【正文】 級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了， 工作流程 拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn) “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資 源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。 根據(jù)蘭德企管研究室 2022 年 10 月的 市場(chǎng)調(diào)查 結(jié)果，在隨機(jī)選取的 300 家各類典型 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)中有 84％的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，有 15％的企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在 5個(gè)（含）以上；其中， 73 家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中 90％進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。 許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以 “短板 ”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以 “長(zhǎng)板 ”資源為配置標(biāo)桿，顯得過(guò)于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過(guò)度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來(lái)因素的影響 或沖擊。2022 年，萬(wàn)科實(shí)際完成開工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，同期竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。大量實(shí)踐表明，許多 “癥狀 ”是 “規(guī)章 制度 不健全 ”的直接或外在表現(xiàn)而已。例如，單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷中心或下屬的營(yíng)銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。按照地域劃分，可分為本 地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。 確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ) 在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性（比如同時(shí)開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn) 、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、 營(yíng)銷策劃 等方面也必然有較大的差異性，這就 意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被 “歸零 ”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬(wàn)科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣》后，將 萬(wàn)科 視為標(biāo) 桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。社會(huì)發(fā)展的過(guò)程是資源配置的過(guò)程，企業(yè)發(fā)展的過(guò)程也是資源配 置的過(guò)程。 這些問題是 “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。 一 家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)： “公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒了，公司一