房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么(完整版)
【正文】 產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中 90％進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)。在多項(xiàng)目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資 源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級(jí)多了，資金流、信息流復(fù)雜了， 工作流程 拉長(zhǎng)了，如果企業(yè)沒(méi)有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn) “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬(wàn)科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的 。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬(wàn)科少，開發(fā)格局與 7 萬(wàn)科 不同，一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。 8 通過(guò)長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn) “第一梯隊(duì) ”企 業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。 確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的 “符號(hào) ”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。 多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。因此必須對(duì)各項(xiàng) 開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化 ”是指無(wú)論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒(méi)有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”是指由公司（或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資） 相對(duì)控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè)）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面： ㈠項(xiàng)目組織管理（包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）； ㈡項(xiàng)目人力資源各類（包括 項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）； ㈢項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理； ㈣項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理； ㈤項(xiàng)目投資決策管理； ㈥項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理； ㈦采購(gòu)與招標(biāo)管理； ㈧項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）； ㈨項(xiàng)目營(yíng)銷管理； ㈩項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。 第二步，劃分項(xiàng)目類型 項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。 賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。 可以說(shuō)，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。許多企業(yè)盲從萬(wàn)科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬(wàn)科的管理模式，或者按照 萬(wàn)科 的業(yè)務(wù) 流程 為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。特別是萬(wàn)科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。對(duì)順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑
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