【正文】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺(tái)、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量 較大。全部房間均配備國(guó)際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能， 房?jī)r(jià)如下： 種 類 價(jià)格（元） 折實(shí)價(jià)（元） 數(shù)量 (間 ) 標(biāo)準(zhǔn)客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙 ： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時(shí)來往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)， 可 滿足商務(wù)人士的不同需求。 O（機(jī)會(huì)）： ◆橫崗收費(fèi)站轍銷，對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便； ◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆橫崗鎮(zhèn)起動(dòng)商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大 。 項(xiàng)目 SWOT分析及定位判斷 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） ： ◆政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一個(gè)四星級(jí)酒店項(xiàng)目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高； ◆資源優(yōu)勢(shì)：橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 發(fā) 達(dá) ， 商務(wù)往來頻繁，酒店市場(chǎng)需求大 ； ◆位置優(yōu)勢(shì)：位于橫崗鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰橫崗鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西側(cè)為大型的綠化文 化廣場(chǎng)、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢(shì)：橫崗鎮(zhèn)有徹夜消費(fèi)特點(diǎn)，酒店客房成為朋友聚會(huì)、消遣的主要場(chǎng)所； ◆背景優(yōu)勢(shì)：委托方有一定的賓館經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有橫崗鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn) 中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國(guó)內(nèi)天津泰達(dá)酒店集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國(guó)際三星級(jí)商務(wù)度假酒店 。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主 橫崗鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國(guó)際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。10 多年來累計(jì)投資總額 億多港元，是橫崗近年來投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國(guó)際集團(tuán)公司投資總額超過 4 億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠(yuǎn)銷美國(guó)、日本、 歐洲等國(guó)家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國(guó)際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)36 五金塑膠制品。 橫崗 鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)大物流組團(tuán)內(nèi)， 地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好 ，規(guī)劃 發(fā)展 以 先進(jìn)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商貿(mào)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)為主。 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級(jí)酒店 1間，四星級(jí)酒店 2 間，三星級(jí)酒店 9 間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級(jí)酒店，三星級(jí)酒店有 3 間， 1 間位于大鵬， 2 間位于布吉。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟(jì)的重要支柱和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要 驅(qū)動(dòng)力。 結(jié)論 深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好； 深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量比例較大； 貿(mào)易的增加，商貿(mào)活動(dòng)增加，旅游呈現(xiàn)商務(wù)特征； 關(guān)內(nèi)今年不出讓土地，特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外土地成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，工業(yè)用地的出讓成為今年土地交易的重點(diǎn)； 酒店用地的優(yōu)惠政策帶動(dòng)酒店業(yè)的商機(jī)與發(fā)展。特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計(jì)劃土地供應(yīng)量占全市總量的比重為 5%；大工業(yè)區(qū)占 12%；寶安區(qū)占 40%；龍崗區(qū)占 39%；鹽田區(qū)占 4%。 29 道路交通進(jìn)一步改善 到 2020 年我市將建成總長(zhǎng)約 公里的 8 條軌道交通線路。至 5月底，三大產(chǎn)業(yè)的比例為 ∶ ∶ 。工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 27 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2, 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝 修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工。 結(jié)論 項(xiàng)目已合法取得 G0821334 號(hào)地塊土地使用權(quán)，并付清地價(jià)款，辦理 了 宗地的土地《房地產(chǎn)證》。 圖片 11： 酒店外觀 20 圖片 12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片 13：標(biāo)準(zhǔn)房?jī)?nèi)景 圖片 14：多功能會(huì)議廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16：商務(wù)套房 圖片 17：桑拿房 21 圖片 18：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20：中餐廚房 圖片 21：中餐套房 圖片 22：露天泳池 22 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項(xiàng)目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號(hào) 文件主體 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 第 150 名 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限 公司 建設(shè)工程 項(xiàng)目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號(hào)：寶建開字第921577 號(hào) 橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 編號(hào) HG950153 橫崗股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計(jì)劃 統(tǒng)計(jì) 局文件 深龍計(jì)投資 [1998]58號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 深 地合字（ 1998） 5243號(hào) 及 補(bǔ)充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 建設(shè)工程 施 工許可證 （ 綜合樓 ） 編號(hào)：龍施許字第990074 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 付清地價(jià)款證明 深龍國(guó)地價(jià)證字 [1999]12 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 房地產(chǎn)證（土地） 深房地字第6000014164 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620200006 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 中華人民共和國(guó) 建筑工程施工許可證（裝飾工 程） 編號(hào)440307202020210102 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占 10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項(xiàng)目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。 項(xiàng)目地塊四至如下： 東側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側(cè)： 綠化廣場(chǎng)、橫崗鎮(zhèn)政府 ； 西側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側(cè)： 紅棉一 路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 2020 年存貨量大幅減少 主要是 因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目銷售情況較好， 存 貨量 大幅減少 ； 20 2020 年 企業(yè)的流動(dòng)比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動(dòng)比率減小，短期 償債能力較強(qiáng) 。 (5)現(xiàn)金等價(jià)物：指三個(gè)月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)11 金，價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小的短期債券投資?？头咳胱÷始s為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。建議銀行在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可對(duì) 貸款企業(yè)提供貸款額度人民幣 6,000 萬元，用于完成本項(xiàng)目的開發(fā)，貸款期限 5 年。 建設(shè)資金到位，建設(shè)工期有保障 君逸酒店 總投資為 23, 萬元， 項(xiàng)目已投入 建設(shè)資金6 10,300 萬 元 （其中自用資金約 6,000 萬元，其它為施工單位墊資） ，農(nóng)行貸款 6,000 萬元 ，尚余 4,300 萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。截止 2020 年底，公司資產(chǎn)總額達(dá) 億元，凈資產(chǎn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 4,234 萬元。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車 場(chǎng) ， 提供 220個(gè)停車位 。 因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測(cè)算求取地價(jià)時(shí)，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出宗地的完全地價(jià)，按實(shí)際繳納地價(jià)所占完全地價(jià)的百分比，計(jì)算酒店商業(yè)地價(jià)的總額。 2 我們是根據(jù)項(xiàng)目 100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工 開始對(duì)外營(yíng)業(yè) ?？头咳胱÷始s為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 較好，財(cái)務(wù)上具有可行性。 貸 款企業(yè) 深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 ，成立于 1990 年 3月 10 日，是 股份有限公司 ，注冊(cè)資本金人民幣 11,800 萬元。 單位采用會(huì)計(jì)政策 (1)會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。各類固定資產(chǎn)按取得的實(shí) 際成本計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。 企業(yè)貸款情況 截止 2020 年 4 月 31 日，該企業(yè)的 短期借款余額為 10,520萬元，長(zhǎng)期借款余額為 1,300 萬元，合計(jì)為 11,820 萬元 。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車 場(chǎng) ， 提供 220個(gè)停車位 。 根據(jù)委托方介紹，項(xiàng)目用地的前期由深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓， 1994 年因國(guó)家宏觀政策調(diào)控，項(xiàng)目停工。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模 君逸酒店 項(xiàng)目 總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 因此在分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況及前景時(shí)，我們以第二產(chǎn)業(yè)分析為主，同時(shí)，因第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來頻繁的商務(wù)往來，因此在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，分析深圳市旅游的主要特點(diǎn) 是商務(wù)游，龍崗區(qū)目前無突出的旅游資源吸引游客，其客源主要來自于區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)的商務(wù)客戶。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要支柱 全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元（現(xiàn)行價(jià)格），比上年增長(zhǎng) %。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長(zhǎng) %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，利潤(rùn)總額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。 規(guī)劃建設(shè)的這批重點(diǎn)公路項(xiàng)目，主要包括數(shù)條功能強(qiáng)大、輻射范圍廣的干道，如一環(huán)高速、三環(huán)高速、鹽排高速、東部沿海高速等。 30 酒店業(yè)重大利好。轄平湖、布吉、31 橫崗、龍崗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳 10 鎮(zhèn)。 2020 年 1 至 4 月，龍崗區(qū) GDP 達(dá) 億元，同比增長(zhǎng)%；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) 24%；預(yù)算內(nèi)地方財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) 41%；實(shí)際利用外資（ 1至 3 月） 億美元，同比增長(zhǎng) %；出口總額（ 1 至 3月） 達(dá) 億美元，同比增長(zhǎng) %。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)分析 位 置 橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。 全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，占全區(qū)總量的 %，增長(zhǎng) 18%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；完成稅收總額 億元，增長(zhǎng) %；其中地稅 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %；新引進(jìn)外資企業(yè) 69 家，其中， “三來一補(bǔ)”企業(yè) 31 家，協(xié)議投資額 億港元，增長(zhǎng) 68%；“三資”企業(yè) 38 家，合同投資 億港元，增長(zhǎng) %。 農(nóng)村城市化進(jìn)程加快 按照建設(shè)深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標(biāo)，橫崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加快橫崗文化中心、橫崗體育館等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。 但橫崗鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、橫崗大酒店、得寶酒店等。 酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點(diǎn)心，酒樓大廳可同時(shí)容納 500 人用餐，另設(shè)豪華廳房 32 間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調(diào)浪漫、溫馨洋溢。 T（威脅）： ◆ 布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認(rèn)知度高 ； ◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個(gè) 鎮(zhèn)均有一家星級(jí)酒店的建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目客戶造成分流，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大 。 我們針對(duì)沙井三星級(jí)酒店 —— 上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級(jí)別 三星 開業(yè)時(shí)間 1999 年年底開業(yè) 定位 商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重 消費(fèi)人群 2020 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設(shè)施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務(wù)套房共 8 間 會(huì)議設(shè)施 容納 200 人的會(huì)議室 餐飲設(shè)施 中餐廳，可容納 1000 人 娛樂設(shè)施 卡拉 OK 包房