【導(dǎo)讀】君逸酒店開發(fā)項目貸款評估報告。評估報告編號：[2020]X0602號。評估日期：2020年6月12日至2020年6月22日。項目評估負責人：梁興安——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價顧問部經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、造

　　

【正文】 區(qū)域位置優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。 33 存在不足：旅游 業(yè)發(fā)展不均衡 龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)達， 2020 年 GDP 占全市總量的 %，商務(wù)往來頻繁，每年接待大量國內(nèi)外客商，但龍崗區(qū) 2020 年旅游總收入及接待游客人數(shù)僅占全市旅游總收入及總?cè)藬?shù)的 %和 %，比例嚴重失調(diào)。 與經(jīng)濟發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級酒店 1間，四星級酒店 2 間，三星級酒店 9 間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級酒店，三星級酒店有 3 間， 1 間位于大鵬， 2 間位于布吉。 通過對龍崗區(qū)酒店市場的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓 館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡陋，整體接待水平偏低，造成來訪客商外流至市區(qū)或東莞消費。 擬建酒店 18 家 深圳市政府對酒店用地實施優(yōu)惠政策，鼓勵投資者在關(guān)外興建高級酒店，國土部門初步規(guī)劃，今后 10 年，全區(qū)擬建高星級酒店 18 家，原則上每個鎮(zhèn)一家，個別經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)達的鎮(zhèn)規(guī)劃 2 家：布吉鎮(zhèn) 4 家，中心城 3 家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各 2 家，其余各鎮(zhèn) 1 家。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟分析 位 置 橫崗位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟 特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和34 深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。 橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和 1 個居委會，共 52 個自然村。全鎮(zhèn)總?cè)丝?約 16 萬。 橫崗 鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)大物流組團內(nèi)， 地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟基礎(chǔ)良好 ，規(guī)劃 發(fā)展 以 先進工業(yè)、運輸業(yè)、倉儲業(yè)、商貿(mào)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)為主。 同時作為 龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港 ―― 鹽田港的 后備工業(yè)基地。 工業(yè)發(fā)展迅速 2020 年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國文明鎮(zhèn)先進單位”的光榮稱號，順利通過了首批“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗收，非公有制經(jīng)濟組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點。 全鎮(zhèn)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，占全區(qū)總量的 %，增長 18%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；完成稅收總額 億元，增長 %；其中地稅 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；新引進外資企業(yè) 69 家，其中， “三來一補”企業(yè) 31 家，協(xié)議投資額 億港元，增長 68%；“三資”企業(yè) 38 家，合同投資 億港元，增長 %。加工貿(mào)易出口總值 87 億港元，增長 %；35 鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長 %；純收入 億元，增長 %。鎮(zhèn)屬 6 家企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)總收入 億元，增長 %，實現(xiàn)稅后利潤 8,786 萬元，增長 7%。 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會議中心、培訓(xùn)用房等不足，對會議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。 目前區(qū)內(nèi)有影響的中 外合資企業(yè)： 信義集團（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠銷海外； 港資廣達玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ ISO9001 品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一； 港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于 1985 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠銷世界各地。10 多年來累計投資總額 億多港元，是橫崗近年來投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國際集團公司投資總額超過 4 億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠銷美國、日本、 歐洲等國家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)36 五金塑膠制品。 10 多年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，累計投資金額達 10 億多港元。是近年來在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國康和照相機有限公司投資興辦的照相機生產(chǎn)廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機生產(chǎn)廠家之一。 農(nóng)村城市化進程加快 按照建設(shè)深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標，橫崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加快橫崗文化中心、橫崗體育館等重點項目建設(shè)。 鎮(zhèn)村兩級全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實事等項目。投資近 2,000 萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進展順利。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。同時，橫崗收費站的轍銷，有利于橫崗對外的交流。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主 橫崗鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。 建設(shè)新商業(yè)中心 現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī)劃 發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心37 區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團待開發(fā)住宅項目用地，未來區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長，商業(yè)需求潛力大。 酒店市場調(diào)查與分析 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量 較大。 但橫崗鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、橫崗大酒店、得寶酒店等。 比較項 同心賓館 橫崗大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2層， 96 間客房 樓高 7層，約 70間客房 樓高 7層，約 80間客房 客戶群 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費為主 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費為主 客房入住率 60% 50% 40% 入住時段 周一至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設(shè)施 多功能會議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無 14層為餐廳，以粵菜為主 收費標準 客房標準價為 200～ 380元 客房標準價為 200～ 400元 客房標準價為 200～ 350元 評價 地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時間最長，認知度較高，屬中檔消費，經(jīng)營狀況良好 由廠房改建而成， 2020 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 2020年初開業(yè)，餐飲為主，市場認知度較差，屬低檔消費，經(jīng)營狀況一般 38 另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最低 消費大房 1500 元，中房1000 元，小房 600 元，人均消費約為 200 元； 分析與評價 根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營依托于商貿(mào)活動。 經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟特點以“三來一補”為主，港臺及海外商務(wù)活動頻繁，相對發(fā)達的外貿(mào)經(jīng)濟，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級的商貿(mào)活動中心、酒店較少，商貿(mào)活動設(shè)施不足。 相似鎮(zhèn) 內(nèi)酒店市場調(diào)查情況 龍崗區(qū)內(nèi)三星級酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn) 中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國內(nèi)天津泰達酒店集團有限公司經(jīng)營與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國際三星級商務(wù)度假酒店 。 酒店現(xiàn)有客房 230 套，包括標準房、套39 房等不同房型。全部房間均配備國際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能， 房價如下： 種 類 價格（元） 折實價（元） 數(shù)量 (間 ) 標準客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙 ： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時來往于羅湖口岸免費穿梭巴士服務(wù)， 可 滿足商務(wù)人士的不同需求。 酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點心，酒樓大廳可同時容納 500 人用餐，另設(shè)豪華廳房 32 間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調(diào)浪漫、溫馨洋溢。 娛樂有 黃金夜總會、颶風的士高。 結(jié)論 凱利萊酒店的消費客戶主要為港人內(nèi)地消費群 ，因此對本項目不具有可參考性。 沙井上園酒店 因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無星級酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對比： 40 比較項 沙井 橫崗 地理位置 寶安區(qū)西北部，鄰 107國道，距深圳市約 35 公里 龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約 28 公里 總面積 60 平方公里 80 平方公里 總?cè)丝? 萬人 16 萬人 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 人均工業(yè)總產(chǎn)值 萬 萬 工業(yè)企業(yè)數(shù) 846 個 800 多個 酒店星級及個數(shù) 3 星級一家， 2 星級一家 無 從以上數(shù)據(jù)分析，橫崗鎮(zhèn)人均工業(yè)總產(chǎn)值約為沙井鎮(zhèn)的 倍，商務(wù)活動較多，但酒店配套不足。 我們針對沙井三星級酒店 —— 上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級別 三星 開業(yè)時間 1999 年年底開業(yè) 定位 商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重 消費人群 2020 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設(shè)施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務(wù)套房共 8 間 會議設(shè)施 容納 200 人的會議室 餐飲設(shè)施 中餐廳，可容納 1000 人 娛樂設(shè)施 卡拉 OK 包房 康樂設(shè)施 目前無其他設(shè)施 功能分布 1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房 費 用(元 ) 客房設(shè)施 標準房： 374 豪華房： 435 套房： 800/900 會議設(shè)施 3500/8 小時 餐飲設(shè)施 推出 1318 元的特價菜系 娛樂設(shè)施 最低消費：小房： 388 消費特點 星期一至星期五客房出租率高，可達 80％ 41 結(jié)論 兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀況。 項目 SWOT分析及定位判斷 項目市場定位 國際標準四星級商務(wù)型酒店 項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） ： ◆政策優(yōu)勢：本項目為橫崗鎮(zhèn)第一個四星級酒店項目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點高； ◆資源優(yōu)勢：橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟 發(fā) 達 ， 商務(wù)往來頻繁，酒店市場需求大 ； ◆位置優(yōu)勢：位于橫崗鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰橫崗鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢：項目西側(cè)為大型的綠化文 化廣場、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費習慣優(yōu)勢：橫崗鎮(zhèn)有徹夜消費特點，酒店客房成為朋友聚會、消遣的主要場所； ◆背景優(yōu)勢：委托方有一定的賓館經(jīng)營經(jīng)驗，現(xiàn)全資擁有橫崗鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 W（劣勢）： ◆深惠路作為橫崗主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量42 大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴重； ◆ 1992 年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損 ； ◆因外裝修于 1999 年完成，外觀設(shè)計裝飾落后； ◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店的整體經(jīng)營及形象有極大的影響； ◆項目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。 O（機會）： ◆橫崗收費站轍銷，對外聯(lián)絡(luò)方便； ◆園山風景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆橫崗鎮(zhèn)起動商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費需求增大 。 T（威脅）： ◆ 布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認知度高 ； ◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個 鎮(zhèn)均有一家星級酒店的建設(shè)，對本項目客戶造成分流，后期市場競爭加大 。 分析結(jié)論： 本項目定位為國際標準四星級商務(wù)型酒店，且為橫崗第一間四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場需求 。 項目 收入預(yù)測 酒店經(jīng)營分為二部分， 2～ 4 層出租經(jīng)營，以出