xxxx項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-13 22:44本頁(yè)面
【正文】 目一般需要承包商墊資，按照進(jìn)度款的30%墊資計(jì)算，資金為2038萬(wàn)元。銀行貸款5000萬(wàn)元，其中湯汪信用社融資3300萬(wàn)元。 按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資本金比例為30%。本項(xiàng)目總投資為18150萬(wàn)元，公司自有資金為9242萬(wàn)元，%，滿足國(guó)家關(guān)于資本金比例的規(guī)定。 第五章 償債能力分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)算 項(xiàng)目銷售收入商業(yè)房產(chǎn)銷售收入商業(yè)房產(chǎn)建筑面積10145㎡，平均售價(jià)按24000元/㎡估算，則其銷售收入24000元/㎡10145㎡，合24348萬(wàn)元。公寓銷售收入公寓建筑面積11170㎡，平均售價(jià)按8000元/㎡估算，則其銷售收入8000元/㎡11170㎡，合8936萬(wàn)元?？備N售收入可供出售物業(yè)為商業(yè)房產(chǎn)和公寓，預(yù)計(jì)總銷售額為33284萬(wàn)元。表6： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售收入構(gòu)成可供出售物業(yè)面積（㎡）銷售額（萬(wàn)元）商業(yè)1014524348公寓111708936合計(jì)2131533284根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，該建設(shè)項(xiàng)目銷售適用營(yíng)業(yè)稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的4%，印花稅率為銷售收入的3‰,綜合基金為銷售收入的2‰,土地增值稅率為銷售收入的1%，經(jīng)測(cè)算,。表7：項(xiàng)目稅金估算表 總銷售金額33284萬(wàn)元 項(xiàng)目費(fèi)率稅額（萬(wàn)元）基數(shù)營(yíng)業(yè)稅%銷售額城市建設(shè)維護(hù)稅%營(yíng)業(yè)稅教育費(fèi)附加%營(yíng)業(yè)稅印花稅%銷售額土地增值稅%銷售額綜合基金%銷售額稅金合計(jì) 管理費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)算，計(jì)665萬(wàn)元按銷售收入的3%計(jì)算，計(jì)998萬(wàn)元。表8： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額一、銷售收入33284二、項(xiàng)目總投資18150三、銷售稅金及附加四、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用1663五、利潤(rùn)總額六、所得稅七、凈利潤(rùn)經(jīng)初步測(cè)算，%；， %。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量及還款來(lái)源分析本項(xiàng)目建設(shè)周期為12個(gè)月，銷售周期1年左右，由于周期較短，因此不再測(cè)算現(xiàn)金流量指標(biāo)。經(jīng)評(píng)估，本項(xiàng)目從2010年10月開(kāi)始銷售，資金可以自我滾動(dòng)，按貸款期限24個(gè)月計(jì)算，24個(gè)月內(nèi)還款來(lái)源總計(jì)17320萬(wàn)元(保守估計(jì)銷售75%，則銷售款24963萬(wàn)元，各項(xiàng)工程款全部支付)，本項(xiàng)目還款資金來(lái)源充足。影響項(xiàng)目投資收益主要因素為銷售價(jià)格和工程造價(jià)兩個(gè)方面，對(duì)這兩個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析表9： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目效益敏感性分析表變動(dòng)因素凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）總投資凈利率項(xiàng)目投資因素上升20%%項(xiàng)目銷售價(jià)格因素下降20%%投資上升20%，銷售價(jià)格下降20%%分析結(jié)果表明，在上述兩種不利因素都出現(xiàn)時(shí)， %的總投資凈利潤(rùn)率。本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。第六章 銀行效益和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 貸款擔(dān)保方式此次項(xiàng)目申請(qǐng)的3300萬(wàn)元貸款，擬用本項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)作抵押，經(jīng)由揚(yáng)州慧宇房地產(chǎn)評(píng)估公司預(yù)評(píng)估值6690萬(wàn)元，%，抵押充足。 銀行效益評(píng)估通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的信貸介入，一方面可為貸款社實(shí)現(xiàn)近390萬(wàn)元貸款利息的直接收入，另一方面還可以推動(dòng)按揭貸款，推動(dòng)聯(lián)社信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，以及從中產(chǎn)生一些負(fù)債業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等諸多方面的間接效益。 貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)交易萎縮，價(jià)格下跌；資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)：公司股東較多，且關(guān)聯(lián)企業(yè)亦從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一旦相互之間發(fā)生資金往來(lái)，將會(huì)增加項(xiàng)目回籠資金監(jiān)管難度。 第七章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)江蘇源納置業(yè)有限公司具有獨(dú)立法人資格，承貸主體合法，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)暫定二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目資本金滿足國(guó)家法定要求，已辦理“四證”，具備項(xiàng)目貸款的申報(bào)條件。本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)成本較低的優(yōu)勢(shì)，并且選址較為理想，周邊地區(qū)配套設(shè)施齊全，且已形成較為成熟的商業(yè)氛圍。本項(xiàng)目公寓主要經(jīng)營(yíng)酒店，采取帶租約銷售的模式，市場(chǎng)銷售前景看好。本項(xiàng)目具有較高的投資回報(bào)率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。項(xiàng)目本身還存政策風(fēng)險(xiǎn)、資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)等，但如果落實(shí)抵押物，加強(qiáng)貸后跟蹤管理，關(guān)注市場(chǎng)變化、企業(yè)資金及經(jīng)營(yíng)動(dòng)向，信貸風(fēng)險(xiǎn)是能夠得到控制的。綜上所述，建議在滿足以下條件的前提下，對(duì)江蘇源納置業(yè)有限公司發(fā)放3300萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，期限24個(gè)月內(nèi)。貸款期限24個(gè)月，按用途使用，可根據(jù)銷售回籠情況歸還貸款本金。落實(shí)土地抵押手續(xù)，確保擔(dān)保手續(xù)合法、合規(guī)、足值、有效。與企業(yè)簽訂確保項(xiàng)目資金封閉管理協(xié)議，并指定專人，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及房屋銷（預(yù)）售款情況，把握貸款資金使用和監(jiān)督銷售房款流向。同時(shí)，要求企業(yè)出具在銷（預(yù)）款彌補(bǔ)項(xiàng)目投資缺口后優(yōu)先歸還貸款，不得移作他用的書面承諾。借款人貸款手續(xù)符合《揚(yáng)州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社固定資產(chǎn)貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》要求的各項(xiàng)條件。
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