【文章內(nèi)容簡介】 ，帶動(dòng)X市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，打造新的增長極?！把睾?qiáng)市新引擎”。將新區(qū)發(fā)展成繼唐山曹妃甸新區(qū)、滄州渤海新區(qū)之后，在河北建設(shè)沿海強(qiáng)省總體布局中舉足輕重的又一科學(xué)發(fā)展示范區(qū)，為該市發(fā)展提供新的強(qiáng)大動(dòng)力?！俺鞘邪l(fā)展新空間”。新區(qū)實(shí)施資源集成、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌策略，優(yōu)化濱海地帶“一帶四組團(tuán)”串珠式發(fā)展的空間布局，破解主城區(qū)土地、岸線、腹地不足的瓶頸制約，成為X未來城市建設(shè)和空間拓展的新區(qū)域?！疤厣珵I海新城區(qū)”。延續(xù)世界城市發(fā)展歷史脈絡(luò)，在南戴河主要延續(xù)X百年老別墅的歐式建筑風(fēng)格，建設(shè)歐洲街區(qū)；在黃金海岸地帶，以美式創(chuàng)新為主，集中商務(wù)、行政、金融、服務(wù)，承載小型、經(jīng)典的現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)功能；在七里海，擴(kuò)大濕地和森林，集北方皇家建筑和蘇州園林于一體，彰顯中國古典園林建筑特點(diǎn)?！耙缓藘梢怼⑷龓妮S”空間結(jié)構(gòu)獨(dú)具一格新區(qū)綜合分析濱海地帶的發(fā)展條件，統(tǒng)籌考量城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，延續(xù)組團(tuán)隔離的城市發(fā)展風(fēng)格，形成獨(dú)具一格的“一核兩翼、三帶四軸”的空間結(jié)構(gòu)。一核，指新城核心，即中央商務(wù)區(qū)。選址在黃金海岸地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向發(fā)展。主要功能包括行政商務(wù)、金融貿(mào)易、休閑娛樂、科技研發(fā)等。其中，在大蒲河口以南打造高新技術(shù)研發(fā)及產(chǎn)業(yè)區(qū)，并向縱深發(fā)展。兩翼，即南戴河特色文娛產(chǎn)業(yè)區(qū)和七里海生態(tài)休閑度假區(qū)。在南戴河打造文化娛樂中心，謀劃一批“歐式小鎮(zhèn)”，與X南北呼應(yīng)，凸顯城市魅力；借助七里海景觀，結(jié)合中國古典園林的建筑特色，形成極富魅力、彰顯特色的生態(tài)休閑度假區(qū)。三帶，指濱海景觀休閑帶、近海高尚生活帶與內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶。濱海景觀休閑帶，發(fā)展高端旅游休閑文化娛樂產(chǎn)業(yè)；近海高尚生活帶，緊密結(jié)合旅游、商務(wù)、休閑、娛樂等，發(fā)展特色居住、生態(tài)居住等地產(chǎn)項(xiàng)目，凸顯濱海生活質(zhì)量；內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、種植園經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代新型產(chǎn)業(yè)。四軸，即南戴河──留守營、牛頭崖發(fā)展軸，黃金海岸──昌黎縣城發(fā)展軸，大蒲河口──昌黎腹地發(fā)展軸，翡翠島、灤河口濕地──七里海度假區(qū)發(fā)展軸。分別突出發(fā)展文化娛樂現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與濱海城市特色，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及種植園經(jīng)濟(jì)特色，以及自然生態(tài)休閑特色。X新區(qū)區(qū)位優(yōu)越環(huán)境宜人X新區(qū)地處河北省東北部，隸屬首批沿海開放城市──X。該新區(qū)地理位置優(yōu)越，北依碣石，南臨渤海，東起戴河，西至灤河，海岸線長82公里。自然條件相當(dāng)獨(dú)特，擁中國北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場、世界罕見的海洋大漠風(fēng)光、華北最大的瀉湖七里海、22萬畝連綿黳郁的林帶等宜人景觀，被譽(yù)為中國最美的八大海岸之一。二、項(xiàng)目投資的必要性X市地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是公司一直關(guān)注的重點(diǎn)城市之一。該項(xiàng)目的啟動(dòng)將是公司實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍X的構(gòu)想的良好契機(jī)，對公司未來的發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。X市經(jīng)濟(jì)正處于穩(wěn)步發(fā)展期，城市居民生活水平較高，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，不過目前X城市居民居住上水平還比較低，預(yù)計(jì)未來X市商品住宅市場需求還將保持一個(gè)較長的增長期，該項(xiàng)目開發(fā)所面臨的宏觀市場環(huán)境較好。㎡，低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。按國際慣例，人均國民生產(chǎn)總值在3000美元—5000美元時(shí)，是住宅需求迅速增長時(shí)期。X市人均GDP為約4160美元，預(yù)計(jì)未來一段較長的時(shí)間里住宅市場將保持較旺盛的需求態(tài)勢。X是國務(wù)院批準(zhǔn)的全國甲級旅游城市，素有“京津后花園”之美譽(yù)，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是中國十佳宜居城市之一。 “西港東遷”工程的實(shí)施，有利于城市居住環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，良好的城市居住環(huán)境為X市商品住宅市場的良性、可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該項(xiàng)目處于X大旅游立市的省級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，市場潛力巨大，X區(qū)域旅游、療養(yǎng)資源目標(biāo)客戶認(rèn)知度較高，且地塊面積大，可持續(xù)性開發(fā)能力非常強(qiáng)，具有較好的收入回報(bào)，能夠滿足公司未來的利潤需求和發(fā)展要求。第三部分 市場研究一、土地市場現(xiàn)狀（一）2007年2009年10月X市土地出讓面積分析注：此土地信息來自皇島市土地收購儲(chǔ)備交易中心，數(shù)據(jù)截至2009年10月23日此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)規(guī)劃通途包括居住用地和含居住在內(nèi)的綜合用地。 從土地出讓面積看，2007年X市出讓土地26宗，為近三年以來土地出讓最大的一年，2008年，受金融危機(jī)和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的影響，當(dāng)年土地成交11宗，不足2007年成交量的3成。2009年110月，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)和地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的背景下，X市土地市場有所復(fù)蘇，住宅用地交土地11宗，已經(jīng)超過2008年全年土地成交總量（二）城市各行政區(qū)土地出讓量分析2007年，住宅建設(shè)用地出讓主要集中在海港區(qū)和X區(qū)，兩區(qū)共成交居住用地2866畝，約占當(dāng)年全市出讓總量的90%以上，其中，X區(qū)金夢海灣項(xiàng)目地塊5宗，%。2008年，X市出讓居住用地11宗，共計(jì)成交面積930畝，其中X區(qū)成交518畝，約占當(dāng)年成交土地總量的56%，城市向西發(fā)展的趨勢更加明顯。而海港區(qū)成交居住用地僅75畝，僅占當(dāng)年全市成交總量的8%。截止2009年10月23日，X市出讓的11宗居住用地，總成交面積1194畝，已經(jīng)超出2008年全年的出讓總量，其中海港區(qū)成交居住用地九宗，共計(jì)869畝，約占總成交面積的73%。綜上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港區(qū)、X區(qū)是近三年X市商品住宅用地供應(yīng)的主要區(qū)域之一，供應(yīng)量較大。從各出讓地塊分布的地理位置來看，城市核心區(qū)域內(nèi)的大面積土地較少。（二）各行政區(qū)域土地出讓價(jià)格分析土地出讓均價(jià)（萬元/畝）年份海港區(qū)X區(qū)山海關(guān)區(qū)2007年 2008年 2009年110月 平均樓面地價(jià)年份海港區(qū)X區(qū)山海關(guān)區(qū)2007年 2008年 2009年110月 價(jià)格下行原因： X區(qū)域土地成交面積增長比較迅速,且由于向黃金海岸方向擴(kuò)展，土地價(jià)格低于成熟的市區(qū)價(jià)格； 由于城市核心區(qū)域可出讓的土地面積比較少，海港區(qū)成交的土地區(qū)域逐年外擴(kuò)，而且擴(kuò)大幅度比較大，位置較偏。二、政策環(huán)境分析（一）中央針對房產(chǎn)的宏觀政策受房地產(chǎn)觀望氣氛及國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交量與成交價(jià)格雙降的局面，同時(shí)受出口受阻影響，國家經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)下滑跡象。為刺激內(nèi)需，國家在2008年下半年出臺(tái)了一系列的金融、土地、信貸等方面的政策，刺激房地產(chǎn)市場，拉動(dòng)內(nèi)需。2009年，在國家積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策刺激下，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場迅速回暖，交易活躍，整體呈現(xiàn)價(jià)量齊升的態(tài)勢。眾多開發(fā)企業(yè)儼然走出了2008年市場蕭條的陰影，重拾信心，紛紛出手拿地，各地“地王”頻現(xiàn)。為防止房地產(chǎn)市場過熱，中央相關(guān)部門近期頻頻出手，重點(diǎn)在打擊囤地、打擊捂盤惜售等方面進(jìn)行調(diào)控，相關(guān)稅收、金融等方面的政策也正在積極醞釀之中。（二）X市政府對住宅市場的相關(guān)政策受國際金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，2008年X商品房市場銷售量大幅萎縮，比2007年下降了近四成，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺，維持了較高的上漲水平。為應(yīng)對金融危機(jī)對X房地產(chǎn)市場的沖擊，2008年12月31日，政府出臺(tái)《X市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（秦政[2008]196號）》，分別從實(shí)施優(yōu)惠政策、加大金融支持力度、加大保障型住房建設(shè)力度、強(qiáng)力推進(jìn)“三改”工程、加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等八個(gè)方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行引導(dǎo)，并通過稅收、首付比例、房貸利率、公積金使用、落戶政策等實(shí)質(zhì)性調(diào)整措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行扶持。以此政策出臺(tái)為契機(jī)，在宏觀市場回暖的大環(huán)境下，2009年以來，X房地產(chǎn)市場開始逐步回暖，反映在住宅銷售面積上，2009年前10月的銷售量已經(jīng)超過2008年全年總量，商品房價(jià)格仍延續(xù)較穩(wěn)定的上漲態(tài)勢。在“三年大變樣”的方針指引下，X強(qiáng)力推進(jìn)“三改”（即舊住宅小區(qū)改善、棚戶區(qū)（危陋住宅區(qū)）改建、“城中村”改造），在改善市民居住條件的同時(shí)，將使得市區(qū)土地供應(yīng)增加，相關(guān)群體的購房需求也將市場發(fā)展注入新的活力。三、X市房地產(chǎn)市場概況（一）X市住宅市場供需狀況供需情況X商品住宅開發(fā)在2006年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，新開工面積和竣工面積比2005年增長近75%，2009年110月兩項(xiàng)指標(biāo)則與2008年全年水平相當(dāng)。2．商品住宅銷售面積3．商品住宅銷售價(jià)格4．商品住宅空置狀況X2002005年商品住宅竣工面積比2003年大幅下降，但銷售面積卻大幅上升，使其空置面積逐年降低，2006年降至10萬㎡以下。2006年竣工面積的增加，使2007年空置面積恢復(fù)至20萬㎡以上。X住宅市場潛力分析㎡，㎡；X市人均住宅面積低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃(20052020年)》中2010年城市區(qū)人口達(dá)到95萬，‰，根據(jù)預(yù)測，到2012年城市區(qū)人口將達(dá)到100萬；根據(jù)《X住宅建設(shè)規(guī)劃（20082012年）》，截止2012年年底，X市區(qū)居民人均住房面積達(dá)到30㎡，㎡/人。不考慮人口增長，住宅需求 ＝市區(qū)人口增加面積＝100萬人㎡/人＝315萬㎡規(guī)劃期內(nèi)，海港組團(tuán)共建設(shè)住房26360套，建筑面積220萬平方米。其中建設(shè)商品住房18900套，建筑面積176萬平方米(其中70%為套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房)；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房6900套，；建設(shè)廉租住房560套。X地處最具發(fā)展?jié)摿Φ沫h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，是東北與華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，城市氣候宜人，擁有長城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，是全國知名的度假、旅游勝地，交通便捷，是中國北方最適宜居住的城市之一，對北方有休閑、度假、養(yǎng)老需求的置業(yè)群體（據(jù)我部調(diào)研了解，外埠購房客戶主要來自北京、天津、唐山等周邊大城市和東北三?。┪^大。 由于X市得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，近幾年外地購房者所占比例已占到全市購房者的30%，20022007年，X市共建設(shè)商品住房1113萬㎡，其中30%約334萬㎡為外地購房者所購買。隨著X城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速，城市建設(shè)進(jìn)程加快，“西港東遷”工程的深入實(shí)施，城市居住環(huán)境將進(jìn)一步提升，旅游資源將得到更充分的的開發(fā)、利用，X房地產(chǎn)市場外埠購房者的吸引力也將逐步增強(qiáng)，外埠客戶對X的關(guān)注，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的支撐。6．X市城區(qū)“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃依據(jù)根據(jù)《X市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010年）》中2010年城市區(qū)常住人口達(dá)到85萬；根據(jù)《X市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》2010年人均住房建筑面積達(dá)到30㎡；根據(jù)《X市城市房屋拆遷規(guī)劃（20062010年）》和往年的拆遷量，每年拆除的住房面積為35萬㎡左右。同時(shí)考慮到X市得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，外地購房者所占比例已達(dá)30%。預(yù)計(jì)“十一五”期間城市區(qū)住房面積需求量為1030萬㎡。根據(jù)“十五”期末X市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃“十一五”，建筑面積800萬㎡（，建筑面積70萬㎡；套型建筑面積90—140㎡，建筑面積160萬㎡；套型建筑面積90㎡，建筑面積570萬㎡。）；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房（含廉租住房），建筑面積230萬㎡?！笆晃濉逼陂g，X市三個(gè)城區(qū)房地產(chǎn)詳細(xì)發(fā)展規(guī)劃如下表：海港區(qū)山海關(guān)區(qū)X區(qū)面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）面積（萬㎡）套數(shù)（萬套）商品房470180150高檔住宅35152090—140㎡100352590㎡以下335130105經(jīng)濟(jì)適用房1604030合計(jì)630220180（二）區(qū)域市場概況 市場熱點(diǎn)板塊目前X房地產(chǎn)市場可以劃分為市區(qū)濱海板塊、X黃金海岸板塊和南戴河三個(gè)大區(qū)域，但此三大區(qū)域間互動(dòng)性較弱，因此此次區(qū)域市場分析主要針對項(xiàng)目地塊所處的城市中心區(qū)域進(jìn)行。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位分布的集中程度和客戶關(guān)注程度，可把X市房產(chǎn)市場分為以上三大板塊。西山花園，均價(jià)640013000元/平米森林逸城，均價(jià)5500元/平米13800元/平米怡峰御景，均價(jià)6100元/平米御墅龍灣，均價(jià)15000元/平米淺水灣別墅49棟別墅，均價(jià)13800元/平米意向地塊灣海1號，4棟高層，觀海房均價(jià)8200元/平米戴河庭院，均價(jià)13000元/平米依海45176。，9層80㎡，64萬/套其他3050㎡，均價(jià)8000元/㎡金海岸，均價(jià)7500元/平米濱海新城，均價(jià)4298元/㎡