浦東新區(qū)涇南新村ⅱ地塊可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-22 12:29 本頁面
【文章內容簡介】 污水管網(wǎng)。廚房灶頭設油煙過濾排氣罩，煙氣經過濾后高空排放。廁所設有獨立的排風系統(tǒng)。本項目中的設備如水泵、風機等均選用低噪聲產品，機房采取隔離措施，機房內墻、頂棚設置吸聲材料，以降低噪聲并減少其對外界的影響，振動大的設備在安裝時設置減震器，以減少振動。本項目選用國家頒布的節(jié)能型設備，如風機、水泵、變壓器，以降低能耗。本項目的照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。第五章 項目法人與項目經營管理根據(jù)有關規(guī)定，項目的建設單位應實行項目法人制度。本項目的項目法人為上海中迪置業(yè)有限公司，該公司將對整個項目的策劃、資金籌措、建設實施和經營實行全過程負責。本項目建成后，項目的經營由項目法人負責，并委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負責其物業(yè)管理。第六章 建設進度本項目自2001年3月開始編制項目建議書及可行性研究，計劃于2001年12月開工，2003年12月竣工，建設期為2年。建設形象進度詳見表61。序號 時間內容2001年2002年2003年1234123412341可行性研究2初步設計3施工圖設計4地下工程 5地上工程6設備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工第七章 投資估算、資本金和資金籌措本項目的工程建設投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費用。216。 建設投資根據(jù)項目基本設計方案和有關前期工作方面部分基礎資料；216。 上海市建委《1993土建綜合預算定額》；216。 主要設備采用現(xiàn)行市場價格。216。 總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；216。 項目全部土建和建筑物外立面裝修及內部一次性裝修；216。 勘察設計費用按每平米25元計；216。 住宅維修基金216。 預備費為工程不可預見費，按建安工程費的3%計。經估算，本項目建設投資為18595萬元（不含土地動遷補償費用22283萬元）。其中土建及設備安裝工程費用14189萬元，其他基建費用3981萬元，預備費為425萬元。建設投資估算詳見附表一。根據(jù)項目實行資本金制度的規(guī)定和項目的實際情況，本項目的資本金約為3000萬元。項目法人前期投入資金已達到項目報建所需資金要求，詳見附件5。其余建設資金由項目法人單位自籌和通過預售解決。第八章 財務效益分析本財務分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅體制進行。，其中建設期2年。本項目建成后商品住宅及機動車位全部出售，暫不考慮物業(yè)管理的收入及其成本。項目建成后，100560平方米的住宅面積全部按市場價出售。房產銷售采取預售與現(xiàn)售相結合的方式。銷售均價按5500元/平方米計，銷售進度見下表（表63）。住宅銷售進度（售房資金按當季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠）：時間內容建 設 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 252515151010本項目建有470個車位，全部采用預售及現(xiàn)售方式出售，車位平均售價10萬元/個，銷售收入當期回籠，銷售進度見下表（表6－4）。時間內容建 設 期02年2003年2004年412341234銷售比例（%） 15151515151510以上總銷售收入為60008萬元，經營收入預測表見附表二。本項目按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，并分別按應納稅額的7%、3%、1%、%、%交納城市建設維護費、教育費附加、堤防費、義務兵優(yōu)待金、河道維護費，%。根據(jù)協(xié)議，土地拆遷補償費用22283萬元根據(jù)先前估算，建設投資18595萬元。代理費用與廣告費用分別按銷售收入的1%計，共計1200萬元。權屬登記費用及印花稅等，合計56萬元。總成本費用預測表見附表三。本項目屬普通標準住宅，可免交土地增值稅。按經營利潤的33%交納所得稅。按稅后利潤的15%計提公益金和公積金。損益表見附表四。經測算，%，%。以2001年9月為折現(xiàn)時點，按7%的折現(xiàn)率測算的財務凈現(xiàn)值為6204萬元，（含2年建設期），（含2年建設期），項目在財務上是可行的。項目現(xiàn)金流量表見附表五。本項目的盈虧平衡價格為4750元/平方米時，項目即可保本。當銷售價格及開發(fā)成本分別變化時，對項目的財務分析指標影響程度分別進行了分析，結果表明，本項目的抗風險能力較好。敏感性分析表見附表六。第九章 結論與建議本項目的建設符合該地區(qū)的改造規(guī)劃，對該地區(qū)的發(fā)展將帶來有利的影響。項目的啟動資金已基本落實，建設條件基本成熟，且項目的財務評價結果較好。因此本項目的建設是基本可行的。建議根據(jù)規(guī)劃要求在單體方案設計階段進一步優(yōu)化完善設計。附表一 建設投資匡算表序號內 容建筑面積(m2)單位面積造價(元/ m2)總 計(萬元)1前期開發(fā)費： 設計、勘察、審照、 配套征詢、招投標：1084803525103792711082土建及設備安裝： 住宅部分（含電梯）： 公建部分： 智能化配套費用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124維修基金：1005604905管理費：4006預備費：425 合 計18595 附表二 經營收入預測表 單位（萬元）項目合計計算期2002年2003年2004年
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