房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最有效的管理模式是什么(已修改)
2025-01-28 02:59 本頁(yè)面
【正文】 1? 在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難再通過(guò)土地儲(chǔ)備而 “坐享 ”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來(lái)越依 賴(lài)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目成本越來(lái)越高、利潤(rùn)率越來(lái)越低，將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開(kāi)發(fā)企業(yè) 的必然選擇。 根據(jù)蘭德企管研究室 2022 年 10 月的 市場(chǎng)調(diào)查 結(jié)果，在隨機(jī)選取的 300 家各類(lèi)典型 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)中有 84％的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有 15％的企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在 5個(gè)（含）以上；其中， 73 家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中 90％進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。可以說(shuō)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。 “多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥 ” 多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問(wèn)題，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ◎ 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系 不清晰； ◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核； 2 ◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的 “人治 ”影響較大，或者過(guò)于依賴(lài)公司，或者不愿服從公司管理； ◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差； ◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽； ◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享； ◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。 這些問(wèn)題是 “多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥 ”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo)）。 一 家上海著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說(shuō)： “公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè)，其中六個(gè)在外地，即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟，二十天就沒(méi)了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢(qián)、跑關(guān)系，一個(gè)月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。 ”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。 為什么會(huì)出現(xiàn) “多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥 ”？原因主要有三個(gè)方面： 第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如 市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市， 3 還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門(mén)、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽(yáng)等省會(huì)城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問(wèn)題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā) 展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類(lèi)產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類(lèi)似的問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大 “多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合癥 ”。 第二、資源配置不合理 眾所周知，房地
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