【文章內(nèi)容簡介】 有可為。高境鎮(zhèn)是寶山區(qū)與楊浦、虹口的接壤處歷來是發(fā)展較緩慢。但隨著逸仙高架的落成，以及隨著早期楊浦區(qū)與其交界處的文化花園和三湘世紀(jì)花城的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)起色，特別是依托逸仙高架和殷高西路兩側(cè)形成逸仙新村、共和新村、高境新村為主體的現(xiàn)有城區(qū)框架也出現(xiàn)了幸之苑和高境欣苑等一批早期樓盤?？墒怯捎谠摪鍓K起步較晚，配套等原因，價格相對偏低，目前均價在8300元/平方米左右。（2）共和新路沿線淞南、廟行兩鎮(zhèn)地處寶山區(qū)中心地帶，擁有通河、泗塘這兩個成熟的生活區(qū)，加上與閘北區(qū)的彭浦新村相鄰，歷來發(fā)展較好。憑借共和新路及其延伸端蘊(yùn)川路，近年出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)。由于交通尚屬便利，配套設(shè)施基本健全，價格維持在80008500元/平方米。（3）滬太路沿線大場鎮(zhèn)位于寶山區(qū)西南部。東與閘北區(qū)交界，南與普陀區(qū)為鄰，是寶山區(qū)與市中心距離最近的鎮(zhèn)。早年多為本地農(nóng)民居住，城市化程度低。且處于寶山、普陀、閘北的三不管地區(qū)，所以盡管有的滬太路穿鎮(zhèn)而過，但發(fā)展落后。但隨著90年代后期市政建設(shè)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)開發(fā)的崛起，成為了寶山區(qū)又一發(fā)展重鎮(zhèn)。特別隨著南部的大華小區(qū)的開發(fā)成功，帶動了一批樓盤的開發(fā)，銷售火爆目前該區(qū)域價位在800013000元/平方米。吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)客源。祁連鎮(zhèn)緊靠大場鎮(zhèn)，西與嘉定接壤，早年的情況相同。但隨著錦秋加州花園的熱銷和上海大學(xué)新址的遷入，地區(qū)經(jīng)濟(jì)被帶動起來。但當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)起較晚，交通、生活、娛樂環(huán)境尚不成熟，所以價位多不超過9000元/平方米。板塊價格增長分析：價格增長表　早期價格2000年目前價位2007年增長％共和新路沿線淞南、廟行25003000780010000%逸仙路沿線 逸仙路從楊浦、虹口接壤的曲陽地區(qū)28003500850014000%滬太路沿線20002500800012000%第三部分：供應(yīng)市場分析目前寶山市場供應(yīng)量主要為：項(xiàng)目名稱建設(shè)地點(diǎn)發(fā)證號發(fā)證日期麗景翠庭商品住宅二期楊行鎮(zhèn)盤古路南滬寶建(2006)13060331F0092620060331和泰苑滬太路4099弄滬寶建(2006)13060330F0089720060328聚豐景都F塊（原暫定名：聚豐星苑）四～五期豐翔路北、豐寶路東滬寶建(2006)13060329F0088420060328人防地下車庫同泰北路101號滬寶建(2006)13060329F0088320060328新城尚景苑淞南鎮(zhèn)長江南路1033號滬寶建(2006)13060329F0088120060328寶山羅涇33地塊配套商品房羅涇鎮(zhèn)集寧路168號滬寶建(2006)13060328F0087020060328羅店新鎮(zhèn)C12地塊商品住宅（美蘭湖別墅商業(yè)部分）美蘭湖路南側(cè)滬寶建(2006)13060327F0085520060327上海松川精密電子有限公司新建二期廠房寶山工業(yè)園區(qū)D472地塊滬寶建(2006)13060327F0085420060327擴(kuò)建車間寶山區(qū)羅涇飛云工業(yè)園區(qū)飛云路555號滬寶建(2006)13060324F0084220060324利世（上海）有限公司豐翔1000號滬寶建(2006)13060324F0084120060324羅南[派出所辦公用房羅店鎮(zhèn)南東路107號滬寶建(2006)13060324F0084020060324新建廠房工程羅涇鎮(zhèn)羅寧路滬寶建(2006)13060322F0080620060321“寶山臺鼎中小企業(yè)園”標(biāo)準(zhǔn)廠房1112號樓真陳路1398弄滬寶建(2006)13060322F0080520060321辦公樓 新建廠房羅店鎮(zhèn)義品村撫遠(yuǎn)路東側(cè)滬寶建(2006)13060322F0080420060321錦泰苑公建大場鎮(zhèn)祁連山路2828弄滬寶建(2006)13060321F0079420060320馬路河南側(cè)，春雷路西側(cè)地塊春雷路西側(cè)滬寶建(2006)13060321F0079320060320上海泗塘國際機(jī)械物流中心泗塘新村街道24街坊11/2丘滬寶建(2006)13060321F0079220060318新建廠房真陳路999號滬寶建(2006)13060315F0071620060314上海污水治理三期工程——上海大學(xué)雨水泵站西涇西側(cè)、聯(lián)盟河北側(cè)滬寶建(2006)13060314F0070520060311上海污水治理三期工程——真大雨水泵站滬太路西、走馬塘南、龍珍港東滬寶建(2006)13060314F0070420060311辦公樓改擴(kuò)建上海逸仙路3757號滬寶建(2006)13060314F0069420060313市中低價“四高”示范居住區(qū)顧村基地菜場及附屬廣場項(xiàng)目顧村鎮(zhèn)菊太路南滬寶建(2006)13060313F0068620060309劉行中心村一期E、F塊配套商品住宅(高層住宅部分)顧村鎮(zhèn)寶安公路南滬寶建(2006)13060313F0068520060309上海金辰建筑裝飾工程有限公司罰款補(bǔ)證項(xiàng)目羅涇鎮(zhèn)滬太路9088號滬寶建(2006)13060313F0068320060313上海市寶鋼新世紀(jì)學(xué)校輔助用房盤古路528號滬寶建(2006)13060313F0068220060313污水處理工程漠河路50號滬寶建(2006)13060310F0067320060309教學(xué)綜合樓呼瑪路792號滬寶建(2006)13060310F0067220060309上海華發(fā)國際貨運(yùn)有限公司理貨棚上海市寶山區(qū)逸仙路4188號滬寶建(2006)13060310F0066420060309改擴(kuò)建廠房月羅路1560號滬寶建(2006)13060310F0066320060309聚豐景都F塊（原暫定名：聚豐星苑）一～三期豐翔路北、豐寶路東滬寶建(2006)13060310F0065920060309寶鋼新事業(yè)商辦樓改擴(kuò)建工程牡丹江路1588號滬寶建(2006)13060309F0064320060308學(xué)員宿舍樓新建工程廟行鎮(zhèn)共康路51號滬寶建(2006)13060309F0064220060308逸居苑住宅小區(qū)上海寶山區(qū)凇南鎮(zhèn)，南泗塘西側(cè)，建配龍北側(cè)滬寶建(2006)13060308F0063020060308寶鋼集團(tuán)上海五鋼有限公司教培中心3號樓裝飾工程新建門廳和車庫同濟(jì)路333號滬寶建(2006)13060308F0062920060308新建廠房城銀路滬寶建(2006)13060308F0062720060308寶山區(qū)寫字樓市場分析物業(yè)名稱物業(yè)地址在售價格聯(lián)系電話開發(fā)商高景國際大廈寶山殷高西路101號9000元/平方米 均66185050上海高境科技發(fā)展有限公司 安信商業(yè)廣場寶山牡丹江路1228號（只租不售）租金3元/平米/天56117753上海安信牡丹江置地有限公司 祥騰國際廣場寶山盤古路388弄1號15500元/平方米均56690220，56690280上海湘騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 寶蓮城寶山雙城路803弄16800元/平方米均61178888 61179999上海寶蓮房地產(chǎn)有限公司 寶蓮府邸寶山海江路803弄20000元/平方米高56112188上海住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ——高景國際大廈（%）高景國際大廈由上海高境科技發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，位于上海寶山區(qū)殷高西路101號，緊鄰軌道三號線殷高西路站。上海高境科技發(fā)展有限公司由上海虹房（集團(tuán)）有限公司和高境資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同投資成立。該樓按照現(xiàn)代商務(wù)辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計建造，總建筑面積26346平方米，其中地上17層，建筑面積為24148平方米；地下1層，建筑面積為2058平方米。大樓內(nèi)設(shè)電梯3部，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，內(nèi)部分隔面積為80㎡～730㎡不等，房屋售價初定為8500～10500元/㎡，適宜各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)辦公，宜租宜售。——安信商業(yè)廣場 （現(xiàn)房出租）安信集團(tuán)在寶山興建安信商業(yè)廣場。整個項(xiàng)目規(guī)劃占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運(yùn)動城、藝術(shù)廊、酒樓、酒吧、咖啡店，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位將近１000個。整個項(xiàng)目共分成6個街區(qū)，其中A街區(qū)：生活大賣場(易買得)和高級寫字樓，B、C、E街區(qū)（開放式商業(yè)街）：品牌店、專業(yè)店、主題店及餐飲，D街區(qū)：商務(wù)區(qū),高級寫字樓，F(xiàn)街區(qū)：文化娛樂區(qū)，電影院、運(yùn)動專賣等?！轵v國際廣場 (銷售率83%)作為北上海首座5A寫字樓的祥騰國際廣場已于去年4月28日盛大公開，據(jù)悉開盤當(dāng)日即簽約78套房源?！∪ツ?月27日下午，由湘騰房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的祥騰國際廣場舉行了產(chǎn)品推介會。祥騰國際廣場位于牡丹江路，無論從工業(yè)經(jīng)濟(jì)還是從城市建設(shè)的角度來衡量，都實(shí)現(xiàn)了與寶山區(qū)整體規(guī)劃的“無縫對接”。不論是建筑品質(zhì)、硬件配套還是商務(wù)社區(qū)的軟環(huán)境，均按照5A標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。該項(xiàng)目在寶山首創(chuàng)了5．5米的寫字樓層高，入駐企業(yè)可根據(jù)需要將其上下進(jìn)行兩層分割，達(dá)到“買1得2”的使用效果?！獙毶彸?(銷售率75%)項(xiàng)目整體布局以“一縱兩橫”為構(gòu)架，一條縱街從南向北貫穿街區(qū)，兩條橫軸豐富空間變化。整個地塊的功能布局由南向北依次分為三個區(qū)：辦公商務(wù)區(qū)，主要為兩棟5層獨(dú)用辦公樓、兩棟7層內(nèi)院辦公樓、兩棟18層和兩棟25層的公寓式辦公樓以及一棟120米超高層辦公樓；中央花園廣場區(qū)，由一矩形中央噴泉廣場和具有寶山標(biāo)志的建筑組成；商業(yè)商務(wù)區(qū)，以綜合服務(wù)建筑為主，集各種娛樂功能為一體的大型綜合服務(wù)樓，為人們提供一個方便的消費(fèi)環(huán)境?！獙毶徃?%)該案目前主推寶蓮府邸商務(wù)樓，于2005年4月28日開盤，2006年1月31日交付使用。商務(wù)樓地處寶山區(qū)牡丹江路海江路，位于寶山城區(qū)規(guī)劃在建高檔生活休閑、商務(wù)區(qū)域的中心地帶，交通便捷?？偨ㄖ娣e4860M2，總戶數(shù)28戶。數(shù)幢商務(wù)辦公樓以雍容典雅的石材立面、厚重樸實(shí)的銅窗銅門，打造出百年外灘式的經(jīng)典作品，成為寶山城區(qū)中心一道巍峨壯觀的風(fēng)景線。底層為商鋪，采用全進(jìn)口法國OTIS電梯，全天候熱水供應(yīng)，分層控制的專業(yè)采暖通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)，配有地下車庫。周邊有完善的商業(yè)、生活、文化、娛樂、休閑等配套設(shè)施。——區(qū)域辦公分析：本案周邊區(qū)域與本案最具有競爭力的為——安信商業(yè)廣場 （現(xiàn)房出租）及高景國際大廈。安信商業(yè)廣場以出租形式招租，地處寶山繁華地段牡丹江路，周邊生活配套等設(shè)施較為完善，2棟樓為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，全明設(shè)計。但目前的出租率并不理想，主要由于其租金較高，3元/平米/天。其主力建筑面積105平米——158平米。核算租金基本為11000——15000/月。不包含裝修。公攤為30%，外設(shè)公共衛(wèi)生間。以建筑面積出租，車位1000元/月。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為光纜進(jìn)戶，中央空調(diào)，全天候可支持加班。付款方式為付3壓1。目前的進(jìn)駐率為25%。以中小型辦公為主。目前優(yōu)惠政策僅為免1個月租金（裝修期）?？蓞f(xié)助辦理注冊公司。租賃不理想的原因： 租金較高，可參照的租賃市場較多 寶山真正的辦公需求較弱 未成為寶山的CBD，策劃不理想 沒有針對客戶群定位——高景國際大廈目前該項(xiàng)目主體以現(xiàn)房為主，7月份可入住，由于地理位置的不理想，主要靠近鐵路，進(jìn)出路僅為一條南面路口，較為不便，又被人第一感覺“凹”在殷高西路里面，因此出售率較低，其銷售團(tuán)體年齡層分布很大，給人以不專業(yè)的感覺?？赡軆?nèi)部發(fā)生過變故?？勺饪墒鄣匿N售形態(tài)，均價約9500元。租金2元/平米/天，車位700元/月。分析下來，銷售不理想的主要原因?yàn)椋?靠近鐵路，噪音影響較大 價格雖說較為合理，但同比周邊住宅比較跨度較大，價差為1000/平米左右。 該位置的認(rèn)可度較低，主要由于辦公群集中的區(qū)域在內(nèi)環(huán)附近，目前對內(nèi)環(huán)外的辦公形成氣候，還需要一定的時間。 銷售團(tuán)隊(duì)有問題，導(dǎo)致較為混亂，可售又可租賃，變化較大。 總價較高，主力總價就為100萬以上，門檻高。 地處位置尷尬，為虹口寶山的交界處，虹口的辦公氣氛明顯大于寶山。同比租賃市場就相差一個檔次，更何況周邊的購買能力有限，主要都為居住區(qū)域，新型商品房在建設(shè)當(dāng)中，尚未形成富人區(qū)，光依靠老居民區(qū)的購買力來支撐談何容易。租賃客戶寧可選擇生活配套齊全且知名度和交通方便的區(qū)域進(jìn)駐。綜合分析：寶山辦公沒有目標(biāo)客戶群，投資客假設(shè)開發(fā)商不包租，即不會輕易選擇投資辦公房，區(qū)域出租及出售的辦公房多為自營辦公為主，因此綜合看來，各個區(qū)域建造的辦公樓一味的靠自己單兵銷售的，銷售率多為在25%——30%左右，寶山的辦公需求屬于買房市場，因此，不是辦公房建設(shè)有問題，而是寶山本地的辦公被人的認(rèn)可度不高。——經(jīng)濟(jì)型酒店市場華怡賓館：上海寶山區(qū)共江路301號華怡賓館是一座按國際高星級標(biāo)準(zhǔn)建造，能滿足現(xiàn)代生活需求的綜合性涉外賓館，集商務(wù)辦公、商務(wù)會議、旅游休閑、娛樂健身為一體，裝飾高雅清新，總面積24000多平方米。其主樓華怡賓館總高15層，設(shè)有豪華套房、標(biāo)準(zhǔn)套房，標(biāo)準(zhǔn)雙人房，舒適單人房共120套；各種風(fēng)格的餐廳，可同時容納1000人就餐；空中餐廳云中軒更是令您既飽口福，又飽眼福；復(fù)合式