xxxx項目貸款評估報告-資料下載頁
2025-05-13 22:44本頁面
【正文】 目一般需要承包商墊資，按照進(jìn)度款的30%墊資計算，資金為2038萬元。銀行貸款5000萬元，其中湯汪信用社融資3300萬元。 按照《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，房地產(chǎn)建設(shè)項目的資本金比例為30%。本項目總投資為18150萬元，公司自有資金為9242萬元，%，滿足國家關(guān)于資本金比例的規(guī)定。 第五章 償債能力分析 項目財務(wù)效益預(yù)測算 項目銷售收入商業(yè)房產(chǎn)銷售收入商業(yè)房產(chǎn)建筑面積10145㎡，平均售價按24000元/㎡估算，則其銷售收入24000元/㎡10145㎡，合24348萬元。公寓銷售收入公寓建筑面積11170㎡，平均售價按8000元/㎡估算，則其銷售收入8000元/㎡11170㎡，合8936萬元?？備N售收入可供出售物業(yè)為商業(yè)房產(chǎn)和公寓，預(yù)計總銷售額為33284萬元。表6： 興旺廣場項目銷售收入構(gòu)成可供出售物業(yè)面積（㎡）銷售額（萬元）商業(yè)1014524348公寓111708936合計2131533284根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，該建設(shè)項目銷售適用營業(yè)稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的7%,教育費附加為營業(yè)稅的4%，印花稅率為銷售收入的3‰,綜合基金為銷售收入的2‰,土地增值稅率為銷售收入的1%，經(jīng)測算,。表7：項目稅金估算表 總銷售金額33284萬元 項目費率稅額（萬元）基數(shù)營業(yè)稅%銷售額城市建設(shè)維護(hù)稅%營業(yè)稅教育費附加%營業(yè)稅印花稅%銷售額土地增值稅%銷售額綜合基金%銷售額稅金合計 管理費用按銷售收入的2%計算，計665萬元按銷售收入的3%計算，計998萬元。表8： 興旺廣場項目利潤估算表 單位：萬元項目金額一、銷售收入33284二、項目總投資18150三、銷售稅金及附加四、管理費用及銷售費用1663五、利潤總額六、所得稅七、凈利潤經(jīng)初步測算，%；， %。 項目現(xiàn)金流量及還款來源分析本項目建設(shè)周期為12個月，銷售周期1年左右，由于周期較短，因此不再測算現(xiàn)金流量指標(biāo)。經(jīng)評估，本項目從2010年10月開始銷售，資金可以自我滾動，按貸款期限24個月計算，24個月內(nèi)還款來源總計17320萬元(保守估計銷售75%，則銷售款24963萬元，各項工程款全部支付)，本項目還款資金來源充足。影響項目投資收益主要因素為銷售價格和工程造價兩個方面，對這兩個因素進(jìn)行敏感性分析表9： 興旺廣場項目效益敏感性分析表變動因素凈利潤（萬元）總投資凈利率項目投資因素上升20%%項目銷售價格因素下降20%%投資上升20%，銷售價格下降20%%分析結(jié)果表明，在上述兩種不利因素都出現(xiàn)時， %的總投資凈利潤率。本項目的抗風(fēng)險能力很強。第六章 銀行效益和貸款風(fēng)險分析 貸款擔(dān)保方式此次項目申請的3300萬元貸款，擬用本項目的國有土地使用權(quán)作抵押，經(jīng)由揚州慧宇房地產(chǎn)評估公司預(yù)評估值6690萬元，%，抵押充足。 銀行效益評估通過對該項目的信貸介入，一方面可為貸款社實現(xiàn)近390萬元貸款利息的直接收入，另一方面還可以推動按揭貸款，推動聯(lián)社信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，以及從中產(chǎn)生一些負(fù)債業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等諸多方面的間接效益。 貸款風(fēng)險及防范措施政策風(fēng)險：國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易萎縮，價格下跌；資金監(jiān)管風(fēng)險：公司股東較多，且關(guān)聯(lián)企業(yè)亦從事房地產(chǎn)開發(fā)，一旦相互之間發(fā)生資金往來，將會增加項目回籠資金監(jiān)管難度。 第七章 項目綜合評價江蘇源納置業(yè)有限公司具有獨立法人資格，承貸主體合法，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營暫定二級資質(zhì)，項目資本金滿足國家法定要求，已辦理“四證”，具備項目貸款的申報條件。本項目具備開發(fā)成本較低的優(yōu)勢，并且選址較為理想，周邊地區(qū)配套設(shè)施齊全，且已形成較為成熟的商業(yè)氛圍。本項目公寓主要經(jīng)營酒店，采取帶租約銷售的模式，市場銷售前景看好。本項目具有較高的投資回報率，抗風(fēng)險能力很強。項目本身還存政策風(fēng)險、資金監(jiān)管風(fēng)險等，但如果落實抵押物，加強貸后跟蹤管理，關(guān)注市場變化、企業(yè)資金及經(jīng)營動向，信貸風(fēng)險是能夠得到控制的。綜上所述，建議在滿足以下條件的前提下，對江蘇源納置業(yè)有限公司發(fā)放3300萬元房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，期限24個月內(nèi)。貸款期限24個月，按用途使用，可根據(jù)銷售回籠情況歸還貸款本金。落實土地抵押手續(xù)，確保擔(dān)保手續(xù)合法、合規(guī)、足值、有效。與企業(yè)簽訂確保項目資金封閉管理協(xié)議，并指定專人，根據(jù)項目工程進(jìn)度及房屋銷（預(yù)）售款情況，把握貸款資金使用和監(jiān)督銷售房款流向。同時，要求企業(yè)出具在銷（預(yù)）款彌補項目投資缺口后優(yōu)先歸還貸款，不得移作他用的書面承諾。借款人貸款手續(xù)符合《揚州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社固定資產(chǎn)貸款實施細(xì)則（試行）》要求的各項條件。
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