【正文】 售收入9270萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表3—3—2），總成本費(fèi)用即項(xiàng)目總投資6128萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)稅金及附加528萬(wàn)元，利潤(rùn)總額2614萬(wàn)元，所得稅863萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)1751萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售均價(jià)=銷售收9270萬(wàn)元247。 =4135元/m2 。靜態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo) %，%，%，%。 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 全部投資（稅后）的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率52%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）1122萬(wàn)，（含2001年）。內(nèi)部收益率遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%經(jīng)濟(jì)效益較好，投資回報(bào)較高，盈利能力強(qiáng)。 二、不確定性分析 盈虧平衡分析 ,經(jīng)評(píng)估測(cè)算，銷售均價(jià)的盈虧平衡點(diǎn)為2970元，銷售比例的盈虧平衡點(diǎn)為70%，說(shuō)明項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，銷售單價(jià)的下調(diào)空間和盈利空間較大，能夠較好地應(yīng)付市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。 敏感性分析當(dāng)銷售收入減少10%，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（全部投資、稅后）降為37%，凈現(xiàn)值降為699萬(wàn)元，當(dāng)總投資增加10%，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率降為34%，凈現(xiàn)值減為664萬(wàn)元。計(jì)算表明本項(xiàng)目對(duì)總投資變動(dòng)這一因素敏感性最強(qiáng)。 評(píng)估認(rèn)為，該項(xiàng)目盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)效益方面可行。 第八章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)估 一、銀行效益 有利于經(jīng)營(yíng)行調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，培植優(yōu)良客戶，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，降低不良貸款占比和提高收息率，實(shí)現(xiàn)利息收入247萬(wàn)。 有利于加快舊城改造，樹(shù)立良好的社會(huì)形象，同時(shí)密切銀政、銀企關(guān)系，使農(nóng)行在拓展城市業(yè)務(wù)中獲得政府更多的支持。 有利于經(jīng)營(yíng)行以貸引存，增加低成本存款資金。項(xiàng)目企業(yè)原在達(dá)州市中行開(kāi)戶，現(xiàn)已在我行開(kāi)立基本賬戶，現(xiàn)有存款余額200萬(wàn)元，同時(shí)貸款資金封閉運(yùn)行和銷售收入歸行預(yù)計(jì)可增加存款3000萬(wàn)元。如果本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，接著還有二期工程可能帶來(lái)的良好效益。 有利于經(jīng)營(yíng)行網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，吸引入駐商戶經(jīng)營(yíng)資金的存款，同時(shí)輻射周邊企事業(yè)單位和居民存款。 如果對(duì)購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款，還能拓展中間業(yè)務(wù)，帶來(lái)中間業(yè)務(wù)收入，有利于銀行卡的發(fā)放和增加卡存資金沉淀。二、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于能否成功實(shí)現(xiàn)招商招租即第一還來(lái)源是否有保證。天洲商廈地處市中心黃金地段，優(yōu)勢(shì)明顯，加上通洲集團(tuán)的商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和較高的知名度、商譽(yù)，必能吸引眾多的商戶和消費(fèi)者。但是達(dá)州市以前從沒(méi)有過(guò)如此大經(jīng)營(yíng)面積的商場(chǎng)和一次出售20年經(jīng)營(yíng)權(quán)的先例，必須有充分的應(yīng)對(duì)方案。 經(jīng)營(yíng)面積大則不容易全部招租招滿，可以靈活應(yīng)變，一是調(diào)整賣場(chǎng)布置，根據(jù)招商情況增減不同種類商品的經(jīng)營(yíng)面積；二是壓縮商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積，即減少出售20年經(jīng)營(yíng)權(quán)的面積。按慣例，商場(chǎng)4樓以上銷售招租難度較大，項(xiàng)目業(yè)主可以對(duì)3樓以上改變出售20年經(jīng)營(yíng)權(quán)方式，分割成小門(mén)面出售產(chǎn)權(quán)，讓購(gòu)買者自己選擇經(jīng)營(yíng)如餐飲、茶樓、健身美容、保齡球館以及用于寫(xiě)字間辦公。三是降價(jià)，根據(jù)不同樓層的銷售進(jìn)度和市場(chǎng)反映大膽降價(jià)，達(dá)到購(gòu)房者可以接受的價(jià)位。目的只有一個(gè)，就是盡可能的全部出售和招租。 一次性支付20年租金金額較大，可能有部分有意購(gòu)買者難以承受，可以根據(jù)購(gòu)房者的需要，采取各種付款方式包括分期付款、租轉(zhuǎn)售和按揭。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析，該項(xiàng)目具有充足的現(xiàn)金流量，償債能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力和價(jià)格下降空間較大。但是在出現(xiàn)還貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取降價(jià)和租轉(zhuǎn)售（即20年經(jīng)營(yíng)權(quán)招租轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)出售）的措施來(lái)保證還貸。三、擔(dān)保能力分析根據(jù)經(jīng)營(yíng)行與業(yè)主協(xié)商，擬用在建工程（含土地）抵押，作為第二還款來(lái)源。截止現(xiàn)場(chǎng)踏勘日，但是沒(méi)有考慮到土地和商業(yè)口岸的稀缺性增值潛力，同時(shí)該工程正在緊張建設(shè)之中，因此，貸款時(shí)應(yīng)由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)在建工程（含土地）進(jìn)行估價(jià)，用以明確抵押物市場(chǎng)價(jià)值，判斷其是否足值。2002年1月6日股東會(huì)決議一致同意，將一樓商鋪產(chǎn)權(quán)辦到龔雨個(gè)人名下，這有利于經(jīng)營(yíng)行監(jiān)控抵押物和規(guī)避防范日后抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。第九章 結(jié)論及建議 評(píng)估認(rèn)為，天洲商廈項(xiàng)目作為達(dá)州市“五個(gè)一”重點(diǎn)工程之一，符合達(dá)州市強(qiáng)商富區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，是加快舊城改造、改善城市面貌、完善城市功能的需要，得到了市委市政府的高度重視和大力支持。項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)齊全，填補(bǔ)了達(dá)州市大型綜合性購(gòu)物中心的空白，建成后。將成為達(dá)州市經(jīng)營(yíng)面積最大、商品種類最齊全、服務(wù)功能最全面的購(gòu)物娛樂(lè)中心和城市標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目股東成都三秦工貿(mào)公司具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，另一股東四川通洲集團(tuán)作為老字號(hào)百貨集團(tuán)，具有豐富的商場(chǎng)運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)和較高的知名度商譽(yù)。本項(xiàng)目總投資估算合理，資金籌措方案合理可行，自有資金已到位，前期資金投入真實(shí)，建設(shè)進(jìn)度較理想。項(xiàng)目能夠產(chǎn)生較為充足的現(xiàn)金凈流量，內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，經(jīng)濟(jì)效益好、盈利能力強(qiáng)，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)效益方面可行。項(xiàng)目有利于經(jīng)營(yíng)行調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增加存款、提高經(jīng)營(yíng)效益以及密切銀政合作培植優(yōu)良客戶、樹(shù)立良好的社會(huì)形象。評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目可行，我行可以發(fā)放兩年期2500萬(wàn)元項(xiàng)目貸款。建議完善以下手續(xù)后對(duì)該項(xiàng)目予以貸款支持： ①督促通洲集團(tuán)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，保證國(guó)有土地使用權(quán)證辦到項(xiàng)目業(yè)主名下。 ②必須盡快把關(guān)聯(lián)企業(yè)占用資金380萬(wàn)元?dú)w位，保證工程進(jìn)度和確保用于項(xiàng)目建設(shè)。 ③在建工程必須經(jīng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值，并依法辦理在建工程抵押登記手續(xù)，保證在建工程抵押合規(guī)合法、足值有效。 ④嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目監(jiān)管，項(xiàng)目貸款實(shí)行專戶管理、?？顚Ｓ?、封閉運(yùn)行，根據(jù)業(yè)主自籌資金到位情況，資金使用計(jì)劃和工程進(jìn)度分期分批發(fā)放貸款，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目銷售收入歸行的監(jiān)管，確保按計(jì)劃首先歸還貸款。