【正文】 W（劣勢(shì)）： ◆深惠路作為橫崗主要的對(duì)外交通干道，道路狹窄，車流量42 大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴(yán)重； ◆ 1992 年動(dòng)工至今尚未對(duì)外營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)形象受損 ； ◆因外裝修于 1999 年完成，外觀設(shè)計(jì)裝飾落后； ◆酒店餐飲、娛樂(lè)外包，其經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)酒店的整體經(jīng)營(yíng)及形象有極大的影響； ◆項(xiàng)目三面被住宅樓包圍，對(duì)酒店檔次提升不利。 酒店現(xiàn)有客房 230 套，包括標(biāo)準(zhǔn)房、套39 房等不同房型。 建設(shè)新商業(yè)中心 現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來(lái)規(guī)劃 發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心37 區(qū)，目前周邊已建成多個(gè)住宅小區(qū)：新亞洲廣場(chǎng)、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂(lè)花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營(yíng)以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級(jí)商服配套為主；紅棉路、康樂(lè)路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團(tuán)待開發(fā)住宅項(xiàng)目用地，未來(lái)區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長(zhǎng)，商業(yè)需求潛力大。 10 多年來(lái)，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，累計(jì)投資金額達(dá) 10 億多港元。 同時(shí)作為 龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國(guó)際中轉(zhuǎn)大港 ―― 鹽田港的 后備工業(yè)基地。 通過(guò)對(duì)龍崗區(qū)酒店市場(chǎng)的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓 館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡(jiǎn)陋，整體接待水平偏低，造成來(lái)訪客商外流至市區(qū)或東莞消費(fèi)。 32 建區(qū)十年以來(lái)，龍崗區(qū)共引進(jìn)外資企業(yè) 7,000 多家，累計(jì)實(shí)際利用外資 億美元。 區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 分析 龍崗 區(qū) 總體經(jīng)濟(jì)狀況 位 置 龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨(dú)厚。 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)成用地量大。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路包括： 1 號(hào)線（世界之窗至寶安體育中心）， 2 號(hào)線（世界之窗至蛇口港）， 3 號(hào)線（老街至橫崗）， 4 號(hào)線（少年宮至龍華鎮(zhèn)中心）， 11 號(hào)線（深圳西站至橫崗段），線 路總長(zhǎng) 94 公里，總造價(jià)預(yù)計(jì) 238 億元。 1～ 5 月，工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)趨好，規(guī)模、速度及效益同步提升。 空港貸運(yùn)量高速增長(zhǎng) 深圳機(jī)場(chǎng)貨郵行吞吐量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %；全年港口貨物吞吐量 8, 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 46,030 元，增長(zhǎng) %，全社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率 64,723 元，提高 %。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計(jì)）。 項(xiàng)目 地塊 已 取得 《 建設(shè)工程 項(xiàng)目 開工許可證（ 綜合樓 人工挖孔樁） 》、《深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《 建設(shè)工程 施 工許可證（ 綜合樓 ） 》、《 深圳市 龍崗區(qū) 計(jì)劃 統(tǒng)計(jì) 局文件 》、《 深圳市 龍崗區(qū) 計(jì)劃 統(tǒng)計(jì) 局文件 》、《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》、《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》、 《中華人民共和國(guó)建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得 1998 年 12 月 15 日， 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 與深圳市 規(guī)劃 國(guó)土局簽訂《深圳市土地使用 權(quán)出讓 合同書》 及補(bǔ)充協(xié)議書 ，取得地塊編號(hào)為 G0821334 號(hào)土地使用權(quán)，地23 價(jià)款 合 計(jì) 為 50,323,614 元。 圖片 1：項(xiàng)目位置圖 16 圖片 2：東側(cè) — 錦冠華城住宅項(xiàng)目 圖片 3： 南 側(cè) — 綠化廣場(chǎng)，地下為停車場(chǎng) 圖片 4：西側(cè) — 隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰 17 圖片 5：北側(cè) — 隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰 圖片 6：北向景觀開闊 圖片 7：南向景觀 —— 鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫(kù) 18 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 君逸酒店 項(xiàng)目位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 G0821334 號(hào)宗地上，總用地面積 7, ㎡， 該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 13 營(yíng)運(yùn)能力分析 貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在 1～ 2 年左右，因?yàn)樵撈髽I(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬中 小 等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。 (6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。 10 經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 表 3：貸款企業(yè)管理層人員情況表 姓名 職務(wù) 性別 出生年月 戶籍所 在地 學(xué)歷 畢業(yè)院校 職稱 李智勇 董事長(zhǎng) 男 深圳 大專 華南農(nóng)業(yè)大學(xué) 魏兆淵 總經(jīng)理 男 深圳 大專 深圳 大學(xué) 陳澤彬 財(cái)務(wù)總監(jiān) 男 深圳 大 專 廣州大學(xué) 會(huì)計(jì)師 陳薪華 工程部經(jīng)理 男 深圳 高中 王鵬 銷售 部經(jīng)理 男 深圳 大專 浙江美術(shù)學(xué)院 貸款企業(yè)下設(shè) 行政辦 、 外經(jīng)部 、工程部、 業(yè)務(wù)辦 、 財(cái)務(wù)部、售樓等 ，部門設(shè)置齊全。 8 二、貸款企業(yè)評(píng)估 貸款企業(yè)概況 表 2：貸款企業(yè)情況簡(jiǎn)介表 企業(yè)名稱 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊(cè)資本 11,800 萬(wàn)元 企業(yè)類型 股份有限公司 股東構(gòu)成 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額 3,968 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額 2,243 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市橫崗股份投資有限公司工會(huì)：出資額 1,180 萬(wàn)元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 937 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 733 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 623 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 552 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 491 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 368 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 317 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 248 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 139 萬(wàn)元，出資比例 % 注冊(cè)號(hào) 4403011026412 經(jīng)營(yíng)范圍 投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營(yíng)、?？?、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營(yíng)；地塊號(hào)為 G0721214 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 因酒店主體及外裝修已全部完工，內(nèi)裝修工程也已過(guò)半，因此建設(shè)工程有保障。 目前公司 經(jīng)營(yíng)的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評(píng)星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最久的賓館。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開工， 1994 年因國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的影響而停工， 1995 年重新施工，至 1996 年 主體全部完工后，又 因資金不足而停工 。 根據(jù)貸款企業(yè)提供的 資料，還款計(jì)劃為 按月付息，在貸款第三年起（ 2020 年 7 月起），每個(gè)季度償還 500 萬(wàn)元，至2020 年 6 月止，貸款全部清償。在此我們依 據(jù) 酒店經(jīng)營(yíng)收入 優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測(cè)算，不考慮 還貸期間 各股東的利潤(rùn)分配。 1999 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底外墻裝修工程完工。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議5 廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 具體指標(biāo)見下表 表 1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 1 總建筑面積 ㎡ 44,000 酒店總面積 ㎡ 44,000 酒店自營(yíng)面積 ㎡ —— 2 層出租面積 ㎡ 2, 3 層出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層出租面積 ㎡ 2, 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總 投資 萬(wàn)元 23, 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 1, 2 資金籌措 萬(wàn)元 其中 ：自有資金 萬(wàn)元 15,600 農(nóng)行借款 萬(wàn)元 6,000 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 1, 3 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 390, 4 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用 萬(wàn)元 240, 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 126, 6 所得稅 萬(wàn)元 18, 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 107, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 稅前 成本 利潤(rùn)率 % % 2 稅后 成本 利潤(rùn)率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 9,572 5 全部投資動(dòng)態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 7 注： ① 以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測(cè)算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經(jīng)營(yíng)，酒店客房及自助餐廳自營(yíng) 情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 營(yíng)業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 房地產(chǎn) 資質(zhì)等級(jí) 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第 50 名 9 注：本表來(lái)源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》 （副本） ， 股東構(gòu)成根據(jù) 企業(yè)提供的 深圳市 工商物價(jià)信息中心《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》 。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工 323 名，其中 工程技術(shù)人員 20 人 ， 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者總體素質(zhì)一般。 (7)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的設(shè)備，但單位價(jià)值在 2,000 元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的實(shí)物資產(chǎn)。 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤(rùn)率為 %，從2020~2020 年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無(wú) 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。根據(jù)《付清地價(jià)款證明》， 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 于 1999 年 2 月 1 日全部付清。 24 ◆因本 項(xiàng)目 的建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，且項(xiàng)目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過(guò)兩次權(quán)利變更，因此其施工過(guò)程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項(xiàng)目施工手續(xù)齊全，已取得“ 四證 ”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法 。 26 四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 技術(shù)思路 本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級(jí)酒店（四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)頻繁 ,對(duì)商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強(qiáng)烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點(diǎn)是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億美元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5,561 美元。 進(jìn)出口貿(mào)易保持增長(zhǎng) 深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十年位居全國(guó)大中城市榜首 。統(tǒng)計(jì)顯示，前 5 個(gè)月我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)） 1, 億元，同比增長(zhǎng) %。 從 2020 年起的 5 年內(nèi)，將新建、改建公路 32 條，總里程412 公里，投資 150 億元。 2020 年土地出讓計(jì)劃，從用途上看，政府社團(tuán)用地約 平方公里，占 4%；工業(yè)約 平方公里，占 59%；倉(cāng)儲(chǔ)約 平方公里，占 6%。全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝?193 萬(wàn)人，其中常住人口 20 萬(wàn)人。 2020 年，龍崗區(qū)實(shí)際利用外資為 億美元，引進(jìn) 1 億元以上的大型項(xiàng)目就達(dá) 19 宗，最大的 4 宗投資超過(guò) 5 億元，艾默生等近百家跨國(guó)公司和知名企業(yè)把龍崗作為發(fā)展基地。 擬建酒店 18 家 深圳市政府對(duì)酒店用地實(shí)施優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者在關(guān)外興建高級(jí)酒店，國(guó)土部門初步規(guī)劃，今后 10 年，全區(qū)擬建高星級(jí)酒店 18 家，原則上每個(gè)鎮(zhèn)一家，個(gè)別經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)規(guī)劃 2 家：布吉鎮(zhèn) 4 家，中心城 3 家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各 2 家，其余各鎮(zhèn) 1 家。 工業(yè)發(fā)展迅速 2020 年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號(hào)，順利通過(guò)了首批“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗(yàn)收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。是近年來(lái)在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國(guó)康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。 酒店市場(chǎng)調(diào)查與分析 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況 橫崗鎮(zhèn)