【正文】 對于這塊具有稀缺性自然環(huán)境資源的土地，發(fā)展部認為符合公司未來戰(zhàn)略發(fā)展需求，建議進行項目操作。 市場風險：由于建設(shè)進度問題，營造項目整體氛圍難度加大，如何控制項目市場培育期是今后經(jīng)營重點；216。216。 X大旅游立市策略：省、市兩級政府態(tài)度鮮明、政策傾斜。 資金壓力：整體資金投入量較大，項目操作和運營周期較長，有一定的資金壓力和運營壓力。216。第六部分：綜合分析與建議（一）SWOT分析優(yōu)勢216。會所——集商務(wù)、社交、休閑、娛樂為一體的高級商務(wù)休閑場所，會所擁有“數(shù)碼辦公室”、“超功能會議室”及“中庭酒吧、茶藝居、紅酒房”等五大服務(wù)模塊：以智能、舒適、專業(yè)的設(shè)施設(shè)備為來自城市中堅階層的賓客提供全方位的服務(wù) 五星級影院——將電影與購物、娛樂、休閑、餐飲完美的融合，結(jié)合了北美的細膩和歐洲的大氣，所有設(shè)計和細節(jié)都充滿專業(yè)化及人性化，能最大限度地滿足了影迷的舒適度需求 商業(yè)街——集購物、特色餐飲、酒吧、休憩于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，提供方便、快捷的消費服務(wù)，不僅有海濱特色旅游商品，還有國際知名品牌二、策略 政府：支持、引導(dǎo)、督管242。設(shè)有海濱沙漠風情樂園、海濱浴場、沙灘排球、沙地摩托、海濱垂釣等多種娛樂項目帆船游艇碼頭——集專業(yè)碼頭、游艇泊位、干船塢、修船塢、帆船下水坡道、加油站、運動員公寓、會展中心、俱樂部會所、健康休閑會館、中西餐廳、標準客房等配套設(shè)施于一體，可供訓(xùn)練、比賽使用沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質(zhì)的沙灘，絕美的奇觀，打造國內(nèi)功能最全、游樂項目最多的沙灘公園。在相關(guān)規(guī)劃地區(qū)根據(jù)需要人工增加植被開發(fā)強度控制：按生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，實行不同開發(fā)強度分配綠色建筑：建筑工程選材注重環(huán)保功能，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假小區(qū)，增加太陽能、風能的利用給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)：建立先進的污水處理與垃圾處理系統(tǒng)，保障綠色環(huán)境打造精品樣板，促進區(qū)域整體標準的提升216。堅持做到“既對當前負責，更對長遠發(fā)展負責，既對經(jīng)濟發(fā)展負責，也對社會事業(yè)發(fā)展負責，更對生態(tài)保護負責”。三項原則原則1：X擁有中國北方頂級的旅游資源，新機場建設(shè)已經(jīng)獲得批準，本項目定位為新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的樣板項目，充分發(fā)揮這些資源優(yōu)勢，迅速將X新區(qū)的發(fā)展帶動起來，使X重新煥發(fā)青春，再次成為中國乃至國際最知名的旅游、度假、療養(yǎng)勝地。X新區(qū)七里海地塊項目采取統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的模式建設(shè)，預(yù)計全部建設(shè)周期為8年?？蚣苄缘暮献鲄f(xié)議草案內(nèi)容也經(jīng)雙方修改后定稿。負責項目的全部投融資工作。2）乙方的權(quán)責：對開發(fā)項目統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)建設(shè)。本協(xié)議簽訂后，甲方立即啟動規(guī)劃范圍內(nèi)土地征用、整理、建筑物拆除、村莊拆遷改造、遺留問題解決等工作。甲方負責該土地于2010年6月30日前具備掛牌出讓條件。項目建設(shè)內(nèi)容包括：五星級高爾夫酒店、候鳥型分時度假酒店、頂級老年頤養(yǎng)山莊及國際高端健康管理機構(gòu)、游艇俱樂部、主題商業(yè)街、運動修身會所、配套的住宅、別墅、洋房等居住項目等。第四部分：項目概況一、宗地位置本項目位于X市區(qū)西南部，為X新區(qū)規(guī)劃收儲用地。主力戶型30～130 ㎡一居至二居市政配套 市政水、電；無天然氣；電取暖。主力戶型72～130 ㎡一居至三層市政配套市政供水（ 元/T）、供電（ 元/度）、通訊及閉路系統(tǒng)、天氣（）；地暖（㎡）；車位1：3銷售情況開盤時間2007年10月1日入住時間2009年6月1日踩盤時間2010年2月2 日16：40目前售價10層均價4298元/㎡（能看海）優(yōu)惠活動，貸款無優(yōu)惠銷售情況1～3期基本售完，4期售出約70%；有2組客戶在談客戶來源北京、天津、哈爾濱、大慶、唐山占60%，本地40%備注靠海不臨海。月；疊拼：,景觀房8500元/平方米均價優(yōu)惠活動無優(yōu)惠銷售情況約90%，只剩個別低層；有4組客戶看房客戶來源北京、唐山、東北約占60%；本地占40%備注項目屬于一線海景房，離X市區(qū)比較近銷售顧問 03358010555（4）森林逸城樓盤基本信息項目區(qū)位海港區(qū) X旅游風景區(qū)與X海港區(qū)交匯處開發(fā)商X海三金屋房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司土地性質(zhì)居住用地總建筑面積1100000平方米容積率物業(yè)類型高層、小高層、聯(lián)排、雙拼建筑類別D區(qū)(一期):6+1是43棟,二期B區(qū)28棟瞰海高層和2棟酒店式公寓組成，C區(qū)6棟望海高層和11棟小高層組成，三期A區(qū)由45棟獨棟別墅、28棟聯(lián)排別墅、48棟疊拼別墅組成項目景觀380畝森林公園、金屋海濱浴場、550米商業(yè)步行街、3300平米豪華會所，社區(qū)內(nèi)部小學(xué)幼兒園和健康醫(yī)療診所。月銷售情況開盤時間2008年10月入住時間2010年5月踩盤時間2010年2月2日目前售價住宅均價5000元/㎡,地下車位9萬元/個，臨街商鋪14000元/㎡優(yōu)惠活動無優(yōu)惠。觀海景物業(yè)價格較高，如灣海一號均價8000元/平方米，秦皇國際公寓11000元/平方米。市區(qū)濱海板塊：該板塊范圍主要指湯河以西的開發(fā)區(qū)靠近市區(qū)的部分，目前開發(fā)熱點主要集中在靠近海岸線的河北大街沿線。區(qū)域內(nèi)住宅銷售價格約在40006000元/平米，個別有高價位花園洋房。根據(jù)項目區(qū)位分布的集中程度和客戶關(guān)注程度，可把X市房產(chǎn)市場分為以上三大板塊。預(yù)計“十一五”期間城市區(qū)住房面積需求量為1030萬㎡。 由于X市得天獨厚的地理條件，近幾年外地購房者所占比例已占到全市購房者的30%，20022007年，X市共建設(shè)商品住房1113萬㎡，其中30%約334萬㎡為外地購房者所購買。根據(jù)《X市城市總體規(guī)劃(20052020年)》中2010年城市區(qū)人口達到95萬，‰，根據(jù)預(yù)測，到2012年城市區(qū)人口將達到100萬；根據(jù)《X住宅建設(shè)規(guī)劃（20082012年）》，截止2012年年底，X市區(qū)居民人均住房面積達到30㎡，㎡/人。三、X市房地產(chǎn)市場概況（一）X市住宅市場供需狀況供需情況X商品住宅開發(fā)在2006年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，新開工面積和竣工面積比2005年增長近75%，2009年110月兩項指標則與2008年全年水平相當。（二）X市政府對住宅市場的相關(guān)政策受國際金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，2008年X商品房市場銷售量大幅萎縮，比2007年下降了近四成，但價格依然保持堅挺，維持了較高的上漲水平。為刺激內(nèi)需，國家在2008年下半年出臺了一系列的金融、土地、信貸等方面的政策，刺激房地產(chǎn)市場，拉動內(nèi)需。綜上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港區(qū)、X區(qū)是近三年X市商品住宅用地供應(yīng)的主要區(qū)域之一，供應(yīng)量較大。2009年110月，在宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)和地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的背景下，X市土地市場有所復(fù)蘇，住宅用地交土地11宗，已經(jīng)超過2008年全年土地成交總量（二）城市各行政區(qū)土地出讓量分析2007年，住宅建設(shè)用地出讓主要集中在海港區(qū)和X區(qū)，兩區(qū)共成交居住用地2866畝，約占當年全市出讓總量的90%以上，其中，X區(qū)金夢海灣項目地塊5宗，%。 “西港東遷”工程的實施，有利于城市居住環(huán)境進一步優(yōu)化，良好的城市居住環(huán)境為X市商品住宅市場的良性、可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。㎡，低于28㎡的全國城鎮(zhèn)人均居住面積。自然條件相當獨特，擁中國北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場、世界罕見的海洋大漠風光、華北最大的瀉湖七里海、22萬畝連綿黳郁的林帶等宜人景觀，被譽為中國最美的八大海岸之一。四軸，即南戴河──留守營、牛頭崖發(fā)展軸，黃金海岸──昌黎縣城發(fā)展軸，大蒲河口──昌黎腹地發(fā)展軸，翡翠島、灤河口濕地──七里海度假區(qū)發(fā)展軸。兩翼，即南戴河特色文娛產(chǎn)業(yè)區(qū)和七里海生態(tài)休閑度假區(qū)。一核，指新城核心，即中央商務(wù)區(qū)。新區(qū)實施資源集成、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌策略，優(yōu)化濱海地帶“一帶四組團”串珠式發(fā)展的空間布局，破解主城區(qū)土地、岸線、腹地不足的瓶頸制約，成為X未來城市建設(shè)和空間拓展的新區(qū)域。新區(qū)依托珍貴的生態(tài)環(huán)境，培育發(fā)展以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，成為面向東北亞、服務(wù)京津冀、輻射環(huán)渤海的區(qū)域性新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展之星、國內(nèi)著名的文化休閑娛樂之都，帶動X市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，打造新的增長極。五大定位彰顯發(fā)展理念新區(qū)以資源特色、未來趨勢、錯位發(fā)展、區(qū)域分工要求為依據(jù)，形成高端旅游、科技研發(fā)、商務(wù)會展、娛樂休閑、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟等新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟、種植園經(jīng)濟及昌黎、撫寧兩縣腹地現(xiàn)代制造業(yè)為支撐的新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。在X新區(qū)建設(shè)五星級酒店、游艇俱樂部、休閑漁業(yè)中心、國際會展中心等一批休閑旅游項目。大力發(fā)展鄉(xiāng)村游、民俗游、觀光游、采摘游等，使新農(nóng)村成為旅游業(yè)發(fā)展的大舞臺。注重挖掘一、二、三產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)建設(shè)的旅游功能，形成以旅游業(yè)為中心，多業(yè)支撐、共同發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。積極開發(fā)多樣化、多層次的旅游產(chǎn)品?！八姆N意識”：一是強化全市發(fā)展旅游的意識。三是實現(xiàn)由資源依賴模式向創(chuàng)意發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。確立“一個中心、三個基地”(中國北方海濱生態(tài)休閑度假中心、裝備制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和港口物流運輸集散基地)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，突出旅游業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)地位，以旅游業(yè)為中心打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。東線為北環(huán)路；快速環(huán)由西環(huán)路、北環(huán)路、東港路、海濱路高架路、文體路、河北大街組成。遠景在沙河以東預(yù)留部分港口岸線。將山海關(guān)港建成以X經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)和山海關(guān)臨港工業(yè)區(qū)為依托的綜合性港區(qū)。山海關(guān)是國家級歷史文化名城，是世界文化遺產(chǎn)，要特別加以保護。發(fā)揮品牌和環(huán)境優(yōu)勢，以特色旅游和觀光度假為主導(dǎo)，建設(shè)高端旅游和休閑娛樂等功能為主的旅游休閑度假勝地。突出港口優(yōu)勢，以臨港工業(yè)、物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)城市功能綜合區(qū)。②城市發(fā)展策略城市遠景發(fā)展目標 ④濱海地區(qū)交通發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)濱海區(qū)域的地形、地貌及社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢、各組團在濱海區(qū)域的功能定位，在充分考慮該區(qū)域的交通需求特點的基礎(chǔ)上，確定形成以組團間交通通道為引導(dǎo)，以各組團內(nèi)部的主干路為骨架，次干路、支路為補充的層次分明，功能明確的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；形成以公共交通為骨架，以自行車、步行、小汽車交通為輔助，以出租車為補充的現(xiàn)代化的城市居民通勤交通模式；形成以旅游公交、常規(guī)公交為主，小汽車為輔助，出租車為補充的城市旅游交通模式。 ②濱海地區(qū)空間布局結(jié)構(gòu) 在昌黎曬甲坨規(guī)劃建設(shè)4C級旅游支線機場，山海關(guān)的軍民合用機場近中期予以保留，遠期搬遷。規(guī)劃京山鐵路X站—X站之間的區(qū)段改線西遷，原線路廢除。規(guī)劃增設(shè)京沈高速公路開發(fā)區(qū)連接線——興凱湖路，謀劃建設(shè)機場連接線，對沿海高速公路在濱海地區(qū)的各條連接線進行升級改建。 ④市域及城市對外交通 A、公路“一帶”指市域沿?！?＋2”組團式的濱海城鎮(zhèn)發(fā)展帶，即沿京沈高速公路以南、昌撫公路及沿海高速公路以東區(qū)域，由山海關(guān)、海港、X（含南戴河、牛頭崖）、西部濱海新城（大蒲河）和昌黎縣城、撫寧縣城以及其它沿海建制鎮(zhèn)等構(gòu)成的濱海發(fā)展帶。②市域城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略 包括現(xiàn)狀三個城市區(qū)，總面積約492平方公里。 B、濱海地區(qū)控制范圍②規(guī)劃范圍X經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是河北省惟一的國家級開發(fā)區(qū)，出口加工區(qū)是河北省惟一的國家級出口加工區(qū)，燕大科技園是河北省惟一的國家級大學(xué)科技園。X是中國重要的港口城市。%；公路4864萬噸，%；港口貨物吞吐量25081萬噸，%，%。2008年末，高于全省平均水平。京山、京哈、大秦、秦沈客運專線四大鐵路干線于境內(nèi)交匯，津秦客運專線已經(jīng)開始施工。根據(jù)《X市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，到2010年城市居民人居住房面積達到30㎡，“十一五”㎡。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，％；，％，％；，增長22％，％。％。按戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值達28426元，％。下轄3區(qū)（海港區(qū)、X區(qū)、山海關(guān)區(qū)）和4縣（撫寧縣、昌黎縣、盧龍縣和青龍滿族自治縣）。第一期為高爾夫球場、室內(nèi)海水娛樂中心、五星級影院、主題酒店、會議中心、部分別墅公寓配套設(shè)施等；第二期為高端老年療養(yǎng)會所、美食天地、小型商業(yè)街及部分情景洋房、別墅配套設(shè)施；第三期為其余的休閑娛樂設(shè)施及剩余的配套別墅公寓等；第二部分 城市背景綜述一、城市概況（一）地理位置及區(qū)劃 皇島市位于河北省東北部，東北接遼寧省綏中縣，西北臨河北省承德市，西靠唐山市的灤縣、遷安，南臨渤海，是河北省重要的經(jīng)濟大市，全國首批14個沿海開放城市之一，也是中國北方重要的外貿(mào)口岸。X新區(qū)建設(shè)屬國家重點項目，療養(yǎng)、運動、文化等相關(guān)建設(shè)用地，符合新區(qū)政府大旅