【正文】 ........................................................................... 51 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 ........................................................................................... 52 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 .............................................................................................. 53 酒店經(jīng)營收入及成本、費(fèi)用、稅金測算 ....................................................... 53 項(xiàng)目利潤、投資利潤率 ................................................................................... 54 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................................................... 55 七、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 ...................................................................... 57 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ........................................................................................... 57 項(xiàng)目敏感性分析 ............................................................................................... 57 八、項(xiàng)目償債能力分析 .............................................................................................. 59 還款來源分析 ................................................................................................... 59 貸款償還期測算 ............................................................................................... 59 九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 .................................................................................. 60 貸款方式分析 ................................................................................................... 60 貸款償還期測算 ............................................................................................... 62 十、銀行效益分析 ...................................................................................................... 63 十一、貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ...................................................................................... 64 貸款風(fēng)險(xiǎn) ......................................................................................................... 64 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 ................................................................................................. 65 十二、評估結(jié)論與建議 .............................................................................................. 66 借款企業(yè) ......................................................................................................... 66 項(xiàng)目評價(jià) ......................................................................................................... 66 貸款評價(jià) ......................................................................................................... 68 結(jié)論與建議 ..................................................................................................... 68 十三、附表：貸款項(xiàng)目評估用 表 .............................................................................. 69 附表 1：借款人基本情況表 附表 2：項(xiàng)目評估情況表 附表 3：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 附表 4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 5：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 附表 6：資金來源與運(yùn)用表 附表 7：損益及利潤分配表 附表 8：現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 9：貸款償還期測算表 附表 10：敏感性分析表 1 一、報(bào)告摘要 評估假設(shè)和限制條件 本次評估項(xiàng)目為 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的君逸酒店 ，對項(xiàng)目 各樓層功能分布及經(jīng)營面積的統(tǒng)計(jì)分析 參考 深圳市君逸酒店籌備處撰寫的 《 深圳市君逸酒店可行性研究報(bào)告 》。該公司特委托我司對此項(xiàng)目進(jìn)行綜合評估，以便為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。 承貸主體簡介 企業(yè)名稱 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊資本 11,800 萬元 企業(yè)類型 股份有限公司 股東構(gòu)成 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額 2,243萬元，出資比例 % 4 深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額 1,180 萬元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 937 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 733萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 623 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 491 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 368 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 317 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 139萬元，出資比例 % 經(jīng)營范圍 投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為 G0721214 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 方案可行性 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展前景較好，區(qū)內(nèi)與港澳臺地區(qū)及國外商務(wù)交流較多 ，目前區(qū)內(nèi)無星級酒店可提供高檔次的服務(wù)，存在市場空缺。 銀行應(yīng)有效監(jiān)控該貸款，?？顚Ｓ茫桓M(jìn)酒店的裝修情況，保證酒店按時(shí)營業(yè)，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目貸款回流 。 貸款企業(yè) 具有深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，近年來完成開發(fā)了華僑新村住宅區(qū)、聯(lián)建商住樓、康樂花園、梧桐花園住宅區(qū)等， 2020 年建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目已全部售罄， 2020 年新建的時(shí)代商城項(xiàng)目已封頂，目前計(jì)劃整體招商，出租經(jīng)營。 (3)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則：會計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評估 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 貸款企業(yè)近三年財(cái)務(wù)指標(biāo)見下 表： 表 4：企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表 單位：萬元 財(cái)務(wù)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 基本 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 總資產(chǎn) 41,043 42,522 47,019 50,444 總負(fù)債 16,304 14,482 16,174 19,396 凈資產(chǎn) 24,739 28,041 30,845 31,048 流動資產(chǎn) 30,222 29,640 21,443 23,906 流動負(fù)債 16,204 12,882 16,174 18,083 期末存貨 18,149 17,184 8,518 8,939 期初存貨 —— 18,149 17,184 8,518 銷售收入 16,833 15,577 19,393 3,617 12 凈利潤 3,425 3,483 4,313 139 現(xiàn)金凈流量 8,819 5,481 6,406 利潤總額 3,682 3,646 4,589 143 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售成本 11,981 10,894 12,771 2,264 償債 能力 流動比率 速動比率 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 利息保障倍數(shù) 營運(yùn) 能力 存貨周轉(zhuǎn)率 % % % % 資本積累率 % % % % 贏利 能力 資產(chǎn)凈利潤率（資產(chǎn)收益率） % % % % 銷售利潤率 % % % % 利潤增長率 —— % % % 近 3 年總資產(chǎn)平均凈利潤率 % —— 注：表中 “基本財(cái)務(wù)指標(biāo) ”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表和截至 2020年 5 月 15 日的會計(jì)報(bào)表， 20202020 年度財(cái)務(wù) 報(bào)表已經(jīng)審計(jì)， 2020 年 5 月 15日的會計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。 貸款企業(yè)綜合評價(jià) 財(cái)務(wù)狀況 貸款企業(yè) 企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費(fèi)收入 ，長期償債能力較強(qiáng) ； 20 2020 年 企業(yè)的流動比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小， 短期 償債能力較強(qiáng) 。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的 調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工。因此本項(xiàng)目前期取得的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、樁基工程許可證等為橫崗?fù)顿Y股份有限公司名下，后期取得的許 可證等為雙義發(fā)公司名下。 酒店設(shè)有 地 下 一 層 停車 場 ， 提供 220 個(gè)停車位 。 因橫崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展與寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)具相似性，因此我們分析了沙井鎮(zhèn)上園大酒店（三星級酒店）的情況，與本酒店項(xiàng)目作出對比。農(nóng)民收入的 80%來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。其中“三來一補(bǔ)”貿(mào)易出口額 28 億美元，增長 %，占出口總額的比重為 %；進(jìn)料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 %，占出口總額的比重為 %。同時(shí)，全市新簽各種形式的利用外資協(xié)議 938 宗，協(xié)議利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元。房地產(chǎn)業(yè)是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。政府初步通過的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容：首先是新增用掛牌的方式出讓酒店用地土地。 目前，全區(qū)建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè) 城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個(gè)大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)，現(xiàn)已初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運(yùn)輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟(jì)格局。 區(qū)域形象逐斷提升 深圳市已將龍崗區(qū)的發(fā)展明確定位，即 要穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)，成為高新技術(shù)出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游基地。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。鎮(zhèn)屬 6 家企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)稅后利潤 8,786 萬元，增長 7%。投資近 2,000 萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進(jìn)展順利。 經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。 結(jié)論 凱利萊酒店的消費(fèi)客戶主要為港人內(nèi)地消費(fèi)群 ，因此對本項(xiàng)目不具有可參考性。 項(xiàng)目 收入預(yù)測 酒店經(jīng)營分為二部分， 2～ 4 層出租經(jīng)營，以出租合同