房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么(文件)
【正文】 區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。 確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的 “符號(hào) ”，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。 統(tǒng)一的 VIS。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。以 “公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司） ”兩級(jí)管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（ 1）供地；（ 2）供資金；（ 3）管控與評(píng)價(jià)。 多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。 劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。因此必須對各項(xiàng) 開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題 ―― 體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度 ）。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化 ”是指無論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化 +項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題，也符合國際上 “投資商與開發(fā)商相分離 ”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是 最適宜、。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”是指由公司（或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資） 相對控股的（但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊一個(gè)）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面： ㈠項(xiàng)目組織管理（包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）； ㈡項(xiàng)目人力資源各類（包括 項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等）； ㈢項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理； ㈣項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理； ㈤項(xiàng)目投資決策管理； ㈥項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理； ㈦采購與招標(biāo)管理； ㈧項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）； ㈨項(xiàng)目營銷管理； ㈩項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。 第三步，進(jìn)行 流程 設(shè)計(jì)，建立項(xiàng)目管理體系 多項(xiàng)目下， 房地產(chǎn)開發(fā) 的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā) 流程 有很到的不 11 同。 第二步，劃分項(xiàng)目類型 項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。 建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵 如前 所述， “多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥 ”的原因之一是 “規(guī)章制度不健全 ”。 賣場設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。 確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。 可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的 開發(fā)流程 、 工作流程 是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個(gè)別咨詢
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