【導讀】根據(jù)四川××房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“××××”工程申請貸款的。日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：。7月22日，是××××集團股份有限公司下屬的全資公司。人代表×××，注冊資本2020萬元，分別由××××集團股份。有限公司投資1800萬元和××××房地產(chǎn)有限公司投資200萬。元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭。截止2020年9月，公司資產(chǎn)總額為21335. 萬元，負債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。××在工行×××支行開有一般結(jié)算帳戶。2020萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。用記錄，2020年經(jīng)工行×分行審核評定信用等級為未評級?！?amp;#215;×××”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)。小區(qū)于2020年8月全面開工，截止2020年11月。預計在2020年12月完工交房。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均。預計可實現(xiàn)銷售收入。為，低于風險度的界限值。財務狀況良好，擔保方式可行。

　　

【正文】 ，戶型主要選擇為 225298平方米的聯(lián)排別墅及 160、 185 平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。 由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司 企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。 四、市場預測分析 項目基本情況 位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近公園。周邊有大學、成都中、成都七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計小區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團之間形成環(huán)行道路，實現(xiàn)人車分流。 根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模 申請的批復，該項目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,092平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（可銷售面積 95,118 平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620平方米，項目容積率 ，綠化率 53%。項目規(guī)劃設(shè)計共 52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套，其中聯(lián)排別墅 319 套，復式別墅 84套。 售價的確定 本次項目評估預期售價的確定，采用房 地產(chǎn)估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）： （ 1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選取 A城市花園、 B花園、 C園、 D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為： 5391 元 /平方米 （ 2）復式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ 雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為： 4183 元 /平方米 ３、預期售價測算結(jié)果 根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項目規(guī)劃設(shè)計數(shù)據(jù)為測算依據(jù)及實際擬建技術(shù)指標預測全部銷售收入為 萬元，具體銷售情況明細如下表： 銷售預測表 序號 項目或費用名稱 建筑面積 (m2) 單位售價 (元 /m2) 銷售金額 (萬元 ) 備注 1 聯(lián)排別墅銷售收入 319戶 2 復式別墅銷售收入 14490 84 戶 合 計 403戶 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結(jié)合項目具體情況測算）見下表： 銷售比例表 2020 年 9 月 2020 年 12 月 2020 年 3 月 2020 年 6 月 2020 年 9月 2020年 12月 2020年 3 月 2020年 6 月 2020年 9 月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 實現(xiàn)銷售計劃風險評價 要實現(xiàn)如上計劃，首先整個房地產(chǎn)市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實現(xiàn)銷售進度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計劃的實現(xiàn)。 五、項目分析 1．“”項目有如下優(yōu)勢： A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學，文 化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。 B．“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨特的賣點。 C.“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復式別墅居住小區(qū)，這 在目前成都市房地產(chǎn)市場上比較少見，相對與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區(qū)環(huán)境的建設(shè)，為小區(qū)營造較高的居住質(zhì)量。 房地產(chǎn)有限公司是集團股份有限公司的下屬企業(yè)，集團已在全國成功開發(fā)了數(shù)個精品樓盤，其開發(fā)的樓盤均具有過硬的質(zhì)量、完善的售后服務及專業(yè)的物業(yè)管理。的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。 ，將給沿岸的土地帶來一個可觀的增值空間。經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來 3－ 5 年內(nèi)，沙河沿 岸土地的增值幅度將超過 60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進整個村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價值。 2．“”項目有如下劣勢： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。而“”所在區(qū)域目前還沒有在檔次上與其相提并論的樓盤，要想將整個片區(qū)營造成高檔居住小區(qū)，周邊樓盤開發(fā)情況對其有直接的影響。 Ｂ . 雖然政府對沙河沿線 規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善 ,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。 C．“”居住小區(qū)雖然小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 ％為復式別墅，復式別墅不帶私家車庫，雖然開發(fā)商承諾每戶贈送一個露天車位，但作為高檔住宅小區(qū)車位比仍略顯不足，且露天停車會在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車輛的通行。 ，這部分消費雖然存在，但是畢竟有 限，同時“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費者選擇較多?！啊表椖恳?guī)模較大，共 403套，因此預期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應加大營銷力度。 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 (一 )投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地 245畝，凈地 畝 ,總建筑面積 平方米，其中：帶半地下室的三層聯(lián)排別墅建筑面積為 平方米，無地下室的四層復式別墅建筑面積為 平方米，另外修建少量的社區(qū) 配套設(shè)施，建筑面積為 4930 平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎(chǔ)。住宅內(nèi)裝修按清水房測算（含廚衛(wèi)），外墻為外墻漆和石材相結(jié)合，坡屋面為彩色波紋瓦。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關(guān)費稅和其他費用。 評估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計方案、經(jīng)規(guī)劃批準的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報告、項目可行性研究報告、已投入費用憑證、各專業(yè)簽定的合同及附件、協(xié)議書等，依據(jù)《成都市城區(qū)土地級別與基價標準》、《四川省建筑工程 計價定額》 SGD120《四川省裝飾工程計價定額》SGD220《四川省安裝工程計價定額》 SGD3－ 620《四川省工程費用定額》 SGD72020等有關(guān)標準，設(shè)備價格和材料預算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結(jié)合項目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。 （二）項目總投資的構(gòu)成 該項目總投資 萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 。經(jīng)評定單方成本為 /平方米；其 中：土地 /平方米、前期工程費 /平方米，房屋開發(fā)費為 元 /平方米、費稅 (主要為綜合報建費、集資費 ) 元 /平方米、期間費用 元 /平方米，其他費用 元 /平方米，不可預見費 元 /平方米。投資估算明細見附表。 投資估算明細表 單位：萬元；平方米 序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經(jīng)濟技術(shù)指標 占總投資 % 備注 工程量 單位指標 合計 平方米 % (該指標不含營業(yè)稅費） 一 土地費用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費 平方米 % 凈地 2 土地使用費 平方米 % 按 10 年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 平方米 % 按實際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 二 前期工程 費 平方米 % 1 土地勘測費 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設(shè)計費 平方米 % 按合同及補充資料計 3 可研報告費 平方米 % 按合同及補充資料計 4 三通一平 平方米 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 5 開口占道費 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 6 小區(qū)招標 平方米 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 平方米 % 1 建安工程費 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和 交房標準估算 復式別墅 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方 米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 % 按設(shè)計圖紙和交房標準估算 四 其他費用 萬平方米 % 按成都市行業(yè)標準 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財務費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從 2020年 9 月簽合同次月開始計算 (見財務費用） 九 不可預見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的 3%計 十 相關(guān)報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑 150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 4 天然氣集資費 戶 403 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 (三 )投資估算說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合 同為依據(jù)，確認項目用地單價為 48萬元 /畝 (含待征地 )，契稅按實際繳款憑證266萬元計算，土地管理費按實際繳款憑證 。截止評估基準日實際繳納土地費用為 16186 萬元。 前期工程費 根據(jù)合同、協(xié)議價格，企業(yè)實際規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費共計為 萬元。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以 2020 年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅 319套 ，復式別墅 84 套。聯(lián)排別墅建筑按 元 /平方米，復式別墅按 /平方米計算，小區(qū)附屬工程 萬元，其中文化活動中心 、幼兒園 、配電房 、門衛(wèi)及大門 、網(wǎng)球場 、游泳池 、圍墻 。 (2)室外工程費 按照成都行業(yè)標準 ,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，室外工程總造價，其中土石方及場平 、道路 元、給排水 、電器設(shè)備及管網(wǎng) 、弱電 系統(tǒng) 、園區(qū)綠化及室外景觀 、照明 萬元。 管理費用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)