【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。鄰，北與日照市莒縣相接。全縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，759個行政村，99. 兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣，運輸便捷；距青島港200公里，場200公里，海陸空運輸方便。我們希望此次專項調(diào)研可作為慧通新天地塊項目前期開發(fā)市調(diào)定位及。而慧通公司志存高遠，在運作項目時謙虛謹慎，對前期基礎(chǔ)。將會為參與本項目的工作而感到自豪！莒南縣歷史悠久，文化燦爛，風(fēng)光秀美。1945年8月，中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的第一個省政。國，厲家寨是一個好例”的光輝批示，幾十年來一直激勵著全縣人民奮發(fā)圖強，現(xiàn)已探明可供開采的。莒南縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)。商企業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程不斷加快。先后被評為全國商品糧大縣，油料、果品、工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對外經(jīng)貿(mào)勢頭強勁。團、春園集團等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨

　　

【正文】 庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）職位：各企業(yè)中層管理人員，技術(shù)人員居多，自營商人為重點。 （ 6）收入：家庭收入 2萬 4萬之間的中等及中等偏高收入階層人士為主。 客戶需求動機 （ 1）目前住宅的戶型設(shè)計不科學(xué)，功能無法滿足需要，配套不完善，環(huán)境差等眾多因素，希望改換新的居住環(huán)境。 （ 2）現(xiàn)有的住宅面積太小，無法滿足生活娛樂的需要，想換大一點的房子。 （ 3）要成家的年青人想從父母家獨立出去，自己購房住。 （ 4）結(jié)婚后仍與父母住在一起，孩子大了，不方便，需要自己獨立居住。 （ 5）做生 意賺到錢，由租店面到買店面。 （ 6）覺得錢放銀行貶值，想買店面增值。 （ 7）從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到縣城做生意及子女進城讀書。 購買過程中受到的影響因素 住宅 （ 1）根據(jù)調(diào)查，購房者主要會征求配偶的意見，也會參考家庭其他重要成 員與有購房經(jīng)驗朋友的意見，主要是通過朋友來界定其價格、質(zhì)量、位置等因素。 （ 2）影響購房決策最主要因依次為價格、周邊環(huán)境、交通、生活配套、物業(yè)管理。 （ 3）就產(chǎn)品本身影響購房決策的重要因素依次為：戶型、廳室方向、綠化景觀、通風(fēng)情況等。 （ 4）決策過程中，幼兒園、學(xué)校、菜場、購物和醫(yī)院的配套是 置業(yè)者主要考慮因素之一。 商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）考察周邊商業(yè)氛圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、店面售價及租金。 （ 2）了解區(qū)域發(fā)展情況和走勢，了解政府規(guī)劃。 （ 3）權(quán)衡資金的回報率 （ 4）投資門檻的高低 （ 5）征求家庭其他重要成員與有購房經(jīng)驗朋友和生意伙伴的意見，主要是通過朋友來界定其價格、回報率、位置和區(qū)域發(fā)展等因素。 二 項目建議 與我們項目處于同一區(qū)域，同一地段而先本案啟動的有富源商貿(mào)城和商業(yè)步行街兩個項目，在一定程度上搶先占據(jù)了很大部分市場份額，造成了我們的入市不利。經(jīng)分析得出以上兩個項目存在很多的 劣勢和危機： 富源商貿(mào)城的商鋪基本設(shè)在住宅下面，隆山路上的沿街店面房有限，基本都是內(nèi)街的店面房，符合了商貿(mào)城布局和建筑風(fēng)格。為此降低了樓盤的品質(zhì)和檔次，給住宅業(yè)主帶了一些環(huán)境隱患和安全問題及進出帶來了很大不便；同樣不利于進行商業(yè)活動。富源商貿(mào)城商業(yè)運行上，市場沒有統(tǒng)一經(jīng)營，管理，順其自生自滅，對市場的能否形成存在很大的風(fēng)險，同時在市場內(nèi)部產(chǎn)生惡性競爭，阻礙了市場的規(guī)范和發(fā)展。在本案銷售中沒有一個整體的商業(yè)營銷手段，和金世界商業(yè)步行街一樣，都是自買自營。這樣對一個商貿(mào)城來說，風(fēng)險太大，富源商貿(mào)城店面體量大，商 鋪面積大，總價高，相應(yīng)租金也高，在經(jīng)營中可能會出現(xiàn)大量的閑置店面房，空置率大，對投資的客戶來說，是一種風(fēng)險。商貿(mào)城定位一般都是以中低檔的商業(yè)，如經(jīng)營生活用品，服裝，雜貨等等。 金世界步行街臨隆山路的沿街店面很少，基本是店面房，上面三層住宅下面兩層店面。一方面降低了步行街的檔次，另一方面由于市場在居民區(qū)內(nèi)，不利于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開展商業(yè)活動。在營銷策劃上，本案沒有吸引之處的商業(yè)營銷手段，純粹意義上的自買自營。由于市場沒有統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運行，在一定程度上阻礙了市場的發(fā)展，商業(yè)的風(fēng)險大。在價格定位上沒有一定的區(qū)分，統(tǒng)一 價格 3998元 /㎡。價格體系的不明確，導(dǎo)致了位置差的鋪面銷售成難度，價格好的一買而空，多戶爭搶。同時達不到利潤空間的最大化。 鑒于以上 2個項目出現(xiàn)的問題和自身的優(yōu)勢：本案在產(chǎn)品定位，商業(yè)運行，營銷手段，價格體系，市場培育，廣告宣傳及推廣等諸多環(huán)節(jié)上投入更多的思考和心血。我們完全有信心把慧通新天地樹造為莒南的商業(yè)龍頭，和新城市的坐標。同時經(jīng)過多方面的努力，我們有能力做到追求利益的最大化。 在整體規(guī)劃方面，我們可以作到 “動 ”“靜 ”分開， “商 ”“住 ”分離，即小區(qū)的外圍是商鋪，里面則是有綠化景觀的全封閉的高檔小區(qū)， 建筑的外立面盡可能做得與商業(yè)的色調(diào)相配，符合老百姓所追求的溫馨、莊重。這將大大提升樓盤的形象和品質(zhì)，進而提升住宅的檔次，以實現(xiàn)利潤的最大化。 在住宅方面，我們建議面積分配應(yīng)以三房為主，兩房為輔，具體比例為：兩室 80100平米 比率 :30%,(兩室朝南二廳一衛(wèi) \一室朝南二廳一衛(wèi) )。 小三房 100120平米 比率 : 55%(三室朝南二廳一衛(wèi) \兩室朝南二廳一衛(wèi) )。 大三房 120130平米 比率 : 15%， (三室朝南二廳一衛(wèi) \二室朝南二廳一衛(wèi) )。層高為 米 。多雙陽臺 ,南面一飄窗。可適當選擇突出賣 點。 商業(yè)房的定位是本案的重點，本案的最大優(yōu)勢是沿主街門面的體量大，我們應(yīng)盡可能讓這些門面滿足多個層次客戶的需求，盡快盡可能以高價售出這些門面。以下是各商業(yè)布局的定位情況： 6號樓即臨隆山路的一、二兩層店面房做成美食一條街。避免商業(yè)競爭，不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同于本案旁邊的兩個項目，做出我們的特色。根據(jù)市場調(diào)查了解到：莒南目前沒有一個環(huán)境優(yōu)美，價格適中的餐飲消費的好場所，可見市場還是空白，對我們來說是一次機遇也是一種挑戰(zhàn)。隨著生活水平的提高和老百姓消費觀念的改變，在緊張的工作之余更追求生活的享受。在 6樓隆山路上的店面三樓，我 們定位休閑為主的保健按摩、美容美體中心、桑拿休閑、臺球城，咖啡吧，茶館等等。在莒南現(xiàn)在還沒有一個大型的娛樂場所，有的也都是比較小，零散的。沒有集中的稍高檔的消費場所。周遍通過富源商貿(mào)城和金世界步行街的經(jīng)營和發(fā)展，這里將成為了一個新的商業(yè)中心，消費檔次得到了一定的提升，附近小區(qū)的建成增加了消費群，給這里帶來了高檔消費群體。四層到五層可以做賓館，檔次在大酒店和一般小賓館之間。同時給人一種旅館的價格，酒店的享受。根據(jù)調(diào)查目前市場上最高檔的是桃源大酒店，但是價格偏高，而一般的小賓館價格雖然低但是居住環(huán)境差。 5號樓 首層定位產(chǎn)權(quán)式獨立分割的商鋪，分內(nèi)、外兩條街，這樣便于銷售和經(jīng)營。通過招商，確定商業(yè)精品購物中心，引進一些知名品牌如奧康皮鞋，紅蜻蜓鞋類，勁霸，李寧， NIKE服飾，珠寶首飾，化妝品等知名品牌，直接提升我們商業(yè)的品質(zhì)。在莒南的商業(yè)中，只有分散幾家精品店，我們可以把那些商家集中，整合品牌市場，使我們的項目成為老百姓心里高檔消費的購物天地。 4號樓下面的兩層獨立店面相應(yīng)的和 5北邊的商鋪形成室內(nèi)“步行街”，經(jīng)營高檔產(chǎn)品。二層（根據(jù)市場需求可以分出一部分三層）則引進大型的購物中心或大型超市。莒南雖然有幾家超市，但規(guī)模 都不是很大，購物不齊全，還達不到老百姓心目中理想的購物中心。因此應(yīng)市場需求，引進大型超市，形成莒南唯一的品牌的購物中心。部分三樓及四樓定位休閑為主的臺球城，咖啡吧， KTV，夜總會等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為了匯聚更多的人流，為了提升本案在莒南商業(yè)老大的地位，更為了我們后期的品牌樹造和更快的銷售。在媚山路上設(shè)立三大主題廣場，包括：噴泉廣場、市民休閑廣場、演藝廣場近 2000多平方米。底下一層是大型購物停車位。 在商業(yè)運行手段上：采用統(tǒng)一經(jīng)營管理，引進知名的商業(yè)管理公司進駐。勢必打造成莒南的商業(yè)王國，“一站式”成就莒南商業(yè)新坐標。吃 、喝、玩、樂、購物、休閑、酒店、文化于一體。同時在項目前期對外做好招商工作，盡量在開盤銷售前確定主體進駐大商家及一些知名品牌。為銷售工作順利進行提供強大的支持。 在營銷手段和價格策略上：全面實行 3年包租，年回報 8%，三年一次性從房款扣除。一方面可以更好的做到統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，培育好市場，另一方面更好的使老百姓降低投資風(fēng)險，使銷售工作順利開展。如特殊情況可以申請自己經(jīng)營，不采用包租形式，但經(jīng)營的商品符合商場統(tǒng)一管理。 具體銷售操作： 6一、二兩層連賣，三 — 五按面積銷售或按套銷售。 5一層按獨立店面以套建筑面積計價，二樓以上按面積虛擬分割賣產(chǎn)權(quán)。 4一、二兩層連賣。 5樓五層到十二層則在前期銷售過程中根據(jù)老百姓的意愿在進行定位和銷售。