房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么-全文預(yù)覽
【正文】 結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照 萬科 的業(yè)務(wù) 流程 為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。 第二， 萬科 的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式 鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場布局，萬科采用的是四級管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。 截至 2022 年末，萬科總資產(chǎn) 億元， 凈資產(chǎn) 億元。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。 健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、 制度 等。 第二、資源配置不合理 眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市， 3 還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。 為什么會出現(xiàn) “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”？原因主要有三個(gè)方面： 第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。 “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ” 多項(xiàng)目開發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ◎ 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系 不清晰； ◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項(xiàng)目部實(shí)施有效考核； 2 ◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的 “人治 ”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理； ◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差； ◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽； ◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享； ◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展， 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)必須追求規(guī)模效益。項(xiàng)目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。可以說，多項(xiàng)目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。 ”想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。如 市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個(gè)市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。新市場、新形勢， 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)必須盡早由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大 “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。只 4 有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價(jià)值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂 “短板 ”）而影響企業(yè)的發(fā)展。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下
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