【正文】 項目位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 G0821334 號宗地上，總用地面積 7, ㎡， 該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 酒店設有 地下 一 層停車 場 ， 提供 220個停車位 。 2020 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設備安裝基本完工，剩余少量的 調試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預計項目于 2020 年 7 月竣工。 圖片 8：項目 夜景 效果圖 19 圖片 9： 酒店大堂效果圖 圖片 10；酒店前綠化廣場效果圖 項目開發(fā)現(xiàn)狀 2020 年 4 月 酒店開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年6 月 12 日， 酒店的設備安裝基本完工，剩余少量的調試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預計項目于 2020 年 7 月竣工 開始對外 營業(yè) 。 項目土地使用權取得 1998 年 12 月 15 日， 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 與深圳市 規(guī)劃 國土局簽訂《深圳市土地使用 權出讓 合同書》 及補充協(xié)議書 ，取得地塊編號為 G0821334 號土地使用權，地23 價款 合 計 為 50,323,614 元。 根據(jù)委托方介紹，項目用地的前期由深圳市橫崗投資股份有限公司投資建設橫崗鎮(zhèn)綜合服務大樓， 1994 年因國家宏觀政策調控，項目停工。因此本項目前期取得的規(guī)劃設計要點、樁基工程許可證等為橫崗投資股份有限公司名下，后期取得的許 可證等為雙義發(fā)公司名下。本項目用地權屬清淅。 項目 地塊 已 取得 《 建設工程 項目 開工許可證（ 綜合樓 人工挖孔樁） 》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要點》、《 建設工程 施 工許可證（ 綜合樓 ） 》、《 深圳市 龍崗區(qū) 計劃 統(tǒng)計 局文件 》、《 深圳市 龍崗區(qū) 計劃 統(tǒng)計 局文件 》、《 深圳市土地使用權出讓合同書 》、《 深圳市建設用地規(guī)劃許可證 》、 《中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。 項目建設規(guī)模 項目規(guī)模 君逸酒店 項目 總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 酒店設有 地 下 一 層 停車 場 ， 提供 220 個停車位 。 項目建設合作情況 表 8：項目建設合作單位表 項 目 樁 基 外墻裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 建設單位 橫崗股份投資有限公司 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 設計單位 中國建筑研究 總院深圳分院 中國建筑研究總院深圳分院 深圳市文業(yè)裝飾設計工程有限公司 施工單位 汕頭市建安總公司六處 深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑安裝工程總公司 深圳市文業(yè)裝飾設計工程有限公司 監(jiān)理單位 —— 深圳市龍崗區(qū)建設監(jiān)理公司 深圳市建藝建設監(jiān)理有限公司 項目建設進展 根據(jù)委托方提供的資料，項目于 1992 年 底 開工， 至 1996年 主休全部完工 ， 1999 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底裝修工程完工。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 因此在分析本項目的市場狀況及前景時，我們以第二產(chǎn)業(yè)分析為主，同時，因第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來頻繁的商務往來，因此在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，分析深圳市旅游的主要特點 是商務游，龍崗區(qū)目前無突出的旅游資源吸引游客，其客源主要來自于區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)的商務客戶。 因橫崗經(jīng)濟發(fā)展與寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)具相似性，因此我們分析了沙井鎮(zhèn)上園大酒店（三星級酒店）的情況，與本酒店項目作出對比。產(chǎn)業(yè)結構進行調整，高新技術產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）成為深圳 的第一經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 46,030 元，增長 %，全社會勞動生產(chǎn)率 64,723 元，提高 %。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟的重要支柱 全年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元（現(xiàn)行價格），比上年增長 %。農(nóng)民收入的 80%來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。 工業(yè)生產(chǎn)對經(jīng)濟的主導作用增強 全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 1, 億元，比上年增長 %，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年提高 個百分點。 空港貸運量高速增長 深圳機場貨郵行吞吐量 萬噸，增長 %；全年港口貨物吞吐量 8, 萬噸，比上年增長 %。全年外貿(mào)進出口總額 億美元，比上年增長 %。其中“三來一補”貿(mào)易出口額 28 億美元，增長 %，占出口總額的比重為 %；進料加工貿(mào)易出口額 億美元，增長 %，占出口總額的比重為 %。前 5 個月深圳經(jīng)濟增長幅度始終保持在較高區(qū)間，各月分別為 %、 %、%、 %和 %， 5 月增幅出現(xiàn)小幅回落。 1～ 5 月，工業(yè)生產(chǎn)形勢趨好，規(guī)模、速度及效益同步提升。工業(yè)經(jīng)濟效益大幅提高，利潤總額達 億元，同比增長 %。同時，全市新簽各種形式的利用外資協(xié)議 938 宗，協(xié)議利用外資 億美元，實際利用外資 億美元。其中香港同胞5, 萬人次，占 %；從職業(yè)分類看，商貿(mào)人員占的比例最大，約占總人數(shù) 43%。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路包括： 1 號線（世界之窗至寶安體育中心）， 2 號線（世界之窗至蛇口港）， 3 號線（老街至橫崗）， 4 號線（少年宮至龍華鎮(zhèn)中心）， 11 號線（深圳西站至橫崗段），線 路總長 94 公里，總造價預計 238 億元。 規(guī)劃建設的這批重點公路項目，主要包括數(shù)條功能強大、輻射范圍廣的干道，如一環(huán)高速、三環(huán)高速、鹽排高速、東部沿海高速等。房地產(chǎn)業(yè)是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。 2020 年政府土地供應計劃在區(qū)域分布上的差別 表明，深圳市的建設中心正從特區(qū)內(nèi)逐步朝特區(qū)外轉移。 工業(yè)倉儲成用地量大。 30 酒店業(yè)重大利好。政府初步通過的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容：首先是新增用掛牌的方式出讓酒店用地土地。其次，掛牌價根據(jù)交付地價的不同時間有不同的最低價： 3 年付請地價的以70%的價格為掛牌價； 1 年付清是 50%； 5 天以內(nèi)是 40%。 區(qū)域 經(jīng)濟 分析 龍崗 區(qū) 總體經(jīng)濟狀況 位 置 龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨厚。轄平湖、布吉、31 橫崗、龍崗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳 10 鎮(zhèn)。 目前，全區(qū)建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè) 城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術生態(tài)走廊等四個大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設在龍崗區(qū)內(nèi)，現(xiàn)已初步形成了以工業(yè)為主導，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟格局。 其中實現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值 165 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %。 32 建區(qū)十年以來，龍崗區(qū)共引進外資企業(yè) 7,000 多家，累計實際利用外資 億美元。 2020 年 1 至 4 月，龍崗區(qū) GDP 達 億元，同比增長%；工業(yè)總產(chǎn)值達 億元，同比增長 24%；預算內(nèi)地方財政收入 億元，同比增長 41%；實際利用外資（ 1至 3 月） 億美元，同比增長 %；出口總額（ 1 至 3月） 達 億美元，同比增長 %。 區(qū)域形象逐斷提升 深圳市已將龍崗區(qū)的發(fā)展明確定位，即 要穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)，成為高新技術出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游基地。 33 存在不足：旅游 業(yè)發(fā)展不均衡 龍崗區(qū)經(jīng)濟發(fā)達， 2020 年 GDP 占全市總量的 %，商務往來頻繁，每年接待大量國內(nèi)外客商，但龍崗區(qū) 2020 年旅游總收入及接待游客人數(shù)僅占全市旅游總收入及總人數(shù)的 %和 %，比例嚴重失調。 通過對龍崗區(qū)酒店市場的調查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓 館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡陋，整體接待水平偏低，造成來訪客商外流至市區(qū)或東莞消費。 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟分析 位 置 橫崗位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。全鎮(zhèn)總面積 平均公里，其中 平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。全鎮(zhèn)總人口 約 16 萬。 同時作為 龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉大港 ―― 鹽田港的 后備工業(yè)基地。 全鎮(zhèn)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，占全區(qū)總量的 %，增長 18%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；完成稅收總額 億元，增長 %；其中地稅 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；新引進外資企業(yè) 69 家，其中， “三來一補”企業(yè) 31 家，協(xié)議投資額 億港元，增長 68%；“三資”企業(yè) 38 家，合同投資 億港元，增長 %。鎮(zhèn)屬 6 家企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)總收入 億元，增長 %，實現(xiàn)稅后利潤 8,786 萬元，增長 7%。 目前區(qū)內(nèi)有影響的中 外合資企業(yè)： 信義集團（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠銷海外； 港資廣達玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ ISO9001 品質保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一； 港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于 1985 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠銷世界各地。 10 多年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，累計投資金額達 10 億多港元。 農(nóng)村城市化進程加快 按照建設深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標，橫崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進城鎮(zhèn)規(guī)劃建設，完善基礎設施建設， 加快橫崗文化中心、橫崗體育館等重點項目建設。投資近 2,000 萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進展順利。同時，橫崗收費站的轍銷，有利于橫崗對外的交流。 建設新商業(yè)中心 現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī)劃 發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心37 區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營以小食店、美容美發(fā)廳等服務小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側還有中海、振業(yè)及信義集團待開發(fā)住宅項目用地，未來區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長，商業(yè)需求潛力大。 但橫崗鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、橫崗大酒店、得寶酒店等。 經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點狀分布，主要分布于深惠路兩側，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。 相似鎮(zhèn) 內(nèi)酒店市場調查情況 龍崗區(qū)內(nèi)三星級酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。 酒店現(xiàn)有客房 230 套，包括標準房、套39 房等不同房型。 酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點心，酒樓大廳可同時容納 500 人用餐，另設豪華廳房 32 間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調浪漫、溫馨洋溢。 結論 凱利萊酒店的消費客戶主要為港人內(nèi)地消費群 ，因此對本項目不具有可參考性。 我們針對沙井三星級酒店 —— 上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級別 三星 開業(yè)時間 1999 年年底開業(yè) 定位 商務型欲轉為娛樂型并重 消費人群 2020 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務套房共 8 間 會議設施 容納 200 人的會議室 餐飲設施 中餐廳，可容納 1000 人 娛樂設施 卡拉 OK 包房 康樂設施 目前無其他設施 功能分布 1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房 費 用(元 ) 客房設施 標準房： 374 豪華房： 435 套房： 800/900 會議設施 3500/8 小時 餐飲設施 推出 1318 元的特價菜系 娛樂設施 最低消費：小房： 388 消費特點 星期一至星期五客房出租率高，可達 80％ 41 結論 兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀況。 W（劣勢）： ◆深惠路作為橫崗主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量42 大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴重； ◆ 1992 年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損 ； ◆因外裝修于 1999 年完成，外觀設計裝飾落后； ◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店的整體經(jīng)營及形象有極大的影響； ◆項目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。 T（威脅）： ◆ 布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認知度高 ； ◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個 鎮(zhèn)均有一家星級酒店的建設，對本項目客戶造成分流，后期市場競爭加大 。 項目 收入預測 酒店經(jīng)營分為二部分， 2～ 4 層出租經(jīng)營，以出租合同