【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 20200元以上，約占濟(jì)南市人口的 3%左右，他們對(duì)生活充滿信心，積極上進(jìn)，能接受 新鮮事物，對(duì)高檔住宅有較強(qiáng)的需求。根據(jù)對(duì)濟(jì)南市高檔樓盤（如三箭銀苑、國(guó)華經(jīng)典、舜華園、歷東花園）的銷售情況調(diào)查，市場(chǎng)具有較強(qiáng)的承受能力，所以該項(xiàng)目的銷售前景應(yīng)該比較樂觀。 五、投資估算與融資方案評(píng)估 （分析投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用） （ 1）土地費(fèi)用 4798萬(wàn)元 （ 2）前期工程費(fèi) 710萬(wàn)元 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 954萬(wàn)元 （ 4）建筑安裝工程費(fèi) 25987萬(wàn)元 （ 5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 6）開發(fā)間接費(fèi)用 （ 7）管理費(fèi)用 990萬(wàn)元 （ 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 2514萬(wàn)元 （ 9）銷售費(fèi)用 495萬(wàn)元 （ 10）開發(fā)期稅費(fèi) 975萬(wàn)元 （ 11）其他費(fèi)用 904萬(wàn)元 （ 12）不可預(yù)見費(fèi) 1299萬(wàn)元 （ 13）經(jīng)營(yíng)資金 經(jīng)評(píng)估， 調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為 _39629_萬(wàn)元，其中：開發(fā)建設(shè)投資 27651 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金 __萬(wàn)元。 （并據(jù)此填列《項(xiàng)目總投資估算表》） 簡(jiǎn)述項(xiàng)目的資金籌措方案：該項(xiàng)目總投資 _6938_萬(wàn)元，其中自有資金 2020萬(wàn)元，預(yù)租售收入 1000萬(wàn)元，銀行貸款 _2020_萬(wàn)元，其它資金來源 1938 萬(wàn)元，此次申請(qǐng)建行貸款 _1000_萬(wàn)元，： 自有資金（指項(xiàng)目發(fā)起人或其他相關(guān)人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金，具體）包括： 資本金 2020萬(wàn)元 預(yù)租售收入包括： 商品房銷售收入 1000萬(wàn)元。 銀行貸款包括： 其他資金來源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金） 其他樓盤銷售收入 1938萬(wàn)元 利用外資情況和方式 無(wú) 投資估算及融資方案尚存的主要問題： 目前，該項(xiàng)目其他資金都已落實(shí)，工程 2020 年 9 月正式開盤，需我行貸款 1000萬(wàn)元 （根據(jù)項(xiàng)目所需資金總量、分年度用款計(jì)劃、資金籌措方式及所確定的 到位時(shí)間安排，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需資金來源中的各類資金來源進(jìn)行綜合評(píng)估，并填列《投資計(jì)劃與資金籌措表》） 六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 _1_年，經(jīng)營(yíng)期 _2_年。 （根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》） （ 1）住宅成本 6938萬(wàn)元 （ 2）寫字樓成本 （ 3）商 鋪成本 （ 4） ???.. （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本各期分?jǐn)偝杀荆盍小堕_發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼罚? （利用市場(chǎng)比較法） （ 該項(xiàng)目計(jì)劃全部銷售，該項(xiàng)目所處地段 IT 行業(yè)高層管理人員、律師教授等高級(jí)知識(shí)分子、私營(yíng)業(yè)主比較集中，這一層次的消費(fèi)群正是該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，據(jù)調(diào)查這一人群月均收入 在 650020200元以上，約占濟(jì)南市人口的 3%左右，根據(jù)對(duì)濟(jì)南市高檔樓盤（如三箭銀苑、國(guó)華經(jīng)典、舜華園、歷東花園）的銷售情況調(diào)查，市場(chǎng)具有較強(qiáng)的承受能力。 結(jié)果：據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目與其他類似樓盤相比，在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)中可謂獨(dú)樹一幟，很具代表性，根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估人員實(shí)地考察，確實(shí)對(duì)消費(fèi)者具有一定的誘惑力，競(jìng)爭(zhēng)能力很強(qiáng)，因此該樓盤定價(jià)為 6280元／平方米是可行的。 （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》） （ 1）銷售收 入 10267萬(wàn)元 （ 2）出租收入 （ 3）自營(yíng)收入 七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估 （綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》。計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列《損益表》。根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出） （ 1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 ％ （ 2）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率 32％ （ 3）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 8872萬(wàn)元 （ 4）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 分析上述指標(biāo) 該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，大大高于銀行貸款利率，與其他行業(yè)投資收益率相比，也屬于高收益水平。項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率為 32%，也屬于較高水平。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 8875 萬(wàn)元，說明項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高資金利率，該項(xiàng)目所能支付的最高資金利率為 %。 （ 1）獨(dú) 立項(xiàng)目 （對(duì)于除貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》，測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)） 該項(xiàng)目申請(qǐng)貸款 _1000_萬(wàn)元，以 _銷售收入和未分配利潤(rùn) 作為還款來源 _（如未分配利潤(rùn)、可還款折舊、全部攤銷等）測(cè)算，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為 _1_年。 （ 2）多個(gè)項(xiàng)目 （除貸款項(xiàng)目外客戶還有其他在建項(xiàng)目 或擬開發(fā)項(xiàng)目，除了測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》，計(jì)算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個(gè)指標(biāo)） 項(xiàng)目貸款償還期 1年 企業(yè)綜合貸款償還期測(cè)算 信貸項(xiàng)目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負(fù)債： 是 項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力： 目前從該公司已建成樓盤的銷售情況及近年來財(cái)務(wù)狀況來看，借款人具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力。 在借款人整體效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力： 此項(xiàng)目售出后，將獲得銷售收入 10267 萬(wàn)元，銷售利潤(rùn) 3900 萬(wàn)元，因此可以支付其他項(xiàng)目的負(fù)債。 2. 利息保障倍數(shù)（計(jì)算利息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析） 2020年項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量為 11813萬(wàn)元，利息保障倍數(shù)為 22 倍 （計(jì)算本息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析） 2020年項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量為 11813萬(wàn)元，本息保障倍數(shù)為 八、不確定性分析 ： 銷售率盈虧平衡點(diǎn)： 以住宅及商鋪平均價(jià)格計(jì)算的銷售率： 序號(hào) 方案 敏感因素變化幅度（ %） 敏感因素分析結(jié)果 因素一 因素二 ??