房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么-閱讀頁(yè)
2025-01-31 02:59本頁(yè)面
【正文】 目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。這是產(chǎn)品定型必不可少的 “表象符號(hào) ”，也是最容易做到的。大量實(shí)踐表明，許多 “癥狀 ”是 “規(guī)章 制度 不健全 ”的直接或外在表現(xiàn)而已。 建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟： 第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模 式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤(rùn)中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也 10 要做好三件事：（ 1）完成目標(biāo)；（ 2）樹立品牌； （ 3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮以下要素： ◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求； ◎ 項(xiàng)目類型； ◎ 產(chǎn)品模式； ◎ 經(jīng)營(yíng)模式（特別是外包模式）； ◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）； ◎ 企業(yè)文化。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來(lái)，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。按照地域劃分，可分為本 地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。為了 “欲繁就簡(jiǎn) ”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型：（ 1）本地直屬項(xiàng)目部；（ 2）異地項(xiàng)目公司；（ 3）控股項(xiàng)目公司；（ 4）參股項(xiàng)目公司。例如，單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營(yíng)銷中心或下屬的營(yíng)銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理，有的由營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)。在 流程 設(shè)計(jì)工作完成后，就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。 投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化 確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建立項(xiàng)目管理體系是 12 解決了企業(yè)的管理機(jī)制問(wèn)題。 但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無(wú)不著眼于 “職責(zé)劃分如何更合理 ”等問(wèn)題，無(wú)論是 “金字塔式 ”還是 “倒金字塔式 ”，無(wú)非是在 “左傾 ”和 “右傾 ”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已，而沒(méi)有真正意識(shí)到問(wèn)題出在體制上 ―― 傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆质枪芾?主體（行使項(xiàng)目開發(fā)職能）。 事實(shí)證明：無(wú)論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的 “標(biāo)桿企業(yè) ”，還是風(fēng)光無(wú)限的 “地產(chǎn)大腕 ”，現(xiàn)今幾乎所有 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)都碰到了同一個(gè)問(wèn)題，也都在思考同一個(gè)問(wèn)題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？ 通過(guò)深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為 “項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”是最有效的投資開發(fā)模式。 13 項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）； ◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)； ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化 ”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
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