得土地到整個項目開發(fā)銷售結(jié)束可以控制在3年內(nèi)。初步做下安排：取得土地使用權(quán)：2007年7月 市場調(diào)查及定位：2007年78月 [2個月]設計及報建：2007年9月2008年1月 [5個月]工程建設：2008年2月2009年12月 [23個月]項目銷售：2008年7月2010年6月 [18個月]開發(fā)結(jié)束：2010年6月二、各期開發(fā)建設面積根據(jù)對市場的預期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設計：物業(yè)形態(tài)合計建筑面積(萬㎡)2008年2009年