【正文】 評估報告編號： 項目代碼： 借款人代碼： 中國建設(shè)銀行 山東大舜天成置業(yè)有限公司 （項目名稱） 房地產(chǎn)貸款項目評估報告 參 考格式 （評估報告完成日期： 年 月 日） 分（支）行 (部 )： 解放路支行 經(jīng)辦分行 (處 )： 解放路支行 評估認定行公章 年 月 日 直接評估人 (評估小組成員 ) 姓名 : 所在單位： 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職稱 : … 評估審查人 姓名 : 所在單位： 職務 : 職稱 : 姓名 : 所在單位： 職務 : 職稱 : …… 評估審定人 姓名 : 所在單位： 職務 : 職稱 : …… (本頁姓名打印 ) 聲 明 與 保 證 我們在此聲明與保證：此報告是按照《中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項目評估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。報告 全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。 直接評估人簽字： 年 月 日 評估審查人簽字： 年 月 日 評估審定人簽字： 年 月 日 目 錄 一、項目評估結(jié)論 二、借款人及項目主要關(guān)系人資信評估 .............................................. 三、項目概況和建設(shè)情況評估 ..................................................... 四、項目市場情況評估 .......................................................... 五、投資估算與融資方案評估 ..................................................... 六、財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 ........................................................ 七、財務效益評估 ............................................................. 八、不確定性分析 ............................................................. 九、銀行效益與風險防范措施評估 ................................................. 十、附表及附件 ............................................................... 一、項目評估結(jié)論 （一）項目受理情況 （簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項目的時間、過程） 山東大舜天成置業(yè)有限公司成立于 1996年，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，是我行的長期客戶之一。該公司實力較強，市場占有率較高，競爭力較強，社會信譽良好，有較好的房地產(chǎn)開發(fā)履歷，截止 2020年 10月末 ,注冊資本 5055萬 元，總資產(chǎn) 。該公司 2020年在濟南市率先通過了 ISO9001： 2020國際質(zhì)量保證體系認證，技術(shù)力量雄厚，富創(chuàng)新意識，對市場有較強的洞察力， 2020年度被評為“技術(shù)創(chuàng)新先進單位”，目前公司正在開發(fā)建設(shè)的舜風世紀花園還被科技部、建設(shè)部科技司評為“優(yōu)秀智能化社區(qū)”。該項目占地面積 畝 ,規(guī)劃面積 90130平方米 ,地上建筑面積 75320平方米，地下建筑面積 14810平方米 ,投資總額 30943萬元 ,預計實現(xiàn)銷售收入 49500萬元 ,獲利 15907 萬元 ,收益率 16%。目前該項目現(xiàn)已基本建成，并且銷售過半 ； 4樓由我行給以開發(fā)貸款 2020萬支持，該樓盤于 2020年 9月正式開盤，預計 2020年底前全部銷售完畢。由于我處貸款期限于 4號樓經(jīng)營周期不匹配，我行在對該項目進行認真研究分析基礎(chǔ)上，為該公司申請辦理 1000萬元房地產(chǎn)開發(fā)貸款轉(zhuǎn)貸。 （二）貸款項目評估結(jié)論 、期限、利率及貸款條件（如評估結(jié)果為不同意為項目提供貸款，說明不同意的理由） 我行建議對該項目予以支持，貸款金額為 1000萬元，期限 1年，利率執(zhí)行基準利率上浮 20％ ,對貸款實行封閉運行，資金由建行監(jiān)管結(jié)算，在我行辦理個人住房按揭貸款。 1）競爭優(yōu)勢： 該企業(yè)目前開發(fā)的“大舜天成”樓盤的的優(yōu)勢在于 (1)樓盤的質(zhì)量明顯高于其他樓盤，在濟南市少有可比者。 (2)市場定位明確，客戶以社會成功人士為主，市場競爭少，適于集中營銷。 (3)周圍文化、經(jīng)濟環(huán)境較好，潛在用戶多。 (4)整個小區(qū)基本完成，以現(xiàn)房為主。 (5)開發(fā)商的品牌和實力在本地得到一定程度認可，項目周邊的配套設(shè)施已經(jīng)非常齊全。開發(fā)商在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時，注重項目硬件（設(shè)計、施工、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等）和軟件（廣告宣傳、銷售服務、物業(yè)管理等）的建設(shè)，使之更具 競爭力。現(xiàn)整個小區(qū)已經(jīng)銷售逾億元。根據(jù)銷售來看，銷售高峰已經(jīng)來臨，銷售風險較小。 2）競爭劣勢： 房價較高，客戶群體范圍受到限制，存在一定的市場風險；但從目前情況來看，該樓盤憑借其高品質(zhì)已經(jīng)取得了廣泛的市場認可和較高的知名度和美譽度，該風險已大大減小。 1）直接收益 ：該項目貸款利息收入 萬元，沉淀存款月均 300 萬元，我行增加上存資金利息收入 20萬元。 2）間接收益 ：個人住房按揭貸款預計有 5000萬元，若按 10年期計算，利息收入為 2520 萬元，并且還會帶來保費、手續(xù)費、造價咨詢、工程監(jiān)理等中間業(yè)務入。 1)潛在風險：房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性，通常劃分為系統(tǒng)風險和個別風險。 該項目面臨的系統(tǒng)風險主要有市場供求風險、周期風險、利率風險和政策性 風險。以目前形勢估計，濟南房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展初期階段，隨著濟南市城市化進程加快，市場購買力在 5 年之內(nèi)將保持穩(wěn)定增長，保守估計 810 年之內(nèi)屬于安全時期，所以房地產(chǎn)周期風險相對較小。人民銀行利率于 10月份上調(diào)完畢，在今后幾年將會處于相對穩(wěn)定水平，因此對銀行利差收入、開發(fā)商融資成本和財務凈現(xiàn)值、按揭購房者的利息負擔影響較小，所以利率風險也較小。目前，雖然房地產(chǎn)行業(yè)是國家近期宏觀調(diào)控政策的重點，但國家和地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)持有審慎樂觀的態(tài)度，通過提高了房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻、規(guī)范土地供應、加大審查力度等措施來有效的 減少無序競爭，從而降低該行業(yè)的風險；所以政策風險也較小。前期，我們認為市場風險是該項目面臨的較大風險，因為在濟南房地產(chǎn)市場 ,與該項目同檔次、同價位的房地產(chǎn)項目可謂鳳毛麟角，市場缺少較好的參照物，市場具體需求量很難精確估算出來，因此可能在銷售率及資金回收方面存在一定的風險，但從目前的銷售情況來看，該樓盤市場美譽度較高，銷售情況良好，該風險已大大減少。 2）風險防范措施：對該項目 4樓實行封閉式運行方式，控制貸款總量、監(jiān)控成本開支，落實有效擔保 .以該企業(yè)自有歷華陽路辦公樓及一宗土地（擔保物）作抵押 ,綜上所述，該筆貸款的抵押率控制在 60%以下。在 4樓預售及銷售的同時提供配套的個人住房按揭貸款，以促進房屋銷售，利用公司收回的售房款歸還流動資金貸款。 項目指標 說 明 借款人名稱 山東大舜天成置業(yè)有限公司 借款人客戶評價得分 信用等級及評定時間 A， 2020年 月 日 借款人額度授信總控制量 (注明是否經(jīng)過審批 ) 此次擬發(fā)放貸款種類 房地產(chǎn)開發(fā)貸款轉(zhuǎn)貸 擬發(fā)放貸款金額 1000萬元 期限及利率 一年， ％ 項目名稱 大舜天成（原名舜風世紀花園） 評估機構(gòu) 解放路支行 評估起止日期 項目投資利潤率 ％ 項目財務凈現(xiàn)值 1220萬元 項目財務內(nèi)部收益率 ％ 項目貸款償還期 1年 企業(yè)綜合貸款償還期 3年 二、項目主要關(guān)系人資信評估 （一）借款人評 價 1．借款人為 _山東大舜天成置業(yè)有限公司 2．借款人資信情況評價 附：借款人基本情況表（ 由于房地產(chǎn)業(yè)的特點，收房款計入預收賬款，未結(jié)轉(zhuǎn)收入成本 ） 借款人名稱 經(jīng)營情況 資質(zhì)等級 二級 年開發(fā)規(guī)模 10萬平米 年竣工量 5萬平米 年銷售量 3萬平米 竣工產(chǎn)品合格率 100％ 竣工產(chǎn)品優(yōu)良率 80％ 財務情況 注冊資本 5055萬元 實收資本 5055萬元 總資產(chǎn) 所有者權(quán)益 資產(chǎn)負債率 74％ 流動比率 存貨周轉(zhuǎn)率 0 利潤總額 1235萬元 資產(chǎn)報酬率 ％ 應收帳款周轉(zhuǎn)率 0 利息保障倍數(shù) 資本積累率 信用情況 貸款利息實收率 100％ 貸款不良率 0 客戶信用評級得分 信用等級 AA 授信控制量 我行提供信用量 貸款記錄 貸款行 起止時間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔保方式 建設(shè)銀行 2020 2020 ％ 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房產(chǎn)抵押 工商銀行 7800 7800 ％ 房地 產(chǎn)開發(fā)貸款 房產(chǎn)抵押 商業(yè)銀行 2600 2600 ％ 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房產(chǎn)抵押 商業(yè)銀行 2020 2020 ％ 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 房產(chǎn)抵押 保證記錄 被保證人 起止時間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔保方式 山東今日家俱公司 300 300 ％ 流動資金貸款 保證 濟南三鼎物資公司 250 250 ％ 流動資金貸款 保證 （二）項目其他主要關(guān)系人評價 （若借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應對借款人母公司或其他主要投資人進行客戶評價，并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況） 該企業(yè)無母公司，主要投資人均為自然人 附主要關(guān)系人基本情況表（有多個主要關(guān)系人的，應分別填列）： 企業(yè)名稱 經(jīng)營情況 資質(zhì)等級 年開發(fā)規(guī)模 年竣工量 年銷售量 竣工產(chǎn)品合格率 竣工產(chǎn)品優(yōu)良率 財務情況 注冊資本 實收資本 總資產(chǎn) 所有者權(quán)益 資產(chǎn)負債率 流動比率 存貨周轉(zhuǎn)率 利潤總額 資產(chǎn)報酬率 應收帳款