【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最久的賓館。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂 房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。客房入住率約為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 10 經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 表 3：貸款企業(yè)管理層人員情況表 姓名 職務(wù) 性別 出生年月 戶籍所 在地 學(xué)歷 畢業(yè)院校 職稱 李智勇 董事長(zhǎng) 男 深圳 大專 華南農(nóng)業(yè)大學(xué) 魏兆淵 總經(jīng)理 男 深圳 大專 深圳 大學(xué) 陳澤彬 財(cái)務(wù)總監(jiān) 男 深圳 大 專 廣州大學(xué) 會(huì)計(jì)師 陳薪華 工程部經(jīng)理 男 深圳 高中 王鵬 銷售 部經(jīng)理 男 深圳 大專 浙江美術(shù)學(xué)院 貸款企業(yè)下設(shè) 行政辦 、 外經(jīng)部 、工程部、 業(yè)務(wù)辦 、 財(cái)務(wù)部、售樓等 ，部門設(shè)置齊全。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工 323 名，其中 工程技術(shù)人員 20 人 ， 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者總體素質(zhì)一般。 單位采用會(huì)計(jì)政策 (1)會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 (2)會(huì)計(jì)年度：采用公歷年度，即從 1 月 1 日至 12 月 31 日為一個(gè)會(huì)計(jì)年度。 (3)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則：會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價(jià)折 合為人民幣記賬，年末對(duì)貨幣性項(xiàng)目余額按年末市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計(jì)入當(dāng)期損益。 (5)現(xiàn)金等價(jià)物：指三個(gè)月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)11 金，價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小的短期債券投資。 (6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。 (7)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的設(shè)備，但單位價(jià)值在 2,000 元以上，并且使用期限超過兩年的實(shí)物資產(chǎn)。各類固定資產(chǎn)按取得的實(shí) 際成本計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。 稅收政策 該公司是營(yíng)業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)額的 5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的 1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的 15%。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)估 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 貸款企業(yè)近三年財(cái)務(wù)指標(biāo)見下 表： 表 4：企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表 單位：萬元 財(cái)務(wù)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 基本 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 總資產(chǎn) 41,043 42,522 47,019 50,444 總負(fù)債 16,304 14,482 16,174 19,396 凈資產(chǎn) 24,739 28,041 30,845 31,048 流動(dòng)資產(chǎn) 30,222 29,640 21,443 23,906 流動(dòng)負(fù)債 16,204 12,882 16,174 18,083 期末存貨 18,149 17,184 8,518 8,939 期初存貨 —— 18,149 17,184 8,518 銷售收入 16,833 15,577 19,393 3,617 12 凈利潤(rùn) 3,425 3,483 4,313 139 現(xiàn)金凈流量 8,819 5,481 6,406 利潤(rùn)總額 3,682 3,646 4,589 143 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售成本 11,981 10,894 12,771 2,264 償債 能力 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 利息保障倍數(shù) 營(yíng)運(yùn) 能力 存貨周轉(zhuǎn)率 % % % % 資本積累率 % % % % 贏利 能力 資產(chǎn)凈利潤(rùn)率（資產(chǎn)收益率） % % % % 銷售利潤(rùn)率 % % % % 利潤(rùn)增長(zhǎng)率 —— % % % 近 3 年總資產(chǎn)平均凈利潤(rùn)率 % —— 注：表中 “基本財(cái)務(wù)指標(biāo) ”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表和截至 2020年 5 月 15 日的會(huì)計(jì)報(bào)表， 20202020 年度財(cái)務(wù) 報(bào)表已經(jīng)審計(jì)， 2020 年 5 月 15日的會(huì)計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。 償債能力分析 貸款企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因?yàn)槠髽I(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費(fèi)，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費(fèi)收入 ，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。 20 2020 年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在 40~45%， 略低于一般 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)的 指標(biāo) ， 主要是因?yàn)槠髽I(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 2020 年存貨量大幅減少 主要是 因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目銷售情況較好， 存 貨量 大幅減少 ； 20 2020 年 企業(yè)的流動(dòng)比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動(dòng)比率減小，短期 償債能力較強(qiáng) 。 13 營(yíng)運(yùn)能力分析 貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在 1～ 2 年左右，因?yàn)樵撈髽I(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬中 小 等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤(rùn)率為 %，從2020~2020 年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 企業(yè)貸款情況 截止 2020 年 4 月 31 日，該企業(yè)的 短期借款余額為 10,520萬元，長(zhǎng)期借款余額為 1,300 萬元，合計(jì)為 11,820 萬元 。 貸款銀行 金額 (萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率 (%) 建行 200 擔(dān)保 1,000 抵押 中行 400 擔(dān)保 400 擔(dān)保 信用社 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 800 擔(dān)保 1,300 抵押 工行 2,500 擔(dān)保 農(nóng)行 500 擔(dān)保 750 擔(dān)保 500 擔(dān)保 300 擔(dān)保 發(fā)展行 200 擔(dān)保 招行 2,000 擔(dān)保 合計(jì) 12,450 14 企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備 表 5：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目匯總表 類別 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 (萬㎡ ) 投資總額 （萬元） 竣工時(shí)間 /銷售時(shí)間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項(xiàng)目 康樂花園 橫崗鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 1999/1999 22,000 100% 梧桐花園 橫崗鎮(zhèn)六約 9 12,000 1997/1997 15,000 95% 君逸酒店 橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè) 21,787 在建項(xiàng)目 時(shí)代商城 康樂花園 3,500 企業(yè) 2020 年度完成房地產(chǎn)投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤(rùn)總額為 4,589 萬元 .。 貸款企業(yè)綜合評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)狀況 貸款企業(yè) 企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費(fèi)收入 ，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng) ； 20 2020 年 企業(yè)的流動(dòng)比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動(dòng)比率減小， 短期 償債能力較強(qiáng) 。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司 ， 經(jīng) 營(yíng)各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲(chǔ)備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 15 三、項(xiàng)目概況與背景 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路約 300 米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國(guó)土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個(gè)大型工業(yè)區(qū)。 項(xiàng)目地塊四至如下： 東側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側(cè)： 綠化廣場(chǎng)、橫崗鎮(zhèn)政府 ； 西側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側(cè)： 紅棉一 路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 圖片 1：項(xiàng)目位置圖 16 圖片 2：東側(cè) — 錦冠華城住宅項(xiàng)目 圖片 3： 南 側(cè) — 綠化廣場(chǎng)，地下為停車場(chǎng) 圖片 4：西側(cè) — 隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰 17 圖片 5：北側(cè) — 隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰 圖片 6：北向景觀開闊 圖片 7：南向景觀 —— 鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫(kù) 18 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 君逸酒店 項(xiàng)目位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 G0821334 號(hào)宗地上，總用地面積 7, ㎡， 該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車 場(chǎng) ， 提供 220個(gè)停車位 。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開工， 至 1996 年 主休全部完工 ， 1999 年 3月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的 調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計(jì)）。 圖片 8：項(xiàng)目 夜景 效果圖 19 圖片 9： 酒店大堂效果圖 圖片 10；酒店前綠化廣場(chǎng)效果圖 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 2020 年 4 月 酒店開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工 開始對(duì)外 營(yíng)業(yè) 。 圖片 11： 酒店外觀 20 圖片 12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片 13：標(biāo)準(zhǔn)房?jī)?nèi)景 圖片 14：多功能會(huì)議廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16：商務(wù)套房 圖片 17：桑拿房 21 圖片 18：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20：中餐廚房 圖片 21：中餐套房 圖片 22：露天泳池 22 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項(xiàng)目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號(hào) 文件主體 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2020 年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) 第 150 名 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限 公司 建設(shè)工程 項(xiàng)目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號(hào)：寶建開字第921577 號(hào) 橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 編號(hào) HG950153 橫崗股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計(jì)劃 統(tǒng)計(jì) 局文件 深龍計(jì)投資 [1998]58號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 深 地合字（ 1998） 5243號(hào) 及 補(bǔ)充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 建設(shè)工程 施 工許可證 （ 綜合樓 ） 編號(hào)：龍施許字第990074 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 付清地價(jià)款證明 深龍國(guó)地價(jià)證字 [1999]12 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 房地產(chǎn)證（土地） 深房地字第6000014164 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620200006 號(hào) 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有 限公司 中華人民共和國(guó) 建筑工程施工許可證（裝飾工 程） 編號(hào)440307202020210102 深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占 10%股權(quán)，根據(jù)委托方