【導(dǎo)讀】君逸酒店開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告編號(hào)：[2020]X0602號(hào)。評(píng)估日期：2020年6月12日至2020年6月22日。項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：梁興安——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價(jià)顧問部經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造

　　

【正文】 區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。 33 存在不足：旅游 業(yè)發(fā)展不均衡 龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 2020 年 GDP 占全市總量的 %，商務(wù)往來(lái)頻繁，每年接待大量國(guó)內(nèi)外客商，但龍崗區(qū) 2020 年旅游總收入及接待游客人數(shù)僅占全市旅游總收入及總?cè)藬?shù)的 %和 %，比例嚴(yán)重失調(diào)。 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級(jí)酒店 1間，四星級(jí)酒店 2 間，三星級(jí)酒店 9 間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級(jí)酒店，三星級(jí)酒店有 3 間， 1 間位于大鵬， 2 間位于布吉。 通過對(duì)龍崗區(qū)酒店市場(chǎng)的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓 館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡(jiǎn)陋，整體接待水平偏低，造成來(lái)訪客商外流至市區(qū)或東莞消費(fèi)。 擬建酒店 18 家 深圳市政府對(duì)酒店用地實(shí)施優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者在關(guān)外興建高級(jí)酒店，國(guó)土部門初步規(guī)劃，今后 10 年，全區(qū)擬建高星級(jí)酒店 18 家，原則上每個(gè)鎮(zhèn)一家，個(gè)別經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)規(guī)劃 2 家：布吉鎮(zhèn) 4 家，中心城 3 家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各 2 家，其余各鎮(zhèn) 1 家。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分析 位 置 橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì) 特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和34 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。 橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1 個(gè)居委會(huì)，共 52 個(gè)自然村。全鎮(zhèn)總?cè)丝?約 16 萬(wàn)。 橫崗 鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)大物流組團(tuán)內(nèi)， 地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好 ，規(guī)劃 發(fā)展 以 先進(jìn)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商貿(mào)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)為主。 同時(shí)作為 龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國(guó)際中轉(zhuǎn)大港 ―― 鹽田港的 后備工業(yè)基地。 工業(yè)發(fā)展迅速 2020 年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號(hào)，順利通過了首批“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗(yàn)收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。 全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，占全區(qū)總量的 %，增長(zhǎng) 18%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；完成稅收總額 億元，增長(zhǎng) %；其中地稅 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；新引進(jìn)外資企業(yè) 69 家，其中， “三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè) 31 家，協(xié)議投資額 億港元，增長(zhǎng) 68%；“三資”企業(yè) 38 家，合同投資 億港元，增長(zhǎng) %。加工貿(mào)易出口總值 87 億港元，增長(zhǎng) %；35 鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長(zhǎng) %；純收入 億元，增長(zhǎng) %。鎮(zhèn)屬 6 家企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 8,786 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 7%。 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會(huì)議中心、培訓(xùn)用房等不足，對(duì)會(huì)議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。 目前區(qū)內(nèi)有影響的中 外合資企業(yè)： 信義集團(tuán)（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海外； 港資廣達(dá)玩具廠，是中國(guó)第一家獲頒發(fā)“ ISO9001 品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國(guó)第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一； 港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于 1985 年 5 月投資興辦的來(lái)料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。10 多年來(lái)累計(jì)投資總額 億多港元，是橫崗近年來(lái)投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國(guó)際集團(tuán)公司投資總額超過 4 億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠(yuǎn)銷美國(guó)、日本、 歐洲等國(guó)家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國(guó)際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來(lái)料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)36 五金塑膠制品。 10 多年來(lái)，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，累計(jì)投資金額達(dá) 10 億多港元。是近年來(lái)在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國(guó)康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。 農(nóng)村城市化進(jìn)程加快 按照建設(shè)深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標(biāo)，橫崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加快橫崗文化中心、橫崗體育館等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。 鎮(zhèn)村兩級(jí)全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實(shí)事等項(xiàng)目。投資近 2,000 萬(wàn)元的第三通道及第二通道延長(zhǎng)段等工程目前進(jìn)展順利。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。同時(shí)，橫崗收費(fèi)站的轍銷，有利于橫崗對(duì)外的交流。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主 橫崗鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國(guó)際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。 建設(shè)新商業(yè)中心 現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來(lái)規(guī)劃 發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心37 區(qū)，目前周邊已建成多個(gè)住宅小區(qū)：新亞洲廣場(chǎng)、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營(yíng)以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級(jí)商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團(tuán)待開發(fā)住宅項(xiàng)目用地，未來(lái)區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長(zhǎng)，商業(yè)需求潛力大。 酒店市場(chǎng)調(diào)查與分析 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來(lái)一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來(lái)自港、臺(tái)、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量 較大。 但橫崗鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、橫崗大酒店、得寶酒店等。 比較項(xiàng) 同心賓館 橫崗大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2層， 96 間客房 樓高 7層，約 70間客房 樓高 7層，約 80間客房 客戶群 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費(fèi)為主 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費(fèi)為主 客房入住率 60% 50% 40% 入住時(shí)段 周一至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費(fèi)檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設(shè)施 多功能會(huì)議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無(wú) 14層為餐廳，以粵菜為主 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為 200～ 380元 客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為 200～ 400元 客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為 200～ 350元 評(píng)價(jià) 地處商業(yè)繁華地段，營(yíng)業(yè)時(shí)間最長(zhǎng)，認(rèn)知度較高，屬中檔消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀況良好 由廠房改建而成， 2020 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 2020年初開業(yè)，餐飲為主，市場(chǎng)認(rèn)知度較差，屬低檔消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀況一般 38 另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場(chǎng)所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最低 消費(fèi)大房 1500 元，中房1000 元，小房 600 元，人均消費(fèi)約為 200 元； 分析與評(píng)價(jià) 根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費(fèi)群體主要為本地居民，港澳臺(tái)商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺(tái)商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營(yíng)依托于商貿(mào)活動(dòng)。 經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動(dòng)借助區(qū)內(nèi)其他配套。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以“三來(lái)一補(bǔ)”為主，港臺(tái)及海外商務(wù)活動(dòng)頻繁，相對(duì)發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級(jí)的商貿(mào)活動(dòng)中心、酒店較少，商貿(mào)活動(dòng)設(shè)施不足。 相似鎮(zhèn) 內(nèi)酒店市場(chǎng)調(diào)查情況 龍崗區(qū)內(nèi)三星級(jí)酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn) 中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國(guó)內(nèi)天津泰達(dá)酒店集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國(guó)際三星級(jí)商務(wù)度假酒店 。 酒店現(xiàn)有客房 230 套，包括標(biāo)準(zhǔn)房、套39 房等不同房型。全部房間均配備國(guó)際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能， 房?jī)r(jià)如下： 種 類 價(jià)格（元） 折實(shí)價(jià)（元） 數(shù)量 (間 ) 標(biāo)準(zhǔn)客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙 ： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時(shí)來(lái)往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)， 可 滿足商務(wù)人士的不同需求。 酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點(diǎn)心，酒樓大廳可同時(shí)容納 500 人用餐，另設(shè)豪華廳房 32 間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調(diào)浪漫、溫馨洋溢。 娛樂有 黃金夜總會(huì)、颶風(fēng)的士高。 結(jié)論 凱利萊酒店的消費(fèi)客戶主要為港人內(nèi)地消費(fèi)群 ，因此對(duì)本項(xiàng)目不具有可參考性。 沙井上園酒店 因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)星級(jí)酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對(duì)比： 40 比較項(xiàng) 沙井 橫崗 地理位置 寶安區(qū)西北部，鄰 107國(guó)道，距深圳市約 35 公里 龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約 28 公里 總面積 60 平方公里 80 平方公里 總?cè)丝? 萬(wàn)人 16 萬(wàn)人 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 人均工業(yè)總產(chǎn)值 萬(wàn) 萬(wàn) 工業(yè)企業(yè)數(shù) 846 個(gè) 800 多個(gè) 酒店星級(jí)及個(gè)數(shù) 3 星級(jí)一家， 2 星級(jí)一家 無(wú) 從以上數(shù)據(jù)分析，橫崗鎮(zhèn)人均工業(yè)總產(chǎn)值約為沙井鎮(zhèn)的 倍，商務(wù)活動(dòng)較多，但酒店配套不足。 我們針對(duì)沙井三星級(jí)酒店 —— 上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級(jí)別 三星 開業(yè)時(shí)間 1999 年年底開業(yè) 定位 商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重 消費(fèi)人群 2020 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設(shè)施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務(wù)套房共 8 間 會(huì)議設(shè)施 容納 200 人的會(huì)議室 餐飲設(shè)施 中餐廳，可容納 1000 人 娛樂設(shè)施 卡拉 OK 包房 康樂設(shè)施 目前無(wú)其他設(shè)施 功能分布 1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會(huì) 48F：客房 費(fèi) 用(元 ) 客房設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn)房： 374 豪華房： 435 套房： 800/900 會(huì)議設(shè)施 3500/8 小時(shí) 餐飲設(shè)施 推出 1318 元的特價(jià)菜系 娛樂設(shè)施 最低消費(fèi)：小房： 388 消費(fèi)特點(diǎn) 星期一至星期五客房出租率高，可達(dá) 80％ 41 結(jié)論 兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、客戶市場(chǎng)具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營(yíng)上與沙井上園大酒店具有相似性，在報(bào)告測(cè)算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營(yíng)狀況。 項(xiàng)目 SWOT分析及定位判斷 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） ： ◆政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一個(gè)四星級(jí)酒店項(xiàng)目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高； ◆資源優(yōu)勢(shì)：橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 發(fā) 達(dá) ， 商務(wù)往來(lái)頻繁，酒店市場(chǎng)需求大 ； ◆位置優(yōu)勢(shì)：位于橫崗鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰橫崗鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西側(cè)為大型的綠化文 化廣場(chǎng)、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢(shì)：橫崗鎮(zhèn)有徹夜消費(fèi)特點(diǎn)，酒店客房成為朋友聚會(huì)、消遣的主要場(chǎng)所； ◆背景優(yōu)勢(shì)：委托方有一定的賓館經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有橫崗鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 W（劣勢(shì)）： ◆深惠路作為橫崗主要的對(duì)外交通干道，道路狹窄，車流量42 大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴(yán)重； ◆ 1992 年動(dòng)工至今尚未對(duì)外營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)形象受損 ； ◆因外裝修于 1999 年完成，外觀設(shè)計(jì)裝飾落后； ◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)酒店的整體經(jīng)營(yíng)及形象有極大的影響； ◆項(xiàng)目三面被住宅樓包圍，對(duì)酒店檔次提升不利。 O（機(jī)會(huì)）： ◆橫崗收費(fèi)站轍銷，對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便； ◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來(lái)周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆橫崗鎮(zhèn)起動(dòng)商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大 。 T（威脅）： ◆ 布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認(rèn)知度高 ； ◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個(gè) 鎮(zhèn)均有一家星級(jí)酒店的建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目客戶造成分流，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大 。 分析結(jié)論： 本項(xiàng)目定位為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店，且為橫崗第一間四星級(jí)酒店，客房、宴會(huì)、會(huì)議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場(chǎng)需求 。 項(xiàng)目 收入預(yù)測(cè) 酒店經(jīng)營(yíng)分為二部分， 2～ 4 層出租經(jīng)營(yíng)，以出