【導讀】為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場。市場調查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復到單個樓盤、區(qū)域市場。買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品。并在江蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關部門鑒定。情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。4．購買行為調查。影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。2．房地產市場供求情況的變化經趨勢。7．價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。

　　

【正文】 第四，房地產的現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 35 頁 的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同于一般物品。沒有一 個統(tǒng)一價格，或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。 房地產價格的結構包括生產成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:07 二、收集信息資料 市場營銷調查需要搜集大量的信息資料，其 中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用？的敘述。 二、制定房地產價格合理的定價目標 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 35 頁 首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在 90 年代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大利潤，高價帶來的高額 利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業(yè)帶來長遠的利潤。 房地產價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。當同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前，作為開發(fā)商應仔細研究同區(qū)競爭對手的定價和有關樓宇設計、施工質量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格，考慮自身位臵、設計 、技術水平、配套設施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。 以取得最大利潤作為定價目標，是個抽象的數字，是大前提。如果要將目標具體化，也可將投資利潤率作為定價目標。即在總體投資基礎上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產熱火朝天的 90 年代初，房地產市場的投資收益率可高達 40％。當市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風險、高回報為 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 35 頁 特征的房地產平均利潤將可在 10％到 20％之間。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:08 三、房地產價格的合理定位 現房地產定價通用的定價方法有成本導向法和需求導向法。 成本導向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。 即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算） 成本導向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據目前房地產業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質量等因素相應制定合理的目標利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 35 頁 較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價 格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價格高于原來目標成本加目標利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產品一樣，房地產價格主要是取決于市場供求關系。以需求導向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學合理的方法。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:08 需求導向定價法 需求導向定價法是依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，不是依據賣方的成本定價。是根據消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質服務等條件來影響消費者的購買行動。根據不同地區(qū)的房地產市場、不同的時間、不同地點離市區(qū)中心遠近程度、繁華程度、交通條件 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 35 頁 等適當定下不同價錢。 要根據市場的供求關系定價，便要了解房地產所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關系，從而影響定價，熟練分析了這 些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。 在這些因素里當然以供求關系為主要影響因素。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:09 供求關系因素；房地產的價格一般來說也是由供給和需求 決定的，與需求成正相關，與供給成負相關。房地產的供求狀況可分為如下 4 種類型： 1）全國房地產總的供求狀況； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 35 頁 2）本地區(qū)房地產的供求狀況； 3）全國本類房地產的供求狀況； 4）本地區(qū)本類房地產的供求狀況。 還有影響房地產價格的其他因素： 經濟因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供應量、經濟增長率等內容。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產原料上漲，商品房價格也會上 漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供應量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經濟增長使購買力加強，房地產價格上漲。 社會因素：人口因素的影響表現為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。 行政及法律因素：比如產業(yè)政策和產業(yè)結構直接影響經濟發(fā)展，失業(yè)率高房子當然很難賣掉。 自身因素：所謂自身條件 ，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀況的因素。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 35 頁 這些因素如下： 位臵：房地產價格與位臵優(yōu)劣成正相關。一般來說，商業(yè)房地產的位臵優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠近。 地質：地質條件對地價的影響很大，地價與地質條件成正相關。地質條件的好壞決定著建設費用的大小。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設施，大面積的花園總能令消費者對樓盤滿意，增進需求。 日照朝向、采光、通風、風向等。 建筑物的外觀：建筑樣式、風格和色調。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感受，價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，價格就低。 心理因素：當經濟大環(huán)境暫時不佳，前景不明朗時，購房者持幣觀望。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風的一族，而且各種渠道涌進的信息均可提高他們的分析和判斷能力。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 35 頁 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:10 分析過各種影響因素后，價格的定位是講究技巧的。具體來說，一般先行設臵內部認購時期的價格，目的是摸清樓盤由價格表現的各項條件的市場接受程度。內部認購價可根據成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。如果市場表現踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調整，幅度不可太大。如果市場表現冷淡，表明內部認購價格定高了，可以采取提高裝修標準，或增加提供優(yōu) 質服務，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功?？傊畱箻潜P開售后，價格只升不跌，給予客戶信心，使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳?，產生購買的欲望。 (完 )