xxxx項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告(參考版)
2025-05-16 22:44本頁(yè)面
【正文】 。同時(shí)，要求企業(yè)出具在銷（預(yù)）款彌補(bǔ)項(xiàng)目投資缺口后優(yōu)先歸還貸款，不得移作他用的書面承諾。落實(shí)土地抵押手續(xù)，確保擔(dān)保手續(xù)合法、合規(guī)、足值、有效。綜上所述，建議在滿足以下條件的前提下，對(duì)江蘇源納置業(yè)有限公司發(fā)放3300萬(wàn)元房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款，期限24個(gè)月內(nèi)。本項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。本項(xiàng)目具備開發(fā)成本較低的優(yōu)勢(shì)，并且選址較為理想，周邊地區(qū)配套設(shè)施齊全，且已形成較為成熟的商業(yè)氛圍。 貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交易萎縮，價(jià)格下跌；資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)：公司股東較多，且關(guān)聯(lián)企業(yè)亦從事房地產(chǎn)開發(fā)，一旦相互之間發(fā)生資金往來(lái)，將會(huì)增加項(xiàng)目回籠資金監(jiān)管難度。第六章 銀行效益和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 貸款擔(dān)保方式此次項(xiàng)目申請(qǐng)的3300萬(wàn)元貸款，擬用本項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)作抵押，經(jīng)由揚(yáng)州慧宇房地產(chǎn)評(píng)估公司預(yù)評(píng)估值6690萬(wàn)元，%，抵押充足。影響項(xiàng)目投資收益主要因素為銷售價(jià)格和工程造價(jià)兩個(gè)方面，對(duì)這兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析表9： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目效益敏感性分析表變動(dòng)因素凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）總投資凈利率項(xiàng)目投資因素上升20%%項(xiàng)目銷售價(jià)格因素下降20%%投資上升20%，銷售價(jià)格下降20%%分析結(jié)果表明，在上述兩種不利因素都出現(xiàn)時(shí)， %的總投資凈利潤(rùn)率。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量及還款來(lái)源分析本項(xiàng)目建設(shè)周期為12個(gè)月，銷售周期1年左右，由于周期較短，因此不再測(cè)算現(xiàn)金流量指標(biāo)。表7：項(xiàng)目稅金估算表 總銷售金額33284萬(wàn)元 項(xiàng)目費(fèi)率稅額（萬(wàn)元）基數(shù)營(yíng)業(yè)稅%銷售額城市建設(shè)維護(hù)稅%營(yíng)業(yè)稅教育費(fèi)附加%營(yíng)業(yè)稅印花稅%銷售額土地增值稅%銷售額綜合基金%銷售額稅金合計(jì) 管理費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)算，計(jì)665萬(wàn)元按銷售收入的3%計(jì)算，計(jì)998萬(wàn)元。總銷售收入可供出售物業(yè)為商業(yè)房產(chǎn)和公寓，預(yù)計(jì)總銷售額為33284萬(wàn)元。 第五章 償債能力分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)算 項(xiàng)目銷售收入商業(yè)房產(chǎn)銷售收入商業(yè)房產(chǎn)建筑面積10145㎡，平均售價(jià)按24000元/㎡估算，則其銷售收入24000元/㎡10145㎡，合24348萬(wàn)元。 按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資本金比例為30%。承包商墊資建安工程的大部分項(xiàng)目一般需要承包商墊資，按照進(jìn)度款的30%墊資計(jì)算，資金為2038萬(wàn)元。銷（預(yù)）售項(xiàng)目銷售計(jì)劃按照12個(gè)月計(jì)算，2010年10月份開始預(yù)售。表5：項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃表項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）占投資比重一、項(xiàng)目資本金9242%二、項(xiàng)目建設(shè)期自籌資金5366% 銷（預(yù)）售款3328%承包商墊資2038%三、銀行貸款5000%合 計(jì)19608%項(xiàng)目總投資18150 資金來(lái)源計(jì)劃落實(shí)情況項(xiàng)目資本金截至2010年4月末，公司實(shí)收資本2000萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)7242萬(wàn)元，則公司可用自有資金9242萬(wàn)元。 第四章 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資估算“興旺廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目總投資約18150萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用6795萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用10208萬(wàn)元（含土地費(fèi)用9360萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)用850萬(wàn)元，建設(shè)期利息297萬(wàn)元。從投資環(huán)境來(lái)看，由于國(guó)家近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分商品住宅投資資金轉(zhuǎn)入商鋪投資市場(chǎng)，有利于項(xiàng)目的銷售。而以上所列項(xiàng)目或只租不售，或已全部售罄。 項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目定價(jià)：商鋪23000元～25000元/㎡；公寓7500元～8500元/㎡。四是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)控的同時(shí)，部分商品住宅投資資金轉(zhuǎn)向商鋪投資，有利于本項(xiàng)目的銷售。本項(xiàng)目位于揚(yáng)州城區(qū)，周邊地區(qū)配套設(shè)施十分齊全，且已形成一定的商業(yè)氛圍，選址較為理想。本項(xiàng)目在建設(shè)成本上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的土地開發(fā)成本較低，包括拆遷費(fèi)用在內(nèi)，平均土地成本為600萬(wàn)元/畝。同時(shí)當(dāng)?shù)赝愋晚?xiàng)目較少，本項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，借助沃爾瑪已形成的較為成熟的商業(yè)氛圍，與其他同類項(xiàng)目相比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較從整個(gè)揚(yáng)州市區(qū)來(lái)看，有如下幾個(gè)商業(yè)圈，一是文昌閣商圈（金 鷹+時(shí)代廣場(chǎng)+萬(wàn)家福等），屬于精品百貨區(qū)；二是四望亭路，雖有部分中低檔小百貨，但仍主要以餐飲為主；三是沃爾瑪，其業(yè)態(tài)豐富。（3）中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2010年工作會(huì)議15日召開，會(huì)議確定了今年六大工作重點(diǎn)，特別提到“高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)”。（2）2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))，要求加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)
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