【正文】 五、投資估算與融資方案評估 （分析投資估算有無漏項，投資構(gòu)成是否合理。 （并據(jù)此填列《項目總投資估算表》） 簡述項目的資金籌措方案：該項目總投資 _6938_萬元，其中自有資金 2020萬元，預(yù)租售收入 1000萬元，銀行貸款 _2020_萬元，其它資金來源 1938 萬元，此次申請建行貸款 _1000_萬元，： 自有資金（指項目發(fā)起人或其他相關(guān)人對項目投入的資本金，具體）包括： 資本金 2020萬元 預(yù)租售收入包括： 商品房銷售收入 1000萬元。 （根據(jù)物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》） （ 1）住宅成本 6938萬元 （ 2）寫字樓成本 （ 3）商 鋪成本 （ 4） ???.. （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計劃，計算開發(fā)產(chǎn)品成本各期分攤成本，填列《開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表》） （利用市場比較法） （ 該項目計劃全部銷售，該項目所處地段 IT 行業(yè)高層管理人員、律師教授等高級知識分子、私營業(yè)主比較集中，這一層次的消費群正是該項目的目標客戶，據(jù)調(diào)查這一人群月均收入 在 650020200元以上，約占濟南市人口的 3%左右，根據(jù)對濟南市高檔樓盤（如三箭銀苑、國華經(jīng)典、舜華園、歷東花園）的銷售情況調(diào)查，市場具有較強的承受能力。 （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營計劃，計算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》） （ 1）銷售收 入 10267萬元 （ 2）出租收入 （ 3）自營收入 七、財務(wù)效益評估 （綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項目全部投資現(xiàn)金流量表》。根據(jù)上述結(jié)果，計算得出） （ 1）項目投資利潤率 ％ （ 2）項目銷售利潤率 32％ （ 3）財務(wù)凈現(xiàn)值 8872萬元 （ 4）財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 分析上述指標 該項目投資利潤率為 %，大大高于銀行貸款利率，與其他行業(yè)投資收益率相比，也屬于高收益水平。財務(wù)凈現(xiàn)值為 8875 萬元，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可行的。 （ 1）獨 立項目 （對于除貸款項目外無其他在建項目，僅以貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標） 該項目申請貸款 _1000_萬元，以 _銷售收入和未分配利潤 作為還款來源 _（如未分配利潤、可還款折舊、全部攤銷等）測算，計算得出項目貸款償還期為 _1_年。 在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力： 此項目售出后，將獲得銷售收入 10267 萬元，銷售利潤 3900 萬元，因此可以支付其他項目的負債。 （敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動 5％、 10％和 20％計算） （ 1）敏感性因素的選擇及依據(jù) （對利用外資達投資總額 30％以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析） 敏感性因素一 ：銷售價格 敏感 性因素二 ：項目投資額 ????? 選擇財務(wù)指標和因素量如下： 銷售總額，開發(fā)總投資，稅后利潤；投資利潤率，財務(wù)凈現(xiàn)值，內(nèi)部收益率，貸款償還期。兩項因素對開發(fā)商的利潤至關(guān)重要，銷售價格或成本每波動 5%，投資利潤率和內(nèi)部收益率等指標會有較大波動，因此，銷售價格和成本開支對利潤有至關(guān)重要的影響。 （在基本方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測，選定各敏感性因素的變化值，計 算新的各項指標值的結(jié)果，并填列《項目敏感性分析表》） 由上表可知： 售價上漲 5%、成本下降 5%，投資利潤率增加到 %；售價下降 5%，成本上升 5%，投資利潤率則減少到 %；售價和成本同時上升 5%，投資利潤率增加到 %，售價和成本同時下降 5%，投資利潤率下降至 %。 對方答復(fù)： 本著雙方互惠互利的原則，接受建設(shè)銀行所提業(yè)務(wù)合作要求。 2）間接收益 ：個人住房按揭貸款預(yù)計有 5000萬元，若按 10年期計算，利息收入為 2520 萬元，并且還會帶來保費、手續(xù)費、造價咨詢、工程監(jiān)理等中間業(yè)務(wù)入。 （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進行分析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進行評價） 抵押物描述： 該公司自有辦公樓，位于華陽路，地理位置優(yōu)越，商業(yè)價值較高。） （評 估人員在對項目不確定性進行分析的基礎(chǔ)上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施） 十、附表 附 1：借款人應(yīng)提交的材料清單 附 2：房地產(chǎn)貸款項目評估表 110 借款人應(yīng)提交的材料清單 材料名稱 有或無 證書號 一、企業(yè)基本資料 公司章程及公司成立批復(fù)文件 公司成立驗資報告 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 事業(yè)法人登記證 法人代碼證 貸款證（卡） 法定代表人身份證 借款人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告 資質(zhì)等級證書 二、項目資料 項目立項文件 項目可行性報告 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國有土地出讓合同 國有土地使用證 商品房預(yù)（銷）售許可證 投資估算調(diào)整表 投資計劃與資金籌措表 貸款申請書 還款計劃表 貸款行認為需要的其他項目建設(shè)文件 三、擔保資料 抵押人同意抵押證明（附抵押物清單） 抵押物權(quán)屬證明 抵押物資產(chǎn)評估報告 出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財產(chǎn)清單） 質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)屬證明 質(zhì)押財產(chǎn)評估報告 保證人同意擔保證明 保證人營業(yè)執(zhí)照 保證人法人代碼證 保證人法定代表人身份證 保證人近三年經(jīng)審計的財務(wù)報表及審計報告 保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件 擔保人貸款證（卡） 四、主要關(guān)系人的資料（同一） 五、銀行評審所需的其他資料 評估表 1 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 備注 1 開發(fā)建設(shè)投資 36892 土地費用 4799 前期工程費 710 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 955 建筑安裝工程費 25987 公共配套建設(shè)費 0 開發(fā)間接費 管理費用 495 財務(wù)費用 2114 銷售費用 495 開發(fā)期稅費 563 其他費用 775 不可預(yù)見費 0 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資（ 1+2） 36892 評估表 11 土地費用估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明 1 土地出讓金 320 2 征地費 4,348 3 拆遷安置補償費 0 4 土地轉(zhuǎn)讓費 0 5 土地租用費 0 6 土地投資折價 0 7 契稅 130 8 合計 4,799 1～ 7 的和 評估表 12 前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明 2 規(guī)劃、設(shè)計、可研費用 460 3 水文、地質(zhì)勘探費 50 4 道路費用 10 5 供水費 30 6 供電費用 100 7 土地平整費 60 8 合計 710 評估表 13 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項目 建設(shè)費用 接口費用 合計 1 供電工程 2 供水工程 3 供氣工程 4 供暖工程 5 排污工程 6 小區(qū)道路工程 7 路燈工程 8 小區(qū)綠化工程 9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 10 合計 評估表 14 建筑安裝工程費用估算表 單位：萬元 項目 建筑面積 建筑工程費 設(shè)備采購費用 安裝工程費 金額合計 單價 金額 單價 金額 單價 金額 1號樓 46277 1100 1300 500 ２號樓 9650 900 1200 1158 400 386 3號樓 9650 900 1200 1158 400 386 4號樓 20400 900 1836 1200 2448 400 816 5100 5號樓 7300 700 511 800 584 310 6號樓 7300 700 511 800 584 310 合計 100577 25987 評估表 15 公共配套設(shè)施建設(shè)估算表 序號 項 目