【正文】 補”為主，港臺及海外商務(wù)活動頻繁，相對發(fā)達的外貿(mào)經(jīng)濟，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級的商貿(mào)活動中心、酒店較少，商貿(mào)活動設(shè)施不足。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會議中心、培訓(xùn)用房等不足，對會議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。 橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和 1 個居委會，共 52 個自然村。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟發(fā)展動力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強調(diào)區(qū)域位置優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。 2020 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達 252 億元 ，占全市總量的 %； 工業(yè)總產(chǎn)值 420 億元 ，占全市總量的 %；預(yù)算內(nèi)地方財政收入 億元。此外，對于寶安、龍崗和鹽田的酒店用地則將 另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價作為酒店地價掛牌的參照標(biāo)準(zhǔn)。 2020 年深圳市規(guī)劃與國土資源局土地出讓計劃表現(xiàn)出以下特征： 九成的出讓土地在關(guān)外。 商貿(mào)旅游為主 深圳旅游商務(wù)特點明顯， 2020 年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有 5, 萬人次，比上年增長 %。 2020 年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示， 1～ 5 月國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達 億元，同比增長 %。全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營業(yè)收入 億元，利潤總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億美元，職工人數(shù) 萬人。 深圳市 經(jīng)濟發(fā)展分析 深圳市 經(jīng)濟保持發(fā)展態(tài)勢 深圳 市國民經(jīng)濟保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢 深圳市 GDP 增幅持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)健勢頭，消費信心增強，金融對諸多領(lǐng)域的支持進一步加強。 項目經(jīng)濟指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的《 深圳市君逸酒店可行性研究報告 》、《 房屋租賃合同 》 （ 2～ 4 層） ，項目 主要 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 7：項目規(guī)劃指標(biāo)表 項目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號 G0821334 其中：酒店總建筑 面積 (㎡ ) 44,000 容積率 （地塊總體） ≤ 覆蓋率 （地塊總體） ≤25% 裙樓經(jīng)營面積 二層中餐酒樓： 2, 三層桑拿按摩： 2, 四層及夾層 KTV： 2, 客房數(shù) 豪華單人間： 98 間 標(biāo)準(zhǔn)雙人間： 240 間 商務(wù)套房： 34 間 總統(tǒng)套房： 2 間 機動車停車位（輛） 220 注： 地塊編號 、 地塊 總體 容積率及覆蓋率 、酒店 建 筑 面積以《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》為準(zhǔn)； 25 2～ 4 層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》 ； 客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報告》 。 ◆根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗 地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì) 。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司 ， 經(jīng) 營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 償債能力分析 貸款企業(yè)的財務(wù)報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。 目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。 項目具有較好的 市場前景和經(jīng)濟效益。 建設(shè)合法 該項目的宗地號為 G0821334，已 付清地價款， 并 辦理 了 宗地的《房地產(chǎn)證》。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質(zhì)證書 2020 年項目開發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由橫崗鎮(zhèn)九個行政村和橫崗經(jīng)濟發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司工會委員會共十二個單位參股投資組成。 主要評估依據(jù) (1)《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]193 號） (2)《中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項目評估辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]230 號） (3)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號） (4)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） (5)中國人民銀行關(guān)于項目開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定 (6)開發(fā)商取得的項目批文及用地建設(shè)法律文件 (7)開發(fā)商提供的項目 方案設(shè)計說明 等資料 項目簡介 君逸酒店 項目位于 深圳市 龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑3 以西，在 G0821334 號宗地上，總用地面積 7, ㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 評估報告名稱：深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 君逸酒店 開發(fā)項目貸款評估報告 評估 報告編號： [2020]X0602 號 評 估 機 構(gòu)： 深圳市 世聯(lián) 房地產(chǎn)評估 有限公司 評 估 日 期： 2020年 6 月 12日 至 2020年 6 月 22日 項目評估負(fù)責(zé)人：梁興安 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、 注冊 土地估價師 周曉華 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價顧問部經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師 項目評估參加人員：賴琳玲 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估 價顧問部項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、 注冊 土地估價師 姜 巽 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部 物業(yè)顧問 肖建龍 ——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部 目 錄 一、報告摘要 ................................................................................................................ 1 評估假設(shè)和限制條件 ......................................................................................... 1 項目評估說明 ..................................................................................................... 2 承貸主體簡介 ..................................................................................................... 3 評估結(jié)論與建議 ................................................................................................. 5 二、貸款企業(yè)評估 ........................................................................................................ 8 貸款企業(yè)概況 ..................................................................................................... 8 經(jīng)營者素質(zhì) ....................................................................................................... 10 單位采用會計政策 ........................................................................................... 10 稅收政策 ........................................................................................................... 11 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估 ....................................................................... 11 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 ....................................................... 14 貸款企業(yè)綜合評價 ........................................................................................... 14 三、項目概況與背景 .................................................................................................. 15 項目概況 ........................................................................................................... 15 項目建設(shè)合法性分析 ....................................................................................... 22 項目建設(shè)規(guī)模 ................................................................................................... 24 項目建設(shè)合作情況 ........................................................................................... 25 項目建設(shè)進 展 ................................................................................................... 25 四、項目市場分析 ...................................................................................................... 26 深圳市經(jīng)濟發(fā)展分析 ....................................................................................... 26 區(qū)域經(jīng)濟分析 ................................................................................................... 30 項目 SWOT 分析及定位判斷 .......................................................................... 41 項目收入預(yù)測 ................................................................................................... 42 五、項目總投資估算與資金籌措 .............................................................................. 48 測算原則及前提條件 ....................................................................................... 48 項目總投資估算 ............................................................................................... 49 項目投資計劃 ........................