【正文】 分析結(jié)論： 本項(xiàng)目定位為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店，且為橫崗第一間四星級(jí)酒店，客房、宴會(huì)、會(huì)議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場(chǎng)需求 。 O（機(jī)會(huì)）： ◆橫崗收費(fèi)站轍銷(xiāo)，對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便； ◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來(lái)周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆橫崗鎮(zhèn)起動(dòng)商品住宅開(kāi)發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大 。 項(xiàng)目 SWOT分析及定位判斷 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） ： ◆政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一個(gè)四星級(jí)酒店項(xiàng)目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高； ◆資源優(yōu)勢(shì)：橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 發(fā) 達(dá) ， 商務(wù)往來(lái)頻繁，酒店市場(chǎng)需求大 ； ◆位置優(yōu)勢(shì)：位于橫崗鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰橫崗鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西側(cè)為大型的綠化文 化廣場(chǎng)、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢(shì)：橫崗鎮(zhèn)有徹夜消費(fèi)特點(diǎn)，酒店客房成為朋友聚會(huì)、消遣的主要場(chǎng)所； ◆背景優(yōu)勢(shì)：委托方有一定的賓館經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有橫崗鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 沙井上園酒店 因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)星級(jí)酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對(duì)比： 40 比較項(xiàng) 沙井 橫崗 地理位置 寶安區(qū)西北部，鄰 107國(guó)道，距深圳市約 35 公里 龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約 28 公里 總面積 60 平方公里 80 平方公里 總?cè)丝? 萬(wàn)人 16 萬(wàn)人 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 人均工業(yè)總產(chǎn)值 萬(wàn) 萬(wàn) 工業(yè)企業(yè)數(shù) 846 個(gè) 800 多個(gè) 酒店星級(jí)及個(gè)數(shù) 3 星級(jí)一家， 2 星級(jí)一家 無(wú) 從以上數(shù)據(jù)分析，橫崗鎮(zhèn)人均工業(yè)總產(chǎn)值約為沙井鎮(zhèn)的 倍，商務(wù)活動(dòng)較多，但酒店配套不足。 娛樂(lè)有 黃金夜總會(huì)、颶風(fēng)的士高。全部房間均配備國(guó)際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能， 房?jī)r(jià)如下： 種 類(lèi) 價(jià)格（元） 折實(shí)價(jià)（元） 數(shù)量 (間 ) 標(biāo)準(zhǔn)客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙 ： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車(chē)服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時(shí)來(lái)往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)， 可 滿足商務(wù)人士的不同需求。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn) 中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國(guó)內(nèi)天津泰達(dá)酒店集團(tuán)有限公司經(jīng)營(yíng)與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂(lè)為一體的國(guó)際三星級(jí)商務(wù)度假酒店 。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以“三來(lái)一補(bǔ)”為主，港臺(tái)及海外商務(wù)活動(dòng)頻繁，相對(duì)發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級(jí)的商貿(mào)活動(dòng)中心、酒店較少，商貿(mào)活動(dòng)設(shè)施不足。 比較項(xiàng) 同心賓館 橫崗大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2層， 96 間客房 樓高 7層，約 70間客房 樓高 7層，約 80間客房 客戶群 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費(fèi)為主 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費(fèi)為主 客房入住率 60% 50% 40% 入住時(shí)段 周一至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費(fèi)檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設(shè)施 多功能會(huì)議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無(wú) 14層為餐廳，以粵菜為主 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為 200～ 380元 客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為 200～ 400元 客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為 200～ 350元 評(píng)價(jià) 地處商業(yè)繁華地段，營(yíng)業(yè)時(shí)間最長(zhǎng)，認(rèn)知度較高，屬中檔消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀況良好 由廠房改建而成， 2020 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 2020年初開(kāi)業(yè)，餐飲為主，市場(chǎng)認(rèn)知度較差，屬低檔消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀況一般 38 另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最低 消費(fèi)大房 1500 元，中房1000 元，小房 600 元，人均消費(fèi)約為 200 元； 分析與評(píng)價(jià) 根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費(fèi)群體主要為本地居民，港澳臺(tái)商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺(tái)商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營(yíng)依托于商貿(mào)活動(dòng)。 酒店市場(chǎng)調(diào)查與分析 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來(lái)一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來(lái)自港、臺(tái)、新加坡，產(chǎn)品以外銷(xiāo)為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量 較大。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主 橫崗鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國(guó)際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤(pán)活大片土地資源。 鎮(zhèn)村兩級(jí)全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實(shí)事等項(xiàng)目。是近年來(lái)在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國(guó)康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。10 多年來(lái)累計(jì)投資總額 億多港元，是橫崗近年來(lái)投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國(guó)際集團(tuán)公司投資總額超過(guò) 4 億港元，生產(chǎn)的各類(lèi)印刷紙品遠(yuǎn)銷(xiāo)美國(guó)、日本、 歐洲等國(guó)家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國(guó)際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來(lái)料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)36 五金塑膠制品。 橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會(huì)議中心、培訓(xùn)用房等不足，對(duì)會(huì)議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。加工貿(mào)易出口總值 87 億港元，增長(zhǎng) %；35 鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長(zhǎng) %；純收入 億元，增長(zhǎng) %。 工業(yè)發(fā)展迅速 2020 年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號(hào)，順利通過(guò)了首批“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗(yàn)收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。 橫崗 鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)大物流組團(tuán)內(nèi)， 地理位置優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好 ，規(guī)劃 發(fā)展 以 先進(jìn)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商貿(mào)金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)為主。 橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和 1 個(gè)居委會(huì)，共 52 個(gè)自然村。距深圳經(jīng)濟(jì) 特區(qū) 18 公里，距香港僅 20 公里，是香港和34 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。 擬建酒店 18 家 深圳市政府對(duì)酒店用地實(shí)施優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者在關(guān)外興建高級(jí)酒店，國(guó)土部門(mén)初步規(guī)劃，今后 10 年，全區(qū)擬建高星級(jí)酒店 18 家，原則上每個(gè)鎮(zhèn)一家，個(gè)別經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)規(guī)劃 2 家：布吉鎮(zhèn) 4 家，中心城 3 家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各 2 家，其余各鎮(zhèn) 1 家。 與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級(jí)酒店 1間，四星級(jí)酒店 2 間，三星級(jí)酒店 9 間，而龍崗區(qū)沒(méi)有五、四星級(jí)酒店，三星級(jí)酒店有 3 間， 1 間位于大鵬， 2 間位于布吉。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強(qiáng)調(diào)區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。 公路建設(shè)不斷改善 交通作為工業(yè)發(fā)展的生命線，近十年來(lái)龍崗區(qū)共完成固定資產(chǎn)投 資 億元 ，形成了以機(jī)荷、水官、坪西等高速公路和高等級(jí)公路為主干的道路網(wǎng)絡(luò) ，對(duì)外交通進(jìn)一步改善。 2020 年，龍崗區(qū)實(shí)際利用外資為 億美元，引進(jìn) 1 億元以上的大型項(xiàng)目就達(dá) 19 宗，最大的 4 宗投資超過(guò) 5 億元，艾默生等近百家跨國(guó)公司和知名企業(yè)把龍崗作為發(fā)展基地。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟(jì)的重要支柱和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要 驅(qū)動(dòng)力。 2020 年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 252 億元 ，占全市總量的 %； 工業(yè)總產(chǎn)值 420 億元 ，占全市總量的 %；預(yù)算內(nèi)地方財(cái)政收入 億元。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 1993 年 1 月 1 日到 2020 年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為 主要特點(diǎn)的工業(yè)化初期階段，進(jìn)入到新興工業(yè)化的中期階段。全區(qū)總面積 平方公里，總?cè)丝?193 萬(wàn)人，其中常住人口 20 萬(wàn)人。 結(jié)論 深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好； 深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量比例較大； 貿(mào)易的增加，商貿(mào)活動(dòng)增加，旅游呈現(xiàn)商務(wù)特征； 關(guān)內(nèi)今年不出讓土地，特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外土地成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，工業(yè)用地的出讓成為今年土地交易的重點(diǎn)； 酒店用地的優(yōu)惠政策帶動(dòng)酒店業(yè)的商機(jī)與發(fā)展。此外，對(duì)于寶安、龍崗和鹽田的酒店用地則將 另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價(jià)作為酒店地價(jià)掛牌的參照標(biāo)準(zhǔn)。 深圳酒店業(yè)的建設(shè)水平與檔次并不高。 2020 年土地出讓計(jì)劃，從用途上看，政府社團(tuán)用地約 平方公里，占 4%；工業(yè)約 平方公里，占 59%；倉(cāng)儲(chǔ)約 平方公里，占 6%。特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計(jì)劃土地供應(yīng)量占全市總量的比重為 5%；大工業(yè)區(qū)占 12%；寶安區(qū)占 40%；龍崗區(qū)占 39%；鹽田區(qū)占 4%。 2020 年深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局土地出讓計(jì)劃表現(xiàn)出以下特征： 九成的出讓土地在關(guān)外。 土地政策調(diào)整，關(guān)外地、工業(yè)地、酒店地利好 2020 年國(guó)家政策出臺(tái)：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。 從 2020 年起的 5 年內(nèi)，將新建、改建公路 32 條，總里程412 公里，投資 150 億元。 29 道路交通進(jìn)一步改善 到 2020 年我市將建成總長(zhǎng)約 公里的 8 條軌道交通線路。 商貿(mào)旅游為主 深圳旅游商務(wù)特點(diǎn)明顯， 2020 年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有 5, 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。 外貿(mào)進(jìn)出口亦繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，前 5 個(gè)月進(jìn)出口總額達(dá) 億美元，增長(zhǎng) %。統(tǒng)計(jì)顯示，前 5 個(gè)月我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)） 1, 億元，同比增長(zhǎng) %。至 5月底，三大產(chǎn)業(yè)的比例為 ∶ ∶ 。 2020 年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示， 1～ 5 月國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。進(jìn)出口貿(mào)易順差 億美元。 進(jìn)出口貿(mào)易保持增長(zhǎng) 深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十年位居全國(guó)大中城市榜首 。工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %。全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，營(yíng)業(yè)收入 億元，利潤(rùn)總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值 億美元，職工人數(shù) 萬(wàn)人。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 億元，增長(zhǎng) %。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億美元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5,561 美元。 27 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2, 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 深圳市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 深圳市 經(jīng)濟(jì)保持發(fā)展態(tài)勢(shì) 深圳 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了健康平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 深圳市 GDP 增幅持續(xù)高于全國(guó)平均水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)健勢(shì)頭，消費(fèi)信心增強(qiáng)，金融對(duì)諸多領(lǐng)域的支持進(jìn)一步加強(qiáng)。 我們按深圳市 —— 龍崗區(qū) —— 橫崗鎮(zhèn)分級(jí)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。 26 四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 技術(shù)思路 本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級(jí)酒店（四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)頻繁 ,對(duì)商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強(qiáng)烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點(diǎn)是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。 2020 年 4 月 開(kāi)始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝 修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的《 深圳市君逸酒店可行性研究報(bào)告 》、《 房屋租賃合同 》 （ 2～ 4 層） ，項(xiàng)目 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表： 表 7：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 項(xiàng)目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號(hào) G0821334 其中：酒店總建筑 面積 (㎡ ) 44,000 容積率 （地塊總體） ≤ 覆蓋率 （地塊總體） ≤25% 裙樓經(jīng)營(yíng)面積 二層中餐酒樓： 2, 三層桑拿按摩： 2, 四層及夾層 KTV： 2, 客房數(shù) 豪華單人間： 98 間 標(biāo)準(zhǔn)雙人間： 240 間 商務(wù)套房： 34 間 總統(tǒng)套房： 2 間 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（輛） 220 注： 地塊編號(hào) 、 地塊 總體 容積率及覆蓋率 、酒店 建 筑 面積以《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū) 》為準(zhǔn)； 25 2～ 4 層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》 ； 客房類(lèi)別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報(bào)告》 。 樓高 29 層