【正文】 貸款企業(yè)資金挪用風險貸款企業(yè)現(xiàn)貸款余額為12,450萬元，2003年7～12月到期貸款額為7,350萬元，項目裝修工程幾近完工，因此存在一定的貸款挪用風險。十一、貸款風險及防范措施 貸款風險裙樓分租風險酒店裙樓分租個人經(jīng)營，其經(jīng)營能力與管理水平無法考察，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；酒店經(jīng)營風險貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風險；貸款主體與權(quán)益主體分離項目權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，而本次項目的貸款主體為深圳市橫崗投資股份有限公司，兩個公司各自為獨立核算法人主體。十、銀行效益分析本項目將為銀行帶來如下的效益：有利于調(diào)整和優(yōu)化信貸客戶結(jié)構(gòu)，提升銀行整體信貸資產(chǎn)質(zhì)量，提升銀行業(yè)務(wù)品牌形象。從擔保企業(yè)的財務(wù)狀況及企業(yè)性質(zhì)分析，該企業(yè)有較強的擔保能力。，流動比率正常，短期償債能力較強。擔保企業(yè)分析企業(yè)名稱深圳市橫崗投資管理有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)松柏路法定代表人鄒官和注冊資本企業(yè)類型有限責任公司經(jīng)營范圍受橫崗鎮(zhèn)人民政府委托，行使鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)力，依法對鎮(zhèn)屬資產(chǎn)興辦的全資企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)和參股企業(yè)進行全面管理，投資興辦各種經(jīng)濟實體，開展各類投資業(yè)務(wù)。具體測算過程詳見附算表9：項目貸款償還測算表。根據(jù)測算可知，項目基本可保證貸款清償。根據(jù)測算，本項目各年可實現(xiàn)的營業(yè)收入為：2003年：1,；2004年：3,；2005年：3,；2006年：3,；2007年：5,；2008年：5,。②項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、開發(fā)成本及費用在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。經(jīng)營成本對項目效益的影響較大。測算過程詳見附表10：《敏感性分析表》。由盈虧平衡分析可知，項目的抗風險能力一般。綜合財務(wù)指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。當FIRR大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準收益率（8%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。 項目利潤、投資利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表14：項目利潤估算表單位：萬元序號項 目計算公式金額（萬元）(1)總收入390,(2)經(jīng)營成本240,(3)開發(fā)成本21,(4)財務(wù)費用1,(5)補前期虧損21,(6)利潤總額(1)(2+4)126,(7)所得稅(6)15%18,(8)凈利潤(6)(7)107,(9)投資利潤率年均利潤/總投資%(10)投資凈利潤率年均凈利潤/總投資%項目各計算期的利潤測算詳見附表7：《利潤表》。管理費用管理費用包括：公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、培訓教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、租賃費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、土地使用費、土地補償費用、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、開辦費、研究開發(fā)費、聘請會計、審計師費用、稅金、修理費、無形資產(chǎn)攤銷、交際應(yīng)酬費、壞帳損失、存貨盤虧、上級管理費、其他等。酒店一般的經(jīng)營費用約為經(jīng)營收入的30%左右，一般酒店經(jīng)營57年需裝修翻新。在此我們以酒店自營部分的經(jīng)營收入的20%計取。項目的資金來源與運用情況詳見附表6：《資金來源與運用表》。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：表13：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1已投入資金15,%2銀行融資6,%3經(jīng)營收入1,%4總投資23,%項目已投入資金來源渠道根據(jù)投資計劃，截止2003年4月9日，已投入資金約11,300萬元（%，其中主要為土地成本及前期費用、主體工程費等），其中自用資金約6,000萬元，其它為施工單位墊資。建設(shè)工程款投入計劃項目建設(shè)工程款的投入滯后于工程進度，項目工程款投入無法確定，測算時我們根據(jù)委托方介紹的項目施工、停工時間，估算工程款投入情況。因此本項目的財務(wù)費用合計為1,。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按前述3項之和的2%計取。計算過程詳見附表3：《項目開發(fā)成本估算表》。建安工程費參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、《建筑工程定額》標準和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本，并考慮酒店內(nèi)部四星級裝修標準及設(shè)備配套設(shè)施情況。根據(jù)企業(yè)提供的資料及現(xiàn)場查勘，其取得土地時已完成部分前期工程，故我們在計算前期費用時作適當扣減。，略高于目前政府公布的工業(yè)基準地價，但低于住宅基準地價。根據(jù)2000年1月1日開始實行的《龍崗區(qū)基準地價管理暫行辦法》規(guī)定及地塊具體位置，地價標準為：酒店按商業(yè)計為1,240元/㎡；居住為580元/㎡；幼兒園屬營利性公共設(shè)施，按工業(yè)地價計為320元/㎡，會議中心（因未劃分用地類別）按商業(yè)計為1,240元/㎡。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同、付清地價款證明，本項目所在宗地的土地成本總計為50,323,614元?？偼顿Y估算說明土地成本酒店用地為G0821334號宗地的一部分，宗地未進行分割?；鶞适找媛实拇_定本項目為普通房地產(chǎn)項目，基準收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準收益率為8%。土地使用年期從1998年開始計算，而項目于2002年重新開始裝修施工，因此本報告測算從2002年開始計算，計算期截止于土地使用期到期日，即2068年12月15日。一般西餐咖啡廳人均消費30～50元/人次，若在開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）日接待人數(shù)為100人，從2005年開始上座率按20%遞增，至2009年達到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計如下：2003年下半年2004年2005年2006年2007年2008年2009年接待人次50100120144173207249營業(yè)額(萬元)五、項目總投資估算與資金籌措 測算原則及前提條件測算期確定項目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工?？紤]到龍崗區(qū)餐飲市場的特點，菜式主要為粵菜，分早、中、晚市，餐廳早、中、晚餐的人均消費分別為50、80、120元/人，上座率開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）為45%、30%、60%，從2005年開始上座率按10%遞增，至2009年達到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計如下：時間餐別人均消費（元/人）上座率（%）營業(yè)額（萬元）合計（萬元）2003年早餐5045%中餐8030%晚餐12060%2004年早餐5045%中餐8030%晚餐12060%2005年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2006年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2007年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2008年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2009年早餐50%1,中餐80%晚餐120%會議廳收益酒店設(shè)計有多功能會議廳1間，普通會議廳3間。入住率酒店計劃于2003年7月對外營業(yè)，根據(jù)酒店經(jīng)營特點，綜合考慮橫崗鎮(zhèn)酒店市場供給狀況，我們確定：酒店在經(jīng)營初期，開業(yè)的前半年，為市場拓廣期，期間客房的入住率較低；經(jīng)營半年左右，市場認知度提高，客房入住率有所上升，我們確定酒店的市場培育期為2004～2006年；經(jīng)過三年左右的市場培育，客房入住率會有高速提高，因此快速增長期確定為2007～2008年；2009年以后酒店進入穩(wěn)定經(jīng)營期，客房入住率相對穩(wěn)定?！?9層經(jīng)營收益6～26層為客房層，有2間多媒體功能會議室，98間豪華房，240間標準房，20間商務(wù)套房；27～28層為行政樓層，有商務(wù)套房14間，中、西風格總統(tǒng)套房各一間；29層為自助式餐廳，共有240個餐位。 項目收入預(yù)測酒店經(jīng)營分為二部分，2～4層出租經(jīng)營，以出租合同價計算收益；629層客房、會議廳、自助餐廳為自營，以經(jīng)營收益測算，綜合考慮到設(shè)備維護及清潔的情況，月經(jīng)營天數(shù)按28天計。T（威脅）：◆布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認知度高；◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個鎮(zhèn)均有一家星級酒店的建設(shè)，對本項目客戶造成分流，后期市場競爭加大。W（劣勢）：◆深惠路作為橫崗主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴重；◆1992年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損；◆因外裝修于1999年完成，外觀設(shè)計裝飾落后；◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店的整體經(jīng)營及形象有極大的影響；◆項目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。我們針對沙井三星級酒店——上園大酒店作出分析：位置臨廣深公路，高速公路新橋出口處級別三星開業(yè)時間1999年年底開業(yè)定位商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重消費人群2001年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主占地面積（㎡）約8000建筑面積（㎡）16000客房設(shè)施共110間客房，其中1房1廳的商務(wù)套房共8間會議設(shè)施容納200人的會議室餐飲設(shè)施中餐廳，可容納1000人娛樂設(shè)施卡拉OK包房康樂設(shè)施目前無其他設(shè)施功能分布1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房費用(元)客房設(shè)施標準房：374 豪華房：435 套房：800/900會議設(shè)施3500/8小時餐飲設(shè)施推出1318元的特價菜系娛樂設(shè)施最低消費：小房：388消費特點星期一至星期五客房出租率高，可達80％結(jié)論兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀況。結(jié)論凱利萊酒店的消費客戶主要為港人內(nèi)地消費群，因此對本項目不具有可參考性。酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點心，酒樓大廳可同時容納500人用餐，另設(shè)豪華廳房32間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調(diào)浪漫、溫馨洋溢。酒店現(xiàn)有客房230套，包括標準房、套房等不同房型。龍崗區(qū)內(nèi)三星級酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。但橫崗鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、橫崗大酒店、得寶酒店等。建設(shè)新商業(yè)中心現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī)劃發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團待開發(fā)住宅項目用地，未來區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長，商業(yè)需求潛力大。同時，橫崗收費站的轍銷，有利于橫崗對外的交流。投資近2,000萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進展順利。農(nóng)村城市化進程加快按照建設(shè)深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標，橫崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快橫崗文化中心、橫崗體育館等重點項目建設(shè)。10多年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，累計投資金額達10億多港元。目前區(qū)內(nèi)有影響的中外合資企業(yè)：信義集團（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠銷海外；港資廣達玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ISO9001品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一；港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于1985年5月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠銷世界各地。%，實現(xiàn)稅后利潤8,786萬元，增長7%。，%，增長18%；，%；，%；，%；，%；新引進外資企業(yè)69家，其中，“三來一補”企業(yè)31家，增長68%；“三資”企業(yè)38家，%。同時作為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地。全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s16萬。距深圳經(jīng)濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。擬建酒店18家深圳市政府對酒店用地實施優(yōu)惠政策，鼓勵投資者在關(guān)外興建高級酒店，國土部門初步規(guī)劃，今后10年，全區(qū)擬建高星級酒店18家，原則上每個鎮(zhèn)一家，個別經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)達的鎮(zhèn)規(guī)劃2家：布吉鎮(zhèn)4家，中心城3家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各2家，其余各