房地產(chǎn)多項目開發(fā)最有效的管理模式是什么-資料下載頁
2025-01-16 02:59本頁面
【正文】 （經(jīng)紀）公司負責，有的由項目部（項目公司）負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項 開發(fā)流程進行重新設(shè)計。在 流程 設(shè)計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。 通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面： ㈠項目組織管理（包括各類項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，定崗定員，項目部的組建、解散等）； ㈡項目人力資源各類（包括 項目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）； ㈢項目資金與財務(wù)管理； ㈣項目計劃與目標管理； ㈤項目投資決策管理； ㈥項目研發(fā)與設(shè)計管理； ㈦采購與招標管理； ㈧項目工程管理（包括質(zhì)量、進度、成本、安全文明、檔案管理等）； ㈨項目營銷管理； ㈩項目客戶關(guān)系管理，等。 投資主體虛擬化與管理主體實體化 確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運營模式，建立項目管理體系是 12 解決了企業(yè)的管理機制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題 ―― 體制決定機制，機制決定體系（規(guī)章制度 ）。 但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于 “職責劃分如何更合理 ”等問題，無論是 “金字塔式 ”還是 “倒金字塔式 ”，無非是在 “左傾 ”和 “右傾 ”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上 ―― 傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部（項目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因為代表公司），又是管理 主體（行使項目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發(fā)成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現(xiàn)項目投資目標。 事實證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的 “標桿企業(yè) ”，還是風光無限的 “地產(chǎn)大腕 ”，現(xiàn)今幾乎所有 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么？ 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為 “項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化 ”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化 ”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目（投資）公司，該項目（投資）公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務(wù)負責人等由公司領(lǐng)導兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費用）。 13 項目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）； ◆ 有利于規(guī)避法律風險； ◆ 有利于財務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項目管理主體實體化 ”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資） 相對控股的（但不是每一個項目都注冊一個）具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費用。 “項目管理主體實體化 ”的益處 ◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用； ◆ 有利于實施有效的考核； ◆ 有利于項目投資目標的實現(xiàn)。 “項目投資主體虛擬化 +項目管理主體實體化 ”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上 “投資商與開發(fā)商相分離 ”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是 最適宜
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