【正文】 ...... 66 項(xiàng)目評價 ......................................................................................................... 66 貸款評價 ......................................................................................................... 68 結(jié)論與建議 ..................................................................................................... 68 十三、附表：貸款項(xiàng)目評估用 表 .............................................................................. 69 附表 1：借款人基本情況表 附表 2：項(xiàng)目評估情況表 附表 3：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 附表 4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 5：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 附表 6：資金來源與運(yùn)用表 附表 7：損益及利潤分配表 附表 8：現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 9：貸款償還期測算表 附表 10：敏感性分析表 1 一、報(bào)告摘要 評估假設(shè)和限制條件 本次評估項(xiàng)目為 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的君逸酒店 ，對項(xiàng)目 各樓層功能分布及經(jīng)營面積的統(tǒng)計(jì)分析 參考 深圳市君逸酒店籌備處撰寫的 《 深圳市君逸酒店可行性研究報(bào)告 》。 截止評估時點(diǎn)， 項(xiàng)目的權(quán)益主體為深圳 市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份 有限公司，貸款主體為深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 （為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的股東之一）， 本次分析 未考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對本項(xiàng)目的 操作及銀行還款的 影響。 根據(jù)貸款企業(yè)提供的 資料，還款計(jì)劃為 按月付息，在貸款第三年起（ 2020 年 7 月起），每個季度償還 500 萬元，至2020 年 6 月止，貸款全部清償。 2 我們是根據(jù)項(xiàng)目 100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。該公司特委托我司對此項(xiàng)目進(jìn)行綜合評估，以便為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開工， 1994 年因國家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的影響而停工， 1995 年重新施工，至 1996 年 主體全部完工后，又 因資金不足而停工 。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工 開始對外營業(yè) 。 承貸主體簡介 企業(yè)名稱 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊資本 11,800 萬元 企業(yè)類型 股份有限公司 股東構(gòu)成 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額 2,243萬元，出資比例 % 4 深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額 1,180 萬元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 937 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 733萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 623 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 491 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 368 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 317 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 139萬元，出資比例 % 經(jīng)營范圍 投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為 G0721214 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 公司經(jīng)過近十年的經(jīng)營運(yùn)作，已形成以“三來一補(bǔ)”、合資、合作企業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為主導(dǎo)；建材經(jīng)營、賓館、酒店娛樂、商貿(mào)、自營工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團(tuán)；曾被深圳市政府評為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名。 目前公司 經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館?？头咳胱÷始s為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 方案可行性 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展前景較好，區(qū)內(nèi)與港澳臺地區(qū)及國外商務(wù)交流較多 ，目前區(qū)內(nèi)無星級酒店可提供高檔次的服務(wù)，存在市場空缺。地塊目前 已 取得 《建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《建設(shè)工程施工許可證》、 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《 中華人民共和國建筑 工程 施工許可證》（ 室內(nèi)裝飾工程部 分）， 項(xiàng)目 開發(fā)手續(xù) 基本 合法。 因酒店主體及外裝修已全部完工，內(nèi)裝修工程也已過半，因此建設(shè)工程有保障。 根據(jù)分析測算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 較好，財(cái)務(wù)上具有可行性。 銀行應(yīng)有效監(jiān)控該貸款，專款專用；跟進(jìn)酒店的裝修情況，保證酒店按時營業(yè)，同時項(xiàng)目經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目貸款回流 。經(jīng)評估，貸款經(jīng)濟(jì)效益較好。 8 二、貸款企業(yè)評估 貸款企業(yè)概況 表 2：貸款企業(yè)情況簡介表 企業(yè)名稱 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊資本 11,800 萬元 企業(yè)類型 股份有限公司 股東構(gòu)成 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額 3,968 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額 2,243 萬元，出資比例 % 深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額 1,180 萬元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 937 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 733 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 623 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 552 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 491 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 368 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 317 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 248 萬元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 139 萬元，出資比例 % 注冊號 4403011026412 經(jīng)營范圍 投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營；地塊號為 G0721214 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 貸 款企業(yè) 深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 ，成立于 1990 年 3月 10 日，是 股份有限公司 ，注冊資本金人民幣 11,800 萬元。 貸款企業(yè) 具有深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，近年來完成開發(fā)了華僑新村住宅區(qū)、聯(lián)建商住樓、康樂花園、梧桐花園住宅區(qū)等， 2020 年建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目已全部售罄， 2020 年新建的時代商城項(xiàng)目已封頂，目前計(jì)劃整體招商，出租經(jīng)營。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂 房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。 10 經(jīng)營者素質(zhì) 表 3：貸款企業(yè)管理層人員情況表 姓名 職務(wù) 性別 出生年月 戶籍所 在地 學(xué)歷 畢業(yè)院校 職稱 李智勇 董事長 男 深圳 大專 華南農(nóng)業(yè)大學(xué) 魏兆淵 總經(jīng)理 男 深圳 大專 深圳 大學(xué) 陳澤彬 財(cái)務(wù)總監(jiān) 男 深圳 大 專 廣州大學(xué) 會計(jì)師 陳薪華 工程部經(jīng)理 男 深圳 高中 王鵬 銷售 部經(jīng)理 男 深圳 大專 浙江美術(shù)學(xué)院 貸款企業(yè)下設(shè) 行政辦 、 外經(jīng)部 、工程部、 業(yè)務(wù)辦 、 財(cái)務(wù)部、售樓等 ，部門設(shè)置齊全。 單位采用會計(jì)政策 (1)會計(jì)制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》。 (3)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價原則：會計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計(jì)價原則。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價折 合為人民幣記賬，年末對貨幣性項(xiàng)目余額按年末市場匯價進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計(jì)入當(dāng)期損益。 (6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)按取得的實(shí) 際成本計(jì)價，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評估 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 貸款企業(yè)近三年財(cái)務(wù)指標(biāo)見下 表： 表 4：企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)表 單位：萬元 財(cái)務(wù)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 基本 財(cái)務(wù) 指標(biāo) 總資產(chǎn) 41,043 42,522 47,019 50,444 總負(fù)債 16,304 14,482 16,174 19,396 凈資產(chǎn) 24,739 28,041 30,845 31,048 流動資產(chǎn) 30,222 29,640 21,443 23,906 流動負(fù)債 16,204 12,882 16,174 18,083 期末存貨 18,149 17,184 8,518 8,939 期初存貨 —— 18,149 17,184 8,518 銷售收入 16,833 15,577 19,393 3,617 12 凈利潤 3,425 3,483 4,313 139 現(xiàn)金凈流量 8,819 5,481 6,406 利潤總額 3,682 3,646 4,589 143 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售成本 11,981 10,894 12,771 2,264 償債 能力 流動比率 速動比率 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 利息保障倍數(shù) 營運(yùn) 能力 存貨周轉(zhuǎn)率 % % % % 資本積累率 % % % % 贏利 能力 資產(chǎn)凈利潤率（資產(chǎn)收益率） % % % % 銷售利潤率 % % % % 利潤增長率 —— % % % 近 3 年總資產(chǎn)平均凈利潤率 % —— 注：表中 “基本財(cái)務(wù)指標(biāo) ”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表和截至 2020年 5 月 15 日的會計(jì)報(bào)表， 20202020 年度財(cái)務(wù) 報(bào)表已經(jīng)審計(jì)， 2020 年 5 月 15日的會計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。 20 2020 年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在 40~45%， 略低于一般 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè)的 指標(biāo) ， 主要是因?yàn)槠髽I(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 13 營運(yùn)能力分析 貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在 1～ 2 年左右，因?yàn)樵撈髽I(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬中 小 等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。 企業(yè)貸款情況 截止 2020 年 4 月 31 日，該企業(yè)的 短期借款余額為 10,520萬元，長期借款余額為 1,300 萬元，合計(jì)為 11,820 萬元 。 貸款企業(yè)綜合評價 財(cái)務(wù)狀況 貸款企業(yè) 企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費(fèi)收入 ，長期償債能力較強(qiáng) ； 20 2020 年 企業(yè)的流動比率 處于合理水平， 2020 年大幅下降 ， 主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小， 短期 償債能力較強(qiáng) 。 15 三、項(xiàng)目概況與背景 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路約 300 米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。 圖片 1：項(xiàng)目位置圖 16 圖片 2：東側(cè) — 錦冠華城住宅項(xiàng)目 圖片 3： 南 側(cè) — 綠化廣場，地下為停車場 圖片 4：西側(cè) — 隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰 17 圖片 5：北側(cè) — 隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰 圖片 6：北向景觀開闊 圖片 7：南向景觀 —— 鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫 18 項(xiàng)目簡介 君逸酒店