【導(dǎo)讀】報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本。判斷的合理性負責(zé)。該公司實力較強，市場占有率較高，競爭力較強，社會信譽良好，有較好的房地。產(chǎn)開發(fā)履歷，截止2020年10月末,注冊資本5055萬元，總資產(chǎn)。在濟南市率先通過了ISO9001：2020國際質(zhì)量保證體系認證，技術(shù)力量雄厚，富創(chuàng)新意識，的舜風(fēng)世紀花園還被科技部、建設(shè)部科技司評為“優(yōu)秀智能化社區(qū)”?？傤~30943萬元,預(yù)計實現(xiàn)銷售收入49500萬元,獲利15907萬元,收益率16%。月正式開盤，預(yù)計2020年底前全部銷售完畢。高于其他樓盤，在濟南市少有可比者。小區(qū)已經(jīng)銷售逾億元。根據(jù)銷售來看，銷售高峰已經(jīng)來臨，銷售風(fēng)險較小。人民銀行利率于10月份上調(diào)完畢，在今后幾年將會處于相對穩(wěn)定水平，因此。目前，雖然房地產(chǎn)行業(yè)是國家近期宏觀調(diào)控政策的重點，但國家和地方政府。審查力度等措施來有效的減少無序競爭，從而降低該行業(yè)的風(fēng)險；所以政策風(fēng)險也較小。盤市場美譽度較高，銷售情況良好，該風(fēng)險已大大減少。

　　

【正文】 5 公共廁所 0 6 停車場 0 7 其他 0 合計 0 評估表 16 開發(fā)期稅費估算表 序號 項目 金額 備注 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 2 土地使用費 0 3 市政支管線分攤費 0 4 供電貼費 0 5 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 412 6 綠化建設(shè)費 50 7 電話初裝費 101 5 合計 563 評估表 17 其他費用估算表 序號 項目 金額 備注 1 臨時用地 0 2 臨建費用 0 3 施工圖預(yù)算或標底制作費 26 4 工程合同預(yù)算或標底審查費 26 5 招標管理費 26 6 總承包管理費 390 7 合同公證費 26 8 施工執(zhí)照費 101 9 工程質(zhì)量監(jiān)督費 18 10 工程監(jiān)理費 52 11 竣工圖編制費 32 12 工程保險費 78 13 合計 775 評估表 2 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 2020 2020 2020 2020 2020 1 項目總投資 34283 4383 5200 15300 9400 0 開發(fā)建設(shè)投資 34283 4383 5200 15300 9400 經(jīng)營資金 0 0 0 0 2 資金籌措 3000 7400 11079 17940 16884 18342 資本金 3000 3000 0 0 0 預(yù)售收入 4400 5000 8800 0 預(yù)租收入 6079 9140 16884 18342 其他收入 借貸資金 評估表 3 產(chǎn)品開發(fā)成本歸集表 單位：萬元 序號 項 目 名 稱 住宅 寫字樓 商鋪 其他 合計 出售 出租 自營 出售 出租 自營 出售 出租 自營 出售 出租 自營 1 土地費用 4799 2 前期工程費用 710 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 955 4 建筑安裝工程費 25987 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 0 6 開發(fā)間接費 7 管理費用 495 8 財務(wù)費用 2114 9 銷售費用 495 10 開發(fā)期稅費 563 11 其他費用 775 12 不可預(yù)見費 0 合計 36892 評估表 4 開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表 單位：萬元 序號 產(chǎn)品名稱 開發(fā)產(chǎn) 品成本 2020 2020 2020 2020 分攤 比例 分攤 成本 分攤 比例 分攤 成本 分攤 比例 . 分攤 成本 分攤 比例 分攤 成本 一 出售產(chǎn)品 34283 100% 4383 100% 5200 100% 15300 100% 9400 1 住宅 34283 100% 4383 100% 5200 100% 15300 100% 9400 2 寫字樓 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 商鋪 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 其他 0 0 0 0 0 0 0 0 0 二 出租產(chǎn)品 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 寫字樓 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 商鋪 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 其他 0 0 0 0 0 0 0 0 0 三 自營產(chǎn)品 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 住宅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 寫字樓 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 商鋪 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 其他 0 0 0 0 0 0 0 0 0 產(chǎn)品分攤成本合計 34283 100% 4383 100% 5200 100% 15300 100% 9400 評估表 5 項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 一 經(jīng)營收入 50,445 6,079 9,140 16,884 18,342 1 銷售收入 50,445 6,079 9,140 16,884 18,342 住宅 50,445 6,079 9,140 16,884 18,342 寫字樓 0 0 0 0 0 商鋪 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 2 租金收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他 3 自營收入 住宅 寫字樓 商鋪 其他 二 經(jīng)營稅金及附加 2774 334 503 929 1009 1 營業(yè)稅 2, 2 城市建設(shè)維護稅 3 教育費附加 評估表 6 項目損益表 單位：萬元 注： 本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房地產(chǎn) 開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營資金、運營費用、 所得稅和債務(wù)等的合理分攤。 損益表 基本報表 5 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 備注 1 經(jīng)營收 入 50445 0 6079 9140 16884 18342 0 銷售收入 50445 0 6079 9140 16884 18342 出租收入 0 0 自營收入 0 0 2 經(jīng)營成本 36911 0 4224 6214 12765 13708 0 商品房經(jīng)營成本 36911 0 4224 6214 12765 13708 出租房經(jīng)營成本 0 3 運營費用 0 0 0 0 0 4 修理費用 0 0 5 經(jīng)營稅金及附加 2767 0 334 495 929 1009 6 土地增值稅 1147 0 0 0 0 1147 7 利潤總額 9620 0 1520 2431 3190 2479 0 8 所的稅 3175 0 502 802 1053 818 0 9 稅后利潤 6446 0 1019 1629 2138 1661 0 評估表 7 項目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 50445 0 6079 9140 16884 18342 銷售收入 50445 0 6079 9140 16884 18342 出租收入 0 0 0 0 0 0 自營收入 0 0 0 0 0 0 其他收入 0 0 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 0 0 0 0 0 回收經(jīng)營資金 0 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 41381 4383 6036 16597 11391 2974 開發(fā)建設(shè)投資 34293 4383 5200 15300 9410 0 經(jīng)營資金 0 0 0 0 0 0 運營費用 0 0 0 0 0 0 修理費用 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營稅金及附加 2767 0 334 495 929 1009 土地增值稅 1147 0 0 0 0 1147 所得稅 3175 0 502 802 1053 818 3 凈現(xiàn)金 流量 9064 4383 43 7457 5493 15369 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 5806 4383 40 6637 4612 12173 財務(wù)內(nèi)部收益率： 內(nèi)部收益率ＦＩＲＲ＝ ％ 折現(xiàn)率： 折現(xiàn)率Ｉｃ＝ 6％ 財務(wù)凈現(xiàn)值： 9064 萬元 評估表８ 項目貸款償還期計算表 單位：萬元 序號 項 目 建 設(shè) 期 經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 一 借款償還 1 年初借款累 計 4, 9, 18, 10, 2 本年借款增加 4,400 5,000 8,800 0 0 3 本年應(yīng)計利息 121 379 758 571 285 4 本年還本 0 0 0 7,800 10,400 5 本年付息 121 379 758 571 285 6 年末借款累計 4400 9400 18200 10400 0 二 還款資金來源 121 379 758 8,371 10,685 1 利潤 0 379 758 2,138 1,661 2 折舊費 3 攤銷費 4 其它還款資金 121 0 0 6,233 9,025 項目貸款償還期 4年 評估表 9 企業(yè)綜合貸款償還期計算表 單位：萬元 序號 項目 建 設(shè) 期 合計 2020 2020 2020 2020 一 借款償還 1 年初企業(yè)全部借款累計 0 2 本年借款增加 0 3 本年應(yīng)計利息 0 4 本年還本 0 5 本年付息 0 6 年末企業(yè)全部借款累計 0 二 還款資金來源 0 1 利潤 0 2 折舊費 0 3 攤銷 費 0 4 其它還款資金 0 企業(yè)綜合貸款償還期 0 評估表 10 項目敏感性分析表 單位：萬元 序號 方 案 敏感因素變化幅度（ %） 敏感因素分析結(jié)果 售價 成本 投資利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 貸款償還期 1 基本方案 0% 0% 32% % 2 方案一 5% 0% 31% 14% 3 方案二 10% 0% 30% 4 方案三 5% 0% 33% % 5 方案四 10% 0% 34% 22% 6 方案五 0% 5% 32% % 7 方案六 0% 10% 32% % 8 方案七 0% 5% 32% 13% 9 方案八 0% 10% 32% 2528