【正文】 束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門(mén)移交項(xiàng)目檔案；? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作；? 主持項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置；? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》 。27 / 88第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作流程一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)工作流程示意圖和項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目前期策劃小組主責(zé)部門(mén) 協(xié)作部門(mén)工程技術(shù)部合約成本部運(yùn)營(yíng)管理部投資拓展部營(yíng)銷(xiāo)策劃部產(chǎn)品研究部客戶(hù)服務(wù)部項(xiàng)目拓展 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷(xiāo)管理 客戶(hù)服務(wù)1財(cái)務(wù)部28 / 88（一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作職責(zé)項(xiàng)目拓展工作流程示意圖主要工作流程責(zé)任部門(mén) 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會(huì) 投資拓展部配合部門(mén) 運(yùn)營(yíng)管理部產(chǎn)品研究部營(yíng)銷(xiāo)策劃部合約成本部工程技術(shù)部客戶(hù)服務(wù)部財(cái)務(wù)部投資拓展部 運(yùn)營(yíng)管理部提交成果 土地信息庫(kù)分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo)可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)施決議《土地合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《付清地價(jià)款證明》《土地證》《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》控制要點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí)科學(xué)理性分析 咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛土地信息收集分析可行性研究公司內(nèi)部評(píng)審辦理土地獲取手續(xù)初步確定拓展目標(biāo)29 / 88項(xiàng)目拓展工作流程圖項(xiàng) 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標(biāo)可行性研究公司評(píng)審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評(píng) 審 委 員 會(huì)客 戶(hù)服 務(wù) 部董 事 會(huì)投 資 咨 詢(xún)委 員 會(huì)財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運(yùn) 營(yíng)管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調(diào) 查評(píng) 審評(píng) 審提 供 客 戶(hù)需 求 信 息進(jìn) 行市 場(chǎng) 調(diào) 研編 制 初 步 策 劃定 位 報(bào) 告獲 得 土 地使 用 權(quán) 益項(xiàng) 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標(biāo)項(xiàng) 目 立 項(xiàng)可 行 性報(bào) 告組 織 現(xiàn) 場(chǎng) 勘 察組 織 評(píng) 審制 定 可 行 性研 究 計(jì) 劃土 地 儲(chǔ) 備計(jì) 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標(biāo) 土 地土 地 信 息庫(kù) 歸 檔基 礎(chǔ)研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書(shū)Y風(fēng) 險(xiǎn) 控 制報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃財(cái) 務(wù) 預(yù) 測(cè)資 金 籌 措方 案評(píng) 審N成 本 測(cè) 算報(bào) 告工 程 技 術(shù)特 點(diǎn) 分 析30 / 88項(xiàng)目拓展流程指引1. 目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。3. 職責(zé). 投資拓展部：. 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 ，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。. 參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。. 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組展開(kāi)相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 。. 負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。. 項(xiàng)目前期策劃小組：. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，編制《初步策劃定位報(bào)告》 （含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位） 、 《初步產(chǎn)品建議31 / 88書(shū)》 、 《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 、 《成本測(cè)算報(bào)告》 。. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案。. 投資咨詢(xún)委員會(huì)：. 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽(tīng)取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見(jiàn)，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會(huì)評(píng)審。. 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫(xiě)《土地信息采集表》 ，投資拓展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會(huì)議結(jié)果知會(huì)經(jīng)理；. 通過(guò)初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過(guò)《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過(guò)的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫(xiě)判斷意見(jiàn)，存入土地信息庫(kù)，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。. 項(xiàng)目可行性研究. 項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成《項(xiàng)目可行性研究33 / 88報(bào)告》 ；. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評(píng)審會(huì)上的意見(jiàn)匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，并制訂《可行性研究計(jì)劃》 ，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任主體（責(zé)任人） 、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組；. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作：? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等；? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評(píng)估項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編寫(xiě)《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》（初稿） ；? 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫(xiě)《初步策劃定位報(bào)告》 ；? 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》的評(píng)審工作，策劃、方案評(píng)審委員會(huì)針對(duì)《初步策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審，給出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；? 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見(jiàn)書(shū)》 ；? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書(shū)》編寫(xiě)《初步項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》? 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書(shū)》 ，編寫(xiě)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 ，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書(shū)》進(jìn)行成本測(cè)算，完成《成本測(cè)算報(bào)告》 ；? 財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案。. 決策評(píng)審. 投資決策評(píng)審會(huì)聽(tīng)取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由集體討論決定。35 / 88項(xiàng)目拓展階段各部門(mén)工作職責(zé)1. 投資拓展部：. 收集土地信息建立信息庫(kù)：定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 ，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫(kù)。. 初步確定拓展目標(biāo)：分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營(yíng)管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。. 組織評(píng)審：將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司投資決策委員會(huì)評(píng)審,通過(guò)后報(bào)董事會(huì)評(píng)審。必要時(shí)，運(yùn)營(yíng)管理部配合相關(guān)工作。36 / 883. 產(chǎn)品研究部：. 項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分析，完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書(shū)》 。5. 運(yùn)營(yíng)管理部：. 收集項(xiàng)目背景資料：從政府相關(guān)部門(mén)（規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等） 。6. 合約成本部：. 成本測(cè)算：根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書(shū)》和《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 ，進(jìn)行成本測(cè)算，完成《成本測(cè)算報(bào)告》7. 工程技術(shù)部. 工程技術(shù)特點(diǎn)分析：對(duì)地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)《產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書(shū)》 ，完成《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 。2. 適用范圍適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》移交前所有相關(guān)工作。. 在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。. 配合完成對(duì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審工作，提供財(cái)務(wù)方面專(zhuān)業(yè)支持。. 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)：. 參加《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》的評(píng)審，負(fù)責(zé)對(duì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》進(jìn)行決策。? 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、限高、土地價(jià)40 / 88格等信息；? 現(xiàn)場(chǎng)踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)；? 范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研主要指對(duì)項(xiàng)目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目調(diào)研。. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)組織策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)《策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審。. 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《初步項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告（初稿） 》 ，編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》及《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》 。. 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)深化財(cái)務(wù)分析，編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 。. 項(xiàng)目前期策劃小組組織策劃、方案評(píng)審委員會(huì)對(duì)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》進(jìn)行評(píng)審，總經(jīng)理辦公會(huì)最終審批。42 / 88項(xiàng)目策劃各部門(mén)工作職責(zé)1. 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組：. 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要：負(fù)責(zé)深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中的相關(guān)部分，并匯總整理形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 。2. 財(cái)務(wù)部：. 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要：深化財(cái)務(wù)分析，編制《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 。3. 產(chǎn)品研究部：. 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要：參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》及《產(chǎn)品建議書(shū)》 。4. 營(yíng)銷(xiāo)策劃部：. 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要：參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化項(xiàng)目定位，完成《營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》及《產(chǎn)品建議書(shū)》 。5. 運(yùn)營(yíng)管理部：. 審核項(xiàng)目總體計(jì)劃：參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，審核《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》 。. 參與評(píng)審：參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供成本管理方面專(zhuān)業(yè)