【正文】 酒店市場調(diào)查與分析 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺(tái)、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量 較大。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。是近年來在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會(huì)議中心、培訓(xùn)用房等不足，對(duì)會(huì)議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。 工業(yè)發(fā)展迅速 2020 年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號(hào)，順利通過了首批“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗(yàn)收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。 橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1 個(gè)居委會(huì)，共 52 個(gè)自然村。 擬建酒店 18 家 深圳市政府對(duì)酒店用地實(shí)施優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者在關(guān)外興建高級(jí)酒店，國土部門初步規(guī)劃，今后 10 年，全區(qū)擬建高星級(jí)酒店 18 家，原則上每個(gè)鎮(zhèn)一家，個(gè)別經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)規(guī)劃 2 家：布吉鎮(zhèn) 4 家，中心城 3 家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各 2 家，其余各鎮(zhèn) 1 家。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強(qiáng)調(diào)區(qū)域位置優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。 2020 年，龍崗區(qū)實(shí)際利用外資為 億美元，引進(jìn) 1 億元以上的大型項(xiàng)目就達(dá) 19 宗，最大的 4 宗投資超過 5 億元，艾默生等近百家跨國公司和知名企業(yè)把龍崗作為發(fā)展基地。 2020 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 252 億元 ，占全市總量的 %； 工業(yè)總產(chǎn)值 420 億元 ，占全市總量的 %；預(yù)算內(nèi)地方財(cái)政收入 億元。全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝?193 萬人，其中常住人口 20 萬人。此外，對(duì)于寶安、龍崗和鹽田的酒店用地則將 另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價(jià)作為酒店地價(jià)掛牌的參照標(biāo)準(zhǔn)。 2020 年土地出讓計(jì)劃，從用途上看，政府社團(tuán)用地約 平方公里，占 4%；工業(yè)約 平方公里，占 59%；倉儲(chǔ)約 平方公里，占 6%。 2020 年深圳市規(guī)劃與國土資源局土地出讓計(jì)劃表現(xiàn)出以下特征： 九成的出讓土地在關(guān)外。 從 2020 年起的 5 年內(nèi)，將新建、改建公路 32 條，總里程412 公里，投資 150 億元。 商貿(mào)旅游為主 深圳旅游商務(wù)特點(diǎn)明顯， 2020 年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有 5, 萬人次，比上年增長 %。統(tǒng)計(jì)顯示，前 5 個(gè)月我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)） 1, 億元，同比增長 %。 2020 年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示， 1～ 5 月國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 億元，同比增長 %。 進(jìn)出口貿(mào)易保持增長 深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十年位居全國大中城市榜首 。全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營業(yè)收入 億元，利潤總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億美元，職工人數(shù) 萬人。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億美元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 5,561 美元。 深圳市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 深圳市 經(jīng)濟(jì)保持發(fā)展態(tài)勢 深圳 市國民經(jīng)濟(jì)保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢 深圳市 GDP 增幅持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)健勢頭，消費(fèi)信心增強(qiáng)，金融對(duì)諸多領(lǐng)域的支持進(jìn)一步加強(qiáng)。 26 四、項(xiàng)目市場分析 技術(shù)思路 本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級(jí)酒店（四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)頻繁 ,對(duì)商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強(qiáng)烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點(diǎn)是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的《 深圳市君逸酒店可行性研究報(bào)告 》、《 房屋租賃合同 》 （ 2～ 4 層） ，項(xiàng)目 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 7：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 項(xiàng)目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號(hào) G0821334 其中：酒店總建筑 面積 (㎡ ) 44,000 容積率 （地塊總體） ≤ 覆蓋率 （地塊總體） ≤25% 裙樓經(jīng)營面積 二層中餐酒樓： 2, 三層桑拿按摩： 2, 四層及夾層 KTV： 2, 客房數(shù) 豪華單人間： 98 間 標(biāo)準(zhǔn)雙人間： 240 間 商務(wù)套房： 34 間 總統(tǒng)套房： 2 間 機(jī)動(dòng)車停車位（輛） 220 注： 地塊編號(hào) 、 地塊 總體 容積率及覆蓋率 、酒店 建 筑 面積以《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》為準(zhǔn)； 25 2～ 4 層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》 ； 客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報(bào)告》 。 24 ◆因本 項(xiàng)目 的建設(shè)時(shí)間較長，且項(xiàng)目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項(xiàng)目施工手續(xù)齊全，已取得“ 四證 ”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法 。 ◆根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗 地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì) 。根據(jù)《付清地價(jià)款證明》， 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 于 1999 年 2 月 1 日全部付清。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計(jì)）。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司 ， 經(jīng) 營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲(chǔ)備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤率為 %，從2020~2020 年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 償債能力分析 貸款企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因?yàn)槠髽I(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費(fèi)，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費(fèi)收入 ，長期償債能力較強(qiáng)。 (7)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價(jià)值在 2,000 元以上，并且使用期限超過兩年的實(shí)物資產(chǎn)。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工 323 名，其中 工程技術(shù)人員 20 人 ， 企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。 目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評(píng)星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時(shí)間最久的賓館。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 房地產(chǎn) 資質(zhì)等級(jí) 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 50 名 9 注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 （副本） ， 股東構(gòu)成根據(jù) 企業(yè)提供的 深圳市 工商物價(jià)信息中心《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》 。 項(xiàng)目具有較好的 市場前景和經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 具體指標(biāo)見下表 表 1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 1 總建筑面積 ㎡ 44,000 酒店總面積 ㎡ 44,000 酒店自營面積 ㎡ —— 2 層出租面積 ㎡ 2, 3 層出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層出租面積 ㎡ 2, 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總 投資 萬元 23, 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 1, 2 資金籌措 萬元 其中 ：自有資金 萬元 15,600 農(nóng)行借款 萬元 6,000 經(jīng)營收入 萬元 1, 3 經(jīng)營收入 萬元 390, 4 經(jīng)營成本及費(fèi)用 萬元 240, 5 利潤總額 萬元 126, 6 所得稅 萬元 18, 7 稅后利潤 萬元 107, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 稅前 成本 利潤率 % % 2 稅后 成本 利潤率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 9,572 5 全部投資動(dòng)態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 7 注： ① 以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營 情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 建設(shè)合法 該項(xiàng)目的宗地號(hào)為 G0821334，已 付清地價(jià)款， 并 辦理 了 宗地的《房地產(chǎn)證》。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議5 廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質(zhì)證書 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由橫崗鎮(zhèn)九個(gè)行政村和橫崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司工會(huì)委員會(huì)共十二個(gè)單位參股投資組成。 1999 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底外墻裝修工程完工。 主要評(píng)估依據(jù) (1)《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]193 號(hào)） (2)《中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項(xiàng)目評(píng)估辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]230 號(hào)） (3)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號(hào)） (4)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） (5)中國人民銀行關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定 (6)開發(fā)商取得的項(xiàng)目批文及用地建設(shè)法律文件 (7)開發(fā)商提供的項(xiàng)目 方案設(shè)計(jì)說明 等資料 項(xiàng)目簡介 君逸酒店 項(xiàng)目位于 深圳市 龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑3 以西，在 G0821334 號(hào)宗地上，總用地面積 7, ㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。在此我們依 據(jù) 酒店經(jīng)營收入 優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測算，不考慮 還貸期間 各股東的利潤分配。 評(píng)估報(bào)告名稱：深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 君逸酒店 開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告 評(píng)估 報(bào)告編號(hào)： [2020]X0602 號(hào) 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu)： 深圳市 世聯(lián) 房地產(chǎn)評(píng)估 有限公司 評(píng) 估 日 期： 2020年 6 月 12日 至 2020年 6 月 22日 項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：梁興安 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、 注冊(cè) 土地估價(jià)師 周曉華 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價(jià)顧問部經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 項(xiàng)目評(píng)估參加人員：賴琳玲 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估 價(jià)顧問部項(xiàng)目經(jīng)理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、 注冊(cè) 土地估價(jià)師 姜 巽 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價(jià)顧問部 物業(yè)顧問 肖建龍 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價(jià)顧問部 目 錄 一、報(bào)告摘要 ................................................................................................................ 1 評(píng)估假設(shè)和限制條件 ......................................................................................... 1 項(xiàng)目評(píng)估說明 ..................................................................................................... 2 承貸主體簡介 ..................................................................................................... 3 評(píng)估結(jié)論與建議 .....