【正文】 第四部分：項目概況一、宗地位置本項目位于X市區(qū)西南部，為X新區(qū)規(guī)劃收儲用地。北戴河南戴河意向地塊意向地塊位置優(yōu)越，距離南戴河10余公里，X20余公里?，F(xiàn)狀為村民居住、漁港碼頭、沙雕公園、漁業(yè)養(yǎng)殖等用地，該地塊在X新區(qū)規(guī)劃中旅游度假居住用地，未來潛力巨大。周邊環(huán)境照片：【意向地塊現(xiàn)狀及周邊情況】二、規(guī)劃控制要點規(guī)劃要點X新區(qū)地塊占地約12003畝，地塊一（約6000畝）配合政府進(jìn)行大旅游配套建設(shè)，可以采用協(xié)議或租賃用地，該地塊建議規(guī)劃為高爾夫球場、濱海酒店、游艇及海上的士碼頭、海濱浴場等；地塊二（約6000畝）為規(guī)劃建設(shè)用地，會根據(jù)土地建設(shè)性質(zhì)不同分別測算土地成本，如養(yǎng)老中心、醫(yī)院、學(xué)校等項目用地與住宅、別墅、洋房項目用地，爭取在綜合地價上有優(yōu)惠；打造一座集高端旅游、休閑、娛樂為一體，高端人士及精英療養(yǎng)、旅游、休閑、居住的新城；致力于塑造一種可以實現(xiàn)居游并舉、自然和城市文明相融的休閑療養(yǎng)度假生活體系。項目建設(shè)內(nèi)容包括：五星級高爾夫酒店、候鳥型分時度假酒店、頂級老年頤養(yǎng)山莊及國際高端健康管理機(jī)構(gòu)、游艇俱樂部、主題商業(yè)街、運動修身會所、配套的住宅、別墅、洋房等居住項目等。鑒于綜合體體量較大，我們暫定為三期開發(fā)，開發(fā)周期交錯展開，全部建成周期暫定8年。第一期為高爾夫球場、室內(nèi)海水娛樂中心、五星級影院、主題酒店、會議中心、部分別墅公寓配套設(shè)施等；第二期為高端老年療養(yǎng)會所、美食天地、小型商業(yè)街及部分情景洋房、別墅配套設(shè)施；第三期為其余的休閑娛樂設(shè)施及剩余的配套別墅公寓等。土地獲得方式：本項目的土地按照國家法律法規(guī)公開出讓，出讓基準(zhǔn)價格確定包括土地征用、建筑物拆除、村莊改造和相關(guān)配套費用、不可預(yù)見費用等。甲方負(fù)責(zé)該土地于2010年6月30日前具備掛牌出讓條件。乙方積極參與招拍掛，以合法方式取得規(guī)劃范圍內(nèi)經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)?？蚣軈f(xié)議內(nèi)容中甲乙雙方的職責(zé)：1）甲方的權(quán)責(zé)：建立積極暢通的信息渠道。為乙方及時提供新區(qū)發(fā)展信息、項目資源信息、綜合和專業(yè)信息、政策導(dǎo)向信息。本協(xié)議簽訂后，甲方立即啟動規(guī)劃范圍內(nèi)土地征用、整理、建筑物拆除、村莊拆遷改造、遺留問題解決等工作。為乙方提供相關(guān)優(yōu)惠政策支持。負(fù)責(zé)將市政交通、市政管線、水廠、污水處理廠、電站、燃?xì)庹?、電信等設(shè)施配套至紅線。為乙方提供前期介入的條件和相關(guān)資料，實現(xiàn)先期對接。2）乙方的權(quán)責(zé)：對開發(fā)項目統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)建設(shè)。協(xié)議簽訂后，乙方負(fù)責(zé)聘請國際知名設(shè)計公司進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，打造高品位、國際化的養(yǎng)老休閑、旅游度假、高檔居住的功能新城。負(fù)責(zé)項目的整體建設(shè)運營，并達(dá)到國際化水平。通過BT等形式，配合甲方進(jìn)行實際征用地塊范圍內(nèi)的市政交通配套設(shè)施建設(shè)；屬于公共的市政交通配套設(shè)施，在建成后移交政府相關(guān)部門管理維護(hù)。負(fù)責(zé)項目的全部投融資工作。享有甲方優(yōu)惠政策等。三、土地升值潛力初步評估區(qū)域?qū)傩裕篨在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市；X是國人心中避暑的圣地，得到歷代帝王贊頌，也是中央領(lǐng)導(dǎo)暑期療養(yǎng)的重要目的地，屬于一線的旅游城市，歷史底蘊深厚、自然景觀雄偉、優(yōu)勢突出；旅游產(chǎn)業(yè)是X新區(qū)支柱，是全國著名的度假旅游目的地，在北方更有極高的關(guān)注度；項目特點：，全國范圍內(nèi)也屬大規(guī)模項目；基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)需要大力度建設(shè)跟進(jìn)；有利因素：占地廣闊，景觀資源豐富，海岸線長；區(qū)域環(huán)境發(fā)展?jié)摿薮螅?000畝土地與政府共同建設(shè)，拉低土地成本；地政關(guān)系良好，項目規(guī)劃空間大，土地協(xié)議一次性簽署，有利于整體設(shè)計開發(fā)；臨近海岸線多家實力期企業(yè)同時開發(fā)，利于形成規(guī)模效應(yīng)，共同打造該區(qū)域。不利因素：周邊生活配套無，處于規(guī)劃階段；整體資金投入量較大，有一定未知風(fēng)險；首次嘗試此類項目，運營經(jīng)驗及人力欠缺；四、項目前期進(jìn)展概況通過與X市政府及X新區(qū)政府的多次談判與溝通，我公司選定的地塊面積、四至范圍，已取得政府的一致意見。框架性的合作協(xié)議草案內(nèi)容也經(jīng)雙方修改后定稿。同時根據(jù)X市政府要求，進(jìn)行項目整體規(guī)劃設(shè)計、功能分區(qū)等工作的前期準(zhǔn)備，如完成協(xié)議簽署，可以展開。五、成本預(yù)測打造國內(nèi)領(lǐng)先、國際知名的集休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的頤養(yǎng)、旅游、高品味生活的功能新城?？偼顿Y約300億元。X新區(qū)七里海地塊項目采取統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)的模式建設(shè)，預(yù)計全部建設(shè)周期為8年。乙方在獲得項目土地使用權(quán)后半年內(nèi)部分項目開工。一期高爾夫球場、五星級酒店、運動中心力爭開工后兩年內(nèi)局部投入使用；健康管理中心、游艇俱樂部、主題商業(yè)街、五星級影院等休閑配套設(shè)施及建筑力爭在四年內(nèi)建設(shè)完成；頂級老年頤養(yǎng)山莊、世界建筑博覽園等項目同期開工，分批建設(shè)；全部項目力爭在2018年12月31日前完成。第五部分 項目市場展望及未來價值一、定位定位打造國內(nèi)領(lǐng)先、國際知名的集休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的頤養(yǎng)、旅游、高品味生活的功能新城。三項原則原則1：X擁有中國北方頂級的旅游資源，新機(jī)場建設(shè)已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，本項目定位為新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的樣板項目，充分發(fā)揮這些資源優(yōu)勢，迅速將X新區(qū)的發(fā)展帶動起來，使X重新煥發(fā)青春，再次成為中國乃至國際最知名的旅游、度假、療養(yǎng)勝地。 原則2：本項目將嚴(yán)格秉承“人文生態(tài)立區(qū)、高端業(yè)態(tài)興區(qū)”原則，堅持走高端發(fā)展之路，引入國際高端旅游項目開發(fā)、管理理念，在進(jìn)一步體現(xiàn)新區(qū)規(guī)劃原則的基礎(chǔ)上，做到高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)、高水平建設(shè)，國際化管理。打造四季旅游品牌，弱化X度假避暑的觀點，樹立常年旅游的意識，努力謀劃春夏秋冬四季旅游項目。原則3：本項目立意打造成為國家級生態(tài)示范城 ，對區(qū)域內(nèi)原有的濕地、森林、植被進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。堅持做到“既對當(dāng)前負(fù)責(zé)，更對長遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)責(zé)，既對經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)責(zé)，也對社會事業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)，更對生態(tài)保護(hù)負(fù)責(zé)”。 二、項目建設(shè)目標(biāo)項目可持續(xù)發(fā)展政府、開發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)孛癖?、消費群體多方共贏政府：? 通過項目開發(fā)帶動X新區(qū)區(qū)域全面啟動? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級：提升旅游業(yè)，帶動配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定? 國際綜合度假區(qū)，提高X旅游度假業(yè)競爭力，提升X地區(qū)知名度開發(fā)企業(yè)：? 項目的整體開發(fā)，合理的綜合地價，能給公司帶來巨大的收益，公司大塊的土地儲備，與政府一次性簽約，解決以后政策風(fēng)險。? 能夠進(jìn)行公司在養(yǎng)老、候鳥度假及旅游地產(chǎn)等方向上的實踐性探索。? 擴(kuò)大社會影響力，成為更加卓越的企業(yè)公民當(dāng)?shù)孛癖姡? 借助項目開發(fā)實現(xiàn)職業(yè)轉(zhuǎn)移與提升，在項目中獲得就業(yè)機(jī)會? 旅游配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨? 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對人才的要求，將加速當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)教肓與職業(yè)教肓的發(fā)展，實現(xiàn)當(dāng)?shù)厝司C合素質(zhì)的提升消費群體：? 旅游購物，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造稅收? 置業(yè)，為客戶高品質(zhì)居住環(huán)境? 享受服務(wù)，為本地居民增加收入開發(fā)和生態(tài)——在開發(fā)中保護(hù)，在保護(hù)中開發(fā)水系保護(hù)：尊重本地自然生態(tài)條件，采取適宜手段構(gòu)筑以多級水系、綠色網(wǎng)絡(luò)為骨架的復(fù)合生態(tài)水系統(tǒng)植被保護(hù)：開發(fā)過程中加強(qiáng)植被保護(hù)力度。在相關(guān)規(guī)劃地區(qū)根據(jù)需要人工增加植被開發(fā)強(qiáng)度控制：按生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，實行不同開發(fā)強(qiáng)度分配綠色建筑：建筑工程選材注重環(huán)保功能，建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假小區(qū)，增加太陽能、風(fēng)能的利用給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)：建立先進(jìn)的污水處理與垃圾處理系統(tǒng)，保障綠色環(huán)境打造精品樣板，促進(jìn)區(qū)域整體標(biāo)準(zhǔn)的提升216。 頤養(yǎng)、療養(yǎng)區(qū)高端檢測中心——國際一流的面向高端人群的檢測中心，提供全方位高端療養(yǎng)保健服務(wù)，設(shè)有國際一流的檢驗、檢測設(shè)備，提供療養(yǎng)、健康監(jiān)測服務(wù)。冥想頤養(yǎng)中心——為顧客提供一個放松心靈的環(huán)境，設(shè)計以幽靜方式為主，提供獨立的私人空間，顧客在這里可以冥想、靜思來放松身心216。 運動、娛樂、觀光區(qū)海水室內(nèi)娛樂中心——高端室內(nèi)游樂中心，采用世界先進(jìn)的水循環(huán)處理系統(tǒng)，打造一所大型海洋游樂園沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質(zhì)的沙灘，絕美的奇觀，依托國內(nèi)獨有的海濱特色沙漠風(fēng)情景觀，打造國內(nèi)功能全、游樂項目多的主題沙灘公園。設(shè)有海濱沙漠風(fēng)情樂園、海濱浴場、沙灘排球、沙地摩托、海濱垂釣等多種娛樂項目帆船游艇碼頭——集專業(yè)碼頭、游艇泊位、干船塢、修船塢、帆船下水坡道、加油站、運動員公寓、會展中心、俱樂部會所、健康休閑會館、中西餐廳、標(biāo)準(zhǔn)客房等配套設(shè)施于一體，可供訓(xùn)練、比賽使用沙灘公園——廣闊的海洋，優(yōu)質(zhì)的沙灘，絕美的奇觀，打造國內(nèi)功能最全、游樂項目最多的沙灘公園。設(shè)有海濱浴場、海濱沙漠風(fēng)情、沙灘排球、沙地摩托等多種娛樂項目主題公園—世界建筑博覽園——匯集世界頂級建筑師的經(jīng)典設(shè)計，體現(xiàn)不同地區(qū)的建筑文化，包括中式建筑、法式建筑、德式建筑、地中海風(fēng)格建筑、歐美風(fēng)格建筑等多種建筑形式。同時設(shè)有宗教服務(wù)區(qū)，為佛教、基督教、伊斯蘭教的信仰者提供朝拜之所高爾夫球場——以國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，設(shè)有9洞、18洞、36洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，能滿足日常休閑運動、各項賽事的要求，打造國內(nèi)頂尖的高爾夫球場地216。 配套區(qū)高爾夫別墅——將別墅與高爾夫完美的結(jié)合，融合了海岸、綠地的天然優(yōu)勢，優(yōu)秀的房屋設(shè)計，使其功能性與實用性很好的結(jié)合，是尊貴和地位的象征情景洋房——傳統(tǒng)中式與現(xiàn)代建筑的完美結(jié)合，園林的綠化設(shè)計，低層建筑，極大的提升了房屋本身的舒適度世界建筑博覽園居住區(qū)——通過以上種種齊全的基礎(chǔ)設(shè)施配備，給客戶打造一處高品質(zhì)的居住生活區(qū)。會所——集商務(wù)、社交、休閑、娛樂為一體的高級商務(wù)休閑場所，會所擁有“數(shù)碼辦公室”、“超功能會議室”及“中庭酒吧、茶藝居、紅酒房”等五大服務(wù)模塊：以智能、舒適、專業(yè)的設(shè)施設(shè)備為來自城市中堅階層的賓客提供全方位的服務(wù) 五星級影院——將電影與購物、娛樂、休閑、餐飲完美的融合，結(jié)合了北美的細(xì)膩和歐洲的大氣，所有設(shè)計和細(xì)節(jié)都充滿專業(yè)化及人性化，能最大限度地滿足了影迷的舒適度需求 商業(yè)街——集購物、特色餐飲、酒吧、休憩于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，提供方便、快捷的消費服務(wù)，不僅有海濱特色旅游商品，還有國際知名品牌二、策略 政府：支持、引導(dǎo)、督管242。旅游療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、高端居住 242。 242。旅游、商業(yè)、文化、療養(yǎng)、度假、餐飲、地產(chǎn)、奢侈品……結(jié)合X政府大旅游立市的原則和X新區(qū)地域特色，在政府的引導(dǎo)和大力支持下，此項目以旅游療養(yǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)一個復(fù)合性功能齊全的特色新城，拉動以休閑養(yǎng)老、旅游度假、高尚運動、高檔居住于一體的一個巨大前景的產(chǎn)業(yè)鏈。第六部分：綜合分析與建議（一）SWOT分析優(yōu)勢216。 面積：X市超大面積土地，縱觀全國的土地市場少有的土地市場，絕佳的自然資源，利于整體規(guī)劃開發(fā)。216。 土地儲備：公司大塊的土地儲備，與政府一次性簽約，解決以后政策風(fēng)險。216。 地政關(guān)系良好：主管領(lǐng)導(dǎo)了解和熟悉公司，對項目推進(jìn)合作態(tài)度積極。216。 地產(chǎn)開發(fā)為主運作：符合公司發(fā)展戰(zhàn)略劣勢216。 資金壓力：整體資金投入量較大，項目操作和運營周期較長，有一定的資金壓力和運營壓力。216。 首次介入：公司首次介入此類項目，規(guī)劃設(shè)計及運營都需要迅速學(xué)習(xí)，還需補(bǔ)充旅游策劃、高爾夫運營等相關(guān)專業(yè)人才。機(jī)會216。 X大旅游立市策略：省、市兩級政府態(tài)度鮮明、政策傾斜。216。 實力企業(yè)共同打造：沿海各項目同時起步，共同打造，容易形成規(guī)模，出整體效應(yīng)。國華置業(yè)及河北省建投等幾個大企業(yè)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)共同打造。216。 新業(yè)態(tài)嘗試：能夠進(jìn)行公司在養(yǎng)老、候鳥度假及旅游地產(chǎn)等方向上的實踐性探索。威脅216。 配套：項目基本處于規(guī)劃階段，周邊配套有待完善；216。 市場風(fēng)險：由于建設(shè)進(jìn)度問題，營造項目整體氛圍難度加大，如何控制項目市場培育期是今后經(jīng)營重點；216。 政府投入：基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)周期較長也是影響此項目的因素之一，可能會參與部分BT項目建設(shè)。（二）結(jié)論 此項目潛力巨大，但也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存，一流的自然資源與良好的地政關(guān)系是支撐項目全盤規(guī)劃整體操作的基礎(chǔ)性優(yōu)勢；但是首次嘗試所面臨的運營經(jīng)驗匱乏及缺少專業(yè)人員也給項目的操作帶來了不確定性風(fēng)險。在如今的市場形勢下，能夠通過框架協(xié)議綁定超大優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會已經(jīng)越來越少，此項目從中國地產(chǎn)大環(huán)境和公司長遠(yuǎn)利益考慮，符合公司的發(fā)展方向，同時也是公司嘗試多種業(yè)態(tài)探索、綜合發(fā)展的良好機(jī)會。 對于這塊具有稀缺性自然環(huán)境資源的土地，發(fā)展部認(rèn)為符合公司未來戰(zhàn)略發(fā)展需求，建議進(jìn)行項目操作。發(fā)展部20103551