【正文】 明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計參數(shù)，提出設(shè)計優(yōu)化意見。. 各階段設(shè)計圖紙的審查：在設(shè)計的各個階段，配合進(jìn)行設(shè)計評審，確保設(shè)計質(zhì)量。重點負(fù)責(zé)初步設(shè)計及施工圖設(shè)計階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。50 / 88（四）工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)工程管理工作流程示意圖主要工作流程責(zé)任部門 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部）配合部門 工程技術(shù)部運(yùn)營管理部工程技術(shù)部合約成本部運(yùn)營管理部財務(wù)部工程技術(shù)部合約成本部運(yùn)營管理部客戶服務(wù)部物業(yè)管理公司提交成果 前期資料準(zhǔn)備施工組織設(shè)計 項目工程施工達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn) 項目工程通過 各項驗收 與物業(yè)公司進(jìn)行移交控制要點 強(qiáng)調(diào)工程管理的 計劃性注重工程安全、進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方面的過程控制檔案資料整理歸檔注重處理客戶投訴過程中，公司品牌形象維護(hù)工程前期工作安排工程移交工程施工管理工程驗收51 / 88工程管理工作流程圖工 程 管 理 工 作 流 程 圖工程前期工作安排工程施工管理工程施工管理工程移交總 包及 各 專 業(yè) 分 包財 務(wù) 部成 本 管 理 部監(jiān) 理 單 位項 目 公 司 （ 部 ）工 程 技 術(shù) 部運(yùn) 營 管 理 部Y工 程 移 交物 業(yè) 公 司單 項 工 程施 工 完 畢成 本 動 態(tài) 預(yù) 警組 織 細(xì) 部檢 查開 工 現(xiàn) 場準(zhǔn) 備 完 畢制 定 移 交計 劃跟 蹤 計 劃 落 實及 時 提 出 預(yù) 警協(xié) 助 辦 理 批 文單 項工 程 驗 收主 體 工 程施 工 完 畢相 關(guān) 資 料根 據(jù) 合 同 管 理總 包 及 各 專 業(yè) 分 包項 目 開 工規(guī) 劃 驗 收辦 理 竣 工 驗收 備 案 證 明現(xiàn) 場 施 工竣 工 資 料匯 總 完 畢備 案 移 交資 料 準(zhǔn) 備竣 工 結(jié) 算領(lǐng) 取 單 項合 格 證 書質(zhì) 量 、 進(jìn)度 、 成 本 、安 全 文 明 現(xiàn)場 管 理 及 合同 管 理進(jìn) 度 款 審 核參 與 配 合 各 階段 工 程 驗 收資 料 存 檔過 程 隱 蔽 工 程 驗 收 、 結(jié) 構(gòu) 工 程 驗 收辦 理 施 工許 可 證竣 工 資 料相 關(guān) 實 體移 交 驗 收 組 織 移 交統(tǒng) 籌 資 金安 排保 證 工 程款 支 付配 合 變 更 及 現(xiàn) 場簽 證 管 理協(xié) 助 配 合主 要 專 業(yè) 分 包工 程 招 標(biāo)配 合 專 業(yè) 分 包招 標(biāo) 管 理竣 工查 丈竣 工 合 驗定 期 督 察提 供 專 業(yè) 技 術(shù)支 持專 業(yè) 施 工組 織 總 包 及 各 專 業(yè) 分包 進(jìn) 場基 礎(chǔ) 工 程 驗 收審 核施 工 圖 會審 交 底總 承 包 招 投 標(biāo)監(jiān) 理 單 位 招 標(biāo)組 織 審 核《 施 工 組 織 設(shè) 計 》配 合 總 承 包 招標(biāo) 管 理編 制 工 程 總 體 進(jìn) 度 計 劃編 制項 目 分 包 進(jìn) 場 計 劃根 據(jù) 合 同 管 理監(jiān) 理 單 位52 / 88工程管理流程指引1. 目的全面控制項目工程施工過程，使項目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本得到最合理的控制，同時保證工程安全文明施工，杜絕安全事故。2. 適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項目工程施工過程控制工作。3. 職責(zé). 項目公司（部）：. 負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》，并交由合約成本部審核。. 負(fù)責(zé)編制《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》 。. 負(fù)責(zé)項目報批報建及組織審核《施工組織設(shè)計》 。. 負(fù)責(zé)組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。. 全面負(fù)責(zé)工程施工管理的各項工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等） 。. 負(fù)責(zé)組織各階段驗收，根據(jù)反饋落實整改，最終實現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。. 負(fù)責(zé)項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。. 財務(wù)部：. 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌落實資金計劃。. 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時支付工程款。. 運(yùn)營管理部：. 在工程施工過程中，負(fù)責(zé)跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預(yù)警。. 協(xié)助項目公司（部）辦理所需要的各類政府批文和許可證。. 合約成本部：. 負(fù)責(zé)審核項目公司（部）提供的《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及53 / 88《材料設(shè)備采購配合計劃》 。. 負(fù)責(zé)根據(jù)項目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購配合計劃》 ，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。. 在工程全過程中負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計變更進(jìn)行成本預(yù)算。并配合完成重大設(shè)計變更審核工作。. 在工程全過程中，負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。. 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)項目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書。. 負(fù)責(zé)對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評價工作。. 工程技術(shù)部：. 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。. 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書。. 在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項目各階段的工程驗收。. 在工程全過程中針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。 . 在工程全過程中，配合完成重大設(shè)計變更審核工作，給予專業(yè)意見。. 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。4. 工作程序. 施工準(zhǔn)備：. 項目公司（部）負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》 ，并交由合約成本部審核；. 合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計劃》組織總包招標(biāo)；. 項目公司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計》 ；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織施工單位進(jìn)行施工圖會審交底；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并與運(yùn)營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。. 施工過程：. 項目公司（部）根據(jù)《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》 ，組織總包單位進(jìn)場；54 / 88. 合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購配合計劃》組織主要專業(yè)分包招標(biāo)；. 項目公司（部）根據(jù)《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》 ，組織各分包單位進(jìn)場；. 項目公司（部）根據(jù)合同管理監(jiān)理單位、總包及各專業(yè)分包；. 工程技術(shù)部在工程施工過程中，定期組織督察，同時對于施工中出現(xiàn)的各種問題提供專業(yè)技術(shù)支持；. 運(yùn)營管理部在工程施工過程中，負(fù)責(zé)跟蹤施工計劃落實，及時提出預(yù)警，同時協(xié)助項目公司（部）辦理各類政府批文和許可證；. 合約成本部在工程施工過程中，負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警；. 合約成本部配合項目公司（部）完成設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理工作；. 財務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌資金安排，保證工程款支付；. 工程驗收. 項目公司（部）負(fù)責(zé)各階段的工程驗收及備案存檔工作；. 工程技術(shù)部配合進(jìn)行各階段工程驗收；. 項目公司（部）的成本人員在工程施工結(jié)束后，返回合約成本部，繼續(xù)完成項目竣工結(jié)算工作。. 工程移交. 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定移交計劃，并與物業(yè)管理公司進(jìn)行工程移交工作。55 / 88工程管理各部門工作職責(zé)1. 項目公司（部）：. 施工準(zhǔn)備工作：負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》 、 《材料設(shè)備采購配合計劃》及《項目總包及各分包進(jìn)場計劃》 ，負(fù)責(zé)項目報批報建、組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作。. 工程施工管理：全面負(fù)責(zé)工程施工管理階段的各項工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等） 。. 工程竣工驗收：負(fù)責(zé)組織各階段驗收，根據(jù)反饋落實整改，最終實現(xiàn)項目工程通過各項驗收并完成備案。. 工程檔案移交：負(fù)責(zé)項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。2. 財務(wù)部：. 保證工程資金安排：負(fù)責(zé)合理安排資金，統(tǒng)籌落實資金計劃。. 支付工程款：在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時支付工程款。56 / 883. 運(yùn)營管理部：. 跟蹤項目計劃：負(fù)責(zé)跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預(yù)警。. 配合辦理工程手續(xù)：配合項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。4. 合約成本部：. 重大設(shè)計變更的成本控制：負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計變更進(jìn)行成本預(yù)算，并配合完成重大設(shè)計變更審核工作。. 成本動態(tài)控制：負(fù)責(zé)定期對項目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。. 采購管理：負(fù)責(zé)審核項目公司（部）提供的《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》和《材料設(shè)備采購配合計劃》 ，并根據(jù)計劃負(fù)責(zé)組織項目主體總包招標(biāo)及主要專業(yè)分包工程的招標(biāo)。5. 工程技術(shù)部：. 監(jiān)督工程施工管理：負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并57 / 88參與項目各階段的工程驗收。. 采購管理配合：參與招標(biāo)工作小組工作，編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書，完成公司范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。. 參與工程技術(shù)論證：針對施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。 . 參與重大設(shè)計變更審核：配合完成重大設(shè)計變更審核工作，給予專業(yè)意見。. 參與工程檔案建檔：在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。58 / 88（五）營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)營銷管理工作流程示意圖主要工作流程責(zé)任部門 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 客戶服務(wù)部配合部門 營銷策劃部運(yùn)營管理部 運(yùn)營管理部客戶服務(wù)部財務(wù)部運(yùn)營管理部項目公司（部）提交成果《營銷策劃執(zhí)行方案》《營銷費(fèi)用預(yù)算》確定按揭銀行廣告案宣傳報導(dǎo)文稿簽訂認(rèn)購書準(zhǔn)備合同文本并備案 簽署房地產(chǎn)買賣合同控制要點 營銷策劃推廣的節(jié)奏要合理 落實宣傳性價比 敏感問題合同附件 公司品牌建設(shè)簽署合同宣傳推廣 開盤認(rèn)購營銷策劃59 / 88營銷管理工作流程圖營 銷 管 理 工 作 流 程 圖開盤準(zhǔn)備銷售管理合同簽約流程運(yùn) 營 管 理 部財 務(wù) 部客 戶 服 務(wù) 部營 銷 策 劃 部 項 目 公 司 （ 部 ）制 定 項 目 營 銷策 劃 執(zhí) 行 方 案制 定 銷 售工 作 方 案項 目 銷 售總 體 計 劃項 目 開 盤銷 售銷 售 執(zhí) 行銷 售 現(xiàn) 場監(jiān) 控簽 署 認(rèn) 購 書專 業(yè) 支 持選 擇 銷 售 代 理 公 司選 擇 廣 告 策 劃 公 司支 持 配 合制 定開 盤策 劃組 織組 織營 銷推 廣活 動收 取房 款收 取預(yù) 定 金選 擇 按 揭銀 行配 合 相 關(guān)批 文合 同 制 作 基 本 信 息 錄 入簽 署 合 同合 同 備 案合 同 監(jiān) 證銷 售 回 款銷 售 情 況 報 表組 織 制 定 營 銷費(fèi) 用 預(yù) 算銷 售 物 料準(zhǔn) 備配 合 選 擇按 揭 銀 行60 / 88營銷管理流程指引1. 目的通過市場營銷手段，創(chuàng)造公司品牌，完成項目銷售任務(wù)。2. 適用范圍適用于本公司開發(fā)的所有項目營銷工作。3. 職責(zé). 項目公司（部）：. 負(fù)責(zé)根據(jù)《策劃定位報告》 ，制定項目《營銷策劃執(zhí)行方案》 ，組織編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》 。. 負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動進(jìn)行項目的宣傳推廣。. 負(fù)責(zé)選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項目銷售總體計劃。. 負(fù)責(zé)提出項目定價建議，并組織定價咨詢委員會對項目定價進(jìn)行評審。. 負(fù)責(zé)項目開盤前的物料的準(zhǔn)備，制定開盤策劃組織、現(xiàn)場管理以及相關(guān)的銷售活動。. 負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購書，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。. 財務(wù)部：. 在項目開盤前，負(fù)責(zé)確定按揭銀行及條件。. 負(fù)責(zé)收取客戶的預(yù)訂金和房款。. 客戶服務(wù)部：. 負(fù)責(zé)擬定經(jīng)協(xié)調(diào)評審的相關(guān)房地產(chǎn)銷售協(xié)議合同文本及相關(guān)合同附件，同時負(fù)責(zé)售樓軟件的信息錄入。. 與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等） 。. 負(fù)責(zé)進(jìn)行項目的尾盤銷售。. 對項目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計，并形成分析報告，作為后期借鑒。. 營銷策劃部：. 配合完成廣告策劃公司和銷售代理公司的選擇評審工作。61 / 88. 配合完成《營銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作。. 配合制定《營銷策劃執(zhí)行方案》 ，給予專業(yè)支持。. 運(yùn)營管理部：. 在項目營銷過程中，配合項目公司（部）辦理相關(guān)政府批文和許可證。. 定價咨詢委員會：. 參加項目定價評審，對項目銷售定價及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行評審和決策。4. 工作程序. 項目營銷：. 項目公司（部）負(fù)責(zé)制定《營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》 ；. 營銷策劃部配合進(jìn)行《項目營銷策劃執(zhí)行方案》及《營銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司和銷售代理公司，并且對其工作進(jìn)行管理和評價；. 營銷策劃部配合選擇廣告策劃公司和銷售代理公司；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告策劃公司組織營銷推廣活動；. 項目公司（部）負(fù)責(zé)制