【正文】 水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期 償債能力較強(qiáng) 。 貸款銀行 金額 (萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率 (%) 建行 200 擔(dān)保 1,000 抵押 中行 400 擔(dān)保 400 擔(dān)保 信用社 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 1,300 抵押 工行 2,500 擔(dān)保 農(nóng)行 500 擔(dān)保 750 擔(dān)保 500 擔(dān)保 300 擔(dān)保 發(fā)展行 200 擔(dān)保 招行 2,000 擔(dān)保 合計(jì) 12,450 14 企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲備 表 5：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目匯總表 類別 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 (萬㎡ ) 投資總額 （萬元） 竣工時間 /銷售時間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項(xiàng)目 康樂花園 橫崗鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花園 橫崗鎮(zhèn)六約 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè) 21,787 在建項(xiàng)目 時代商城 康樂花園 3,500 企業(yè) 2020 年度完成房地產(chǎn)投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤總額為 4,589 萬元 .。 項(xiàng)目地塊四至如下： 東側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側(cè)： 綠化廣場、橫崗鎮(zhèn)政府 ； 西側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側(cè)： 紅棉一 路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 圖片 11： 酒店外觀 20 圖片 12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片 13：標(biāo)準(zhǔn)房內(nèi)景 圖片 14：多功能會議廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16：商務(wù)套房 圖片 17：桑拿房 21 圖片 18：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20：中餐廚房 圖片 21：中餐套房 圖片 22：露天泳池 22 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項(xiàng)目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號 文件主體 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 第 150 名 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限 公司 建設(shè)工程 項(xiàng)目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號：寶建開字第921577 號 橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 編號 HG950153 橫崗股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計(jì)劃 統(tǒng)計(jì) 局文件 深龍計(jì)投資 [1998]58號 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 深 地合字（ 1998） 5243號 及 補(bǔ)充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 建設(shè)工程 施 工許可證 （ 綜合樓 ） 編號：龍施許字第990074 號 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 付清地價款證明 深龍國地價證字 [1999]12 號 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 房地產(chǎn)證（土地） 深房地字第6000014164 號 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620200006 號 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 中華人民共和國 建筑工程施工許可證（裝飾工 程） 編號440307202020210102 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占 10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項(xiàng)目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。 1995 年橫崗鎮(zhèn)為完成本項(xiàng)目而成立了深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，并將本項(xiàng)目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。 結(jié)論 項(xiàng)目已合法取得 G0821334 號地塊土地使用權(quán)，并付清地價款，辦理 了 宗地的土地《房地產(chǎn)證》。 樓高 29 層，其中 1～4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層， 6～ 26 層為客房層（無 14層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層， 29 層為自助式餐廳 。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝 修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工。 我們按深圳市 —— 龍崗區(qū) —— 橫崗鎮(zhèn)分級分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。 27 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2, 億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 %。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 億元，增長 %。工業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %。進(jìn)出口貿(mào)易順差 億美元。至 5月底，三大產(chǎn)業(yè)的比例為 ∶ ∶ 。 外貿(mào)進(jìn)出口亦繼續(xù)保持快速增長，前 5 個月進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，增長 %。 29 道路交通進(jìn)一步改善 到 2020 年我市將建成總長約 公里的 8 條軌道交通線路。 土地政策調(diào)整，關(guān)外地、工業(yè)地、酒店地利好 2020 年國家政策出臺：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計(jì)劃土地供應(yīng)量占全市總量的比重為 5%；大工業(yè)區(qū)占 12%；寶安區(qū)占 40%；龍崗區(qū)占 39%；鹽田區(qū)占 4%。 深圳酒店業(yè)的建設(shè)水平與檔次并不高。 結(jié)論 深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好； 深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量比例較大； 貿(mào)易的增加，商貿(mào)活動增加，旅游呈現(xiàn)商務(wù)特征； 關(guān)內(nèi)今年不出讓土地，特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外土地成為市場熱點(diǎn)，工業(yè)用地的出讓成為今年土地交易的重點(diǎn)； 酒店用地的優(yōu)惠政策帶動酒店業(yè)的商機(jī)與發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 1993 年 1 月 1 日到 2020 年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為 主要特點(diǎn)的工業(yè)化初期階段，進(jìn)入到新興工業(yè)化的中期階段。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)越來越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟(jì)的重要支柱和推動產(chǎn)業(yè)升級的主要 驅(qū)動力。 公路建設(shè)不斷改善 交通作為工業(yè)發(fā)展的生命線，近十年來龍崗區(qū)共完成固定資產(chǎn)投 資 億元 ，形成了以機(jī)荷、水官、坪西等高速公路和高等級公路為主干的道路網(wǎng)絡(luò) ，對外交通進(jìn)一步改善。 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級酒店 1間，四星級酒店 2 間，三星級酒店 9 間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級酒店，三星級酒店有 3 間， 1 間位于大鵬， 2 間位于布吉。距深圳經(jīng)濟(jì) 特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和34 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。 橫崗 鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)大物流組團(tuán)內(nèi)， 地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好 ，規(guī)劃 發(fā)展 以 先進(jìn)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)、商貿(mào)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)為主。加工貿(mào)易出口總值 87 億港元，增長 %；35 鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長 %；純收入 億元，增長 %。10 多年來累計(jì)投資總額 億多港元，是橫崗近年來投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國際集團(tuán)公司投資總額超過 4 億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠(yuǎn)銷美國、日本、 歐洲等國家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)36 五金塑膠制品。 鎮(zhèn)村兩級全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實(shí)事等項(xiàng)目。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主 橫崗鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。 比較項(xiàng) 同心賓館 橫崗大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2層， 96 間客房 樓高 7層，約 70間客房 樓高 7層，約 80間客房 客戶群 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費(fèi)為主 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費(fèi)為主 客房入住率 60% 50% 40% 入住時段 周一至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費(fèi)檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設(shè)施 多功能會議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無 14層為餐廳，以粵菜為主 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 客房標(biāo)準(zhǔn)價為 200～ 380元 客房標(biāo)準(zhǔn)價為 200～ 400元 客房標(biāo)準(zhǔn)價為 200～ 350元 評價 地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時間最長，認(rèn)知度較高，屬中檔消費(fèi)，經(jīng)營狀況良好 由廠房改建而成， 2020 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 2020年初開業(yè)，餐飲為主，市場認(rèn)知度較差，屬低檔消費(fèi)，經(jīng)營狀況一般 38 另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最低 消費(fèi)大房 1500 元，中房1000 元，小房 600 元，人均消費(fèi)約為 200 元； 分析與評價 根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費(fèi)群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營依托于商貿(mào)活動。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn) 中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國內(nèi)天津泰達(dá)酒店集團(tuán)有限公司經(jīng)營與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國際三星級商務(wù)度假酒店 。 娛樂有 黃金夜總會、颶風(fēng)的士高。 項(xiàng)目 SWOT分析及定位判斷 項(xiàng)目市場定位 國際標(biāo)準(zhǔn)四星級商務(wù)型酒店 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） ： ◆政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一個四星級酒店項(xiàng)目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高； ◆資源優(yōu)勢：橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 發(fā) 達(dá) ， 商務(wù)往來頻繁，酒店市場需求大 ； ◆位置優(yōu)勢：位于橫崗鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰橫崗鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目西側(cè)為大型的綠化文 化廣場、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢：橫崗鎮(zhèn)有徹夜消費(fèi)特點(diǎn)，酒店客房成為朋友聚會、消遣的主要場所； ◆背景優(yōu)勢：委托方有一定的賓館經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有橫崗鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 分析結(jié)論： 本項(xiàng)目定位為國際標(biāo)準(zhǔn)四星級商務(wù)型酒店，且為橫崗第一間四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場需求 。 O（機(jī)會）： ◆橫崗收費(fèi)站轍銷，對外聯(lián)絡(luò)方便； ◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆橫崗鎮(zhèn)起動商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大 。 沙井上園酒店 因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無星級酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對比： 40 比較項(xiàng) 沙井 橫崗 地理位置 寶安區(qū)西北部，鄰 107國道，距深圳市約 35 公里 龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約 28 公里 總面積 60 平方公里 80 平方公里 總?cè)丝? 萬人 16 萬人 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 人均工業(yè)總產(chǎn)值 萬 萬 工業(yè)企業(yè)數(shù) 846 個 800 多個 酒店星級及個數(shù) 3 星級一家， 2 星級一家 無 從以上數(shù)據(jù)分析，橫崗鎮(zhèn)人均工業(yè)總產(chǎn)值約為沙井鎮(zhèn)的 倍，商務(wù)活動較多，但酒店配套不足。全部房間均配備國際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能， 房價如下： 種 類 價格（元） 折實(shí)價（元） 數(shù)量 (間 ) 標(biāo)準(zhǔn)客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙 ： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時來往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)， 可 滿足商務(wù)人士的不同需求。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以“三來一補(bǔ)”為主，港臺及海外商務(wù)活動頻繁，相對發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級的商貿(mào)活動中心、酒店較少，商貿(mào)活動設(shè)施不足。