【正文】 地塊具體位置，地價標準為：酒店按商業(yè)計為1,240元/㎡；居住為580元/㎡；幼兒園屬營利性公共設施，按工業(yè)地價計為320元/㎡，會議中心（因未劃分用地類別）按商業(yè)計為1,240元/㎡。根據(jù)以上標準測算的總地價應為13,，%，按此比例計算酒店部分用地地價為：1,240%44,000=19,919,856元。，略高于目前政府公布的工業(yè)基準地價，但低于住宅基準地價。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、企業(yè)提供的已交費用。根據(jù)企業(yè)提供的資料及現(xiàn)場查勘，其取得土地時已完成部分前期工程，故我們在計算前期費用時作適當扣減。建安工程費參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、《建筑工程定額》標準和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本，并考慮酒店內(nèi)部四星級裝修標準及設備配套設施情況。項目建安工程費用合計為18,。計算過程詳見附表3：《項目開發(fā)成本估算表》。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按前述3項之和的2%計取。不可預見費考慮到項目規(guī)模較小，不可預見費按前期費用、建安工程費用2項之和的2%計取。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設管理部門發(fā)生的費用。財務費用主要指借款利息，貸款企業(yè)本次向農(nóng)業(yè)銀行申請貸款6,000萬元，貸款年限5年，經(jīng)估算借款利息共計為人民幣1,。因此本項目的財務費用合計為1,。 項目投資計劃項目地價款投入計劃根據(jù)付清地價款證明，該項目已于1999年2月1日全部付清。建設工程款投入計劃項目建設工程款的投入滯后于工程進度，項目工程款投入無法確定，測算時我們根據(jù)委托方介紹的項目施工、停工時間，估算工程款投入情況。 項目資金籌措計劃根據(jù)委托方提供的資料分析項目的投資及資金籌措計劃，項目投資的資金來源包括已投入資金、銀行融資、項目后期的經(jīng)營收入。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：表13：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1已投入資金15,%2銀行融資6,%3經(jīng)營收入1,%4總投資23,%項目已投入資金來源渠道根據(jù)投資計劃，截止2003年4月9日，已投入資金約11,300萬元（%，其中主要為土地成本及前期費用、主體工程費等），其中自用資金約6,000萬元，其它為施工單位墊資。項目尚需投入的資金來源渠道經(jīng)測算，項目完工時尚需投入資金約10,300萬元，該筆資金主要來源于農(nóng)行貸款6,000萬元及部分自籌資金和經(jīng)營收入4,300萬元。項目的資金來源與運用情況詳見附表6：《資金來源與運用表》。六、項目經(jīng)濟效益分析 酒店經(jīng)營收入及成本、費用、稅金測算項目的銷售收入測算根據(jù)2～4層裙樓的出租合同、客房入住預測、餐廳收入預測、會議廳收入預測、咖啡廳收入預測，經(jīng)營收入如下（2009年酒店進入穩(wěn)定經(jīng)營期）：裙樓出租收入(萬元)客房收入(萬元)餐廳收入(萬元)會議廳收入(萬元)咖啡廳收入(萬元)合計(萬元)2003年1,2004年2,3,2005年2,1,3,2006年2,1,3,2007年3,1,5,2008年3,1,5,2009年3,1,6,2010年3,1,6,2011年3,1,6,2012年3,1,6,2013年3,1,6,經(jīng)營成本根據(jù)酒店財務分類，經(jīng)營成本包括：耗用食品；飲料的原材料、調(diào)料、配料成本；餐館、浴池等耗用的燃料成本；飯店、洗衣房、照相館、洗染店、修理店耗用的原材料、輔料成本等。在此我們以酒店自營部分的經(jīng)營收入的20%計取。經(jīng)營費用經(jīng)營費用包括：工資、福利、燃料費、攤銷低值易耗品、服裝費、洗滌費、水電費、郵電費、保險費、物料消耗、包裝費、運雜費、保管費、展覽費、廣告宣傳費、差旅費、清潔衛(wèi)生費、工作餐費、折舊、其他等。酒店一般的經(jīng)營費用約為經(jīng)營收入的30%左右，一般酒店經(jīng)營57年需裝修翻新。我們考慮年平均裝修費用約占經(jīng)營收入的5%，在此我們?nèi)】偨?jīng)營收入的35%。管理費用管理費用包括：公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、培訓教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、租賃費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、土地使用費、土地補償費用、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、開辦費、研究開發(fā)費、聘請會計、審計師費用、稅金、修理費、無形資產(chǎn)攤銷、交際應酬費、壞帳損失、存貨盤虧、上級管理費、其他等。我們以經(jīng)營收入的10%計取。 項目利潤、投資利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表14：項目利潤估算表單位：萬元序號項 目計算公式金額（萬元）(1)總收入390,(2)經(jīng)營成本240,(3)開發(fā)成本21,(4)財務費用1,(5)補前期虧損21,(6)利潤總額(1)(2+4)126,(7)所得稅(6)15%18,(8)凈利潤(6)(7)107,(9)投資利潤率年均利潤/總投資%(10)投資凈利潤率年均凈利潤/總投資%項目各計算期的利潤測算詳見附表7：《利潤表》。 項目綜合經(jīng)濟效益分析現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表8：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。財務凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設定的基準收益率（8%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的財務凈現(xiàn)值為9,。財務內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標。當FIRR大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。經(jīng)測算：%。綜合財務指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準收益率，因此，項目在財務上是可行的。七、項目盈虧平衡分析和敏感性分析 項目盈虧平衡分析假定酒店進入正常經(jīng)營年度，酒店維持目前規(guī)模、營運正常，因裙樓出租經(jīng)營，收益穩(wěn)定，客房經(jīng)營呈現(xiàn)一定的變化，通過動態(tài)測算可知，%時，項目可保本。由盈虧平衡分析可知，項目的抗風險能力一般。 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表10：《敏感性分析表》。以下為項目各指標對銷售收入與開發(fā)成本的變動的反映結(jié)果：因素變化情況敏感性分析結(jié)果稅后利潤（萬元）投資利潤率內(nèi)部收益率基本方案107,509%%經(jīng)營收入變化下降10%96,482%%上升10%118,536%%經(jīng)營成本及費用變化增加10%87,030%%減少10%127,988%%工程成本變化增加10%105,824%%減少10%109,193%%經(jīng)測算可知：①本項目的開發(fā)成本、經(jīng)營收入、經(jīng)營成本及費用三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。經(jīng)營成本對項目效益的影響較大。一般酒店的客房經(jīng)營收益可維持酒店的正常運作，酒店的主要利潤來源為配套服務，因酒店的2～4層裙樓出租經(jīng)營，且租金水平較低，因此，酒店投入運營后的成本控制為首要關(guān)注的事項。②項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、開發(fā)成本及費用在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。八、項目償債能力分析 還款來源分析項目還款來源主要來自本項目的經(jīng)營收入。根據(jù)測算，本項目各年可實現(xiàn)的營業(yè)收入為：2003年：1,；2004年：3,；2005年：3,；2006年：3,；2007年：5,；2008年：5,。項目還款來源來自本項目的經(jīng)營收入，根據(jù)測算，本項目在2003年第三季度開始有經(jīng)營收入，根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個季度償還500萬元，即2005年還1,000萬元，2006年還2,000萬元，2007年還2,000萬元，2008年還1,000萬元。根據(jù)測算可知，項目基本可保證貸款清償。 貸款償還期測算結(jié)合項目所需資金來源及運用分析，按在2003年3季度貸款6,000萬元計算，項目在規(guī)定的貸款償還期內(nèi)償還貸款有保證，貸款償還期為5年。具體測算過程詳見附算表9：項目貸款償還測算表。九、貸款方式及擔保能力分析 貸款方式分析貸款方式分析根據(jù)委托方和貸款銀行介紹，本項目貸款采用擔保貸款，由深圳深圳市橫崗鎮(zhèn)投資管理有限公司提供擔保。擔保企業(yè)分析企業(yè)名稱深圳市橫崗投資管理有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)松柏路法定代表人鄒官和注冊資本企業(yè)類型有限責任公司經(jīng)營范圍受橫崗鎮(zhèn)人民政府委托，行使鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)力，依法對鎮(zhèn)屬資產(chǎn)興辦的全資企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)和參股企業(yè)進行全面管理，投資興辦各種經(jīng)濟實體，開展各類投資業(yè)務。股東情況深圳市龍崗區(qū)人民政府 出資額500萬元,出資比例90%深圳市橫崗自來水有限公司 ,出資比例10%營業(yè)期限1994年6月30日至2024年6月30日成立日期1994年6月30日擔保企業(yè)近年財務指標單位：萬元財務指標2002年基本財務指標總資產(chǎn)136,066 135,351 總負債65,104 65,766 凈資產(chǎn)70,962 69,586 流動資產(chǎn)69,665 67,090 流動負債57,871 57,321 期末存貨29,557 22,637 期初存貨37,321 29,557 主營業(yè)務收入42,624 10,625 主營業(yè)務成本24,176 6,650 管理費用8,920 3,243 財務費用1, 期初應收賬款8,709 4,738 期末應收賬款4,738 5,435 利潤總額8,512 157 凈利潤7,918 88 現(xiàn)金凈流量————償債能力流動比率 速動比率 資產(chǎn)負債率%%利息保障倍數(shù) 營運能力存貨周轉(zhuǎn)率 應收賬款周轉(zhuǎn)率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%贏利能力銷售利潤率%%成本費用利潤率%%總資產(chǎn)報酬率%%凈資產(chǎn)收益率%%資本保值增值率%注：表中“基本財務指標”來源于貸款企業(yè)提供的2002年的財務報表和截至2003年4月30日的會計報表，報表均未經(jīng)審計；償債能力分析擔保企業(yè)的財務報表反映，該企業(yè)近2002～2003年以來的資產(chǎn)負債率處于50%以下，主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售及屋村的物業(yè)管理，收入穩(wěn)定，長期償債能力較強。，流動比率正常，短期償債能力較強。營運能力分析擔保企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率較低，主要因為企業(yè)以投資經(jīng)營為主。從擔保企業(yè)的財務狀況及企業(yè)性質(zhì)分析，該企業(yè)有較強的擔保能力。 貸款償還期測算結(jié)合項目所需資金來源及運用分析，按在2003年7月貸款6,000萬元，并根據(jù)假定的還款方式計算，項目在規(guī)定的貸款償還期內(nèi)償還貸款有保證，貸款償還期為5年。十、銀行效益分析本項目將為銀行帶來如下的效益：有利于調(diào)整和優(yōu)化信貸客戶結(jié)構(gòu)，提升銀行整體信貸資產(chǎn)質(zhì)量，提升銀行業(yè)務品牌形象。有利于增加銀行收益：本筆貸款在貸款償還期內(nèi)預計可獲利息1,（按月付息、分期還本的還款方式估算）；建立信貸合作關(guān)系后，企業(yè)在貸款銀行存款數(shù)額將會進一步增長；有利于爭取該公司及其上級集團公司的其它的其他低風險資產(chǎn)業(yè)務及中間業(yè)務。十一、貸款風險及防范措施 貸款風險裙樓分租風險酒店裙樓分租個人經(jīng)營，其經(jīng)營能力與管理水平無法考察，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；酒店經(jīng)營風險貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風險；貸款主體與權(quán)益主體分離項目權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，而本次項目的貸款主體為深圳市橫崗投資股份有限公司，兩個公司各自為獨立核算法人主體。市場風險龍崗區(qū)加大區(qū)內(nèi)旅游配套設施建設，各鎮(zhèn)建設星級酒店計劃已確定，目前作為龍崗區(qū)最早投入使用的四星級酒店，可獨享市場，但隨著酒店的建設，市場客戶分流，帶來經(jīng)營上壓力和市場拓廣的難度，存在市場風險。貸款企業(yè)資金挪用風險貸款企業(yè)現(xiàn)貸款余額為12,450萬元，2003年7～12月到期貸款額為7,350萬元，項目裝修工程幾近完工，因此存在一定的貸款挪用風險。貸款人資信風險借款人資信風險來源于借款