【導讀】JY酒店開發(fā)項目貸款評。評估日期：20XX年6月12日至20XX. 項目評估負責人：梁興安——XX地產顧。圳）有限公司副總。經理、估價顧問部。經理、注冊房地產。估價師、造價工程。企業(yè)財務狀況及償債能力評估..........22. 酒店經營收入及成本、費用、稅金測算。附表2：項目評估情況表附表3：項目開發(fā)成本估算表。附表6：資金來源與運用表。附表7：損益及利潤分配表附表8：現金流量表。附表10：敏感性分析表。評估假設和限制條件。區(qū)XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北

　　

【正文】 生產總值 億元，占全區(qū)總量的 %，增長18%；工業(yè)總產值 億元，增61 長 %；完成稅收總額 億元，增長 %；其中地稅 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；新引進外資企業(yè) 69 家，其中 ，“三來一補”企業(yè) 31 家，協(xié)議投資額 億港元，增長 68%；“三資”企業(yè) 38 家，合同投資 億港元，增長 %。加工貿易出口總值 87 億港元，增長 %；鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長%；純收入 億元，增長%。鎮(zhèn)屬 6 家企業(yè)實現營業(yè)總收入 億元，增長 %，實現稅后利潤 8,786 萬元，增長7%。 XX 鎮(zhèn)內企業(yè)多為生產型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會議中心、培訓用房等不足，對會議、培訓等功能配套存在一定的需求。 目前區(qū)內有影響的 中外合資企業(yè)： 62 信義集團（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產企業(yè)之一，產品遠銷海外； 港資廣達玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ ISO9001 品質保證”的玩具及塑膠產品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一； 港資高華眼鏡廠，香港高華貿易公司于 1985 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產各式眼鏡，產品遠銷世界各地。 10 多年來累計投資總額 億多港元，是 XX 近年來投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國際集團公司投資總額超過 4 億港元，生產的各類印刷紙品遠銷美國、日本 、歐洲等國家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳63 塑膠金屬制品廠（國際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產五金塑膠制品。 10 多年來，生產規(guī)模逐漸擴大，累計投資金額達 10 億多港元。是近年來在 XX 鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調電子廠，是美國康和照相機有限公司投資興辦的照相機生產廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機生產廠家之一。 農村城市化進程加快 按照建設深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標， XX 鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進城鎮(zhèn)規(guī)劃建設，完善基礎設施建設， 加快 XX 文化中心 、 XX體育館等重點項目建設。 鎮(zhèn)村兩級全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實事等項目。投資近 2,000 萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進展順利。建成后不但將完善鎮(zhèn)內交通路網，有效緩解交通壓力，64 還將盤活大片土地資源。同時，XX 收費站的轍銷，有利于 XX對外的交流。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現代物流為主 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃設計為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術產業(yè)和現代物流業(yè)為主導。 建設新商業(yè)中心 現 XX 鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī) 劃發(fā)展成為 XX 新商業(yè)中心區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經營以小食店、美容美發(fā)廳等服務小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側還有中海、振業(yè)及信義集團待開發(fā)住宅項目用地，未來區(qū)域內居住人口有較大增長，65 商業(yè)需求潛力大。 酒店市場調查與分析 XX 鎮(zhèn)內賓館、酒店調查情況 XX 鎮(zhèn)經濟發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農業(yè)，投資者主要來自港、臺、新加坡，產品以外銷為主，鎮(zhèn)內商務客流 量較大。 但 XX 鎮(zhèn)內目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、XX 大酒店、得寶酒店等。 比較項 同心賓館 XX 大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現XX 鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側，距鎮(zhèn)政府約 公里 深惠路西側，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2 層， 96間客房 樓高 7 層，約70 間客房 樓高 7 層，約80 間客房 客戶群 鎮(zhèn)內企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費為主 鎮(zhèn)內企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費為主 客房 60% 50% 40% 66 入住率 入住時段 周一至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設施 多功能會議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無 14 層為餐廳，以粵菜為主 收費標準 客房標準價為 200～ 380元 客房標準價為200～ 400 元 客房標準價為200～ 350 元 評價 地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時間最長，認知度較高，屬中檔消費，經營狀況良好 由廠房改建而成， 20XX 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 20XX 年初開業(yè)，餐飲為主，市場認知度較差，屬低檔消費，經營狀況一般 另， XX 鎮(zhèn)內的餐飲、娛樂場所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最67 低消費大房 1500 元，中房 1000元，小房 600 元，人均消費約為200 元； 分析與評價 根據調查分析， XX 鎮(zhèn)消費群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務客戶為主要客源，酒店的經營依托于商貿活動。 經分析，賓館、酒店布局呈現點狀分布，主要分布于深惠路兩側，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內其他配套。 XX 鎮(zhèn)經濟特點以“三來一補”為主，港臺及海外商務活動頻繁，相對發(fā)達的外貿經濟，商貿文化發(fā)展滯后，高級的商貿活動中心、酒店較少，商貿活動設施不足。 相似 鎮(zhèn)內酒店市場調查情況 龍崗區(qū)內三星級酒店有三家，布68 吉鎮(zhèn)內有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn)中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國內天津泰達酒店集團有限公司經營與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國際三星級商務度假酒店 。 酒店現有客房 230 套，包括標準房、套房等不同房型。全部房間均配備國際直撥電話，兼有直線上網功能， 房價如下： 種 類 價格（元） 折實價（元） 數量(間 ) 標準客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 69 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務的商務中心、租車服務、美容中心、干洗服務等一應具全，定時來往于羅湖口岸免費穿梭巴士服務， 可 滿足商務人士的不同需求。 酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點心，酒樓大廳可同時容納 500 人用餐，另設豪華廳房 32 間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調浪漫、溫馨洋溢。 娛樂有 黃金夜總會、颶風的士高。 結論 凱利萊酒店的消費客戶主要為港人內地消費 群，因此對本項目不具有可參考性。 沙井上園酒店 因 XX 鎮(zhèn)內無星級酒店，比較寶70 安、龍崗二區(qū)內各鎮(zhèn)經濟發(fā)展狀況，沙井與 XX 比較相似，均為第二產業(yè)發(fā)達，第三產業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對比： 比較項 沙井 XX 地理位置 寶安區(qū)西北部，鄰 107 國道，距深圳市約 35 公里 龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約 28 公里 總面積 60 平方公里 80 平方公里 總人口 萬人 16 萬人 工業(yè)總產值 億元 億元 人均工業(yè)總產值 萬 萬 工業(yè)企業(yè)數 846 個 800 多個 酒店星級及個數 3 星級一家， 2星級一家 無 從以上數據分析， XX 鎮(zhèn)人均工71 業(yè)總產值約為沙井鎮(zhèn)的 倍，商務活動較多，但酒店配套不足。 我們針對沙井三星級酒店 ——上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級別 三星 開業(yè)時間 20XX 年年底開業(yè) 定位 商務型欲轉為娛樂型并重 消費人群 20XX 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務套房共 8 間 會議設施 容納 200 人的會議室 餐飲設 中餐廳，可容納 1000 人 72 施 娛樂設施 卡拉 OK 包房 康樂設施 目前無其他設施 功能分布 1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房 費 用(元) 客房設施 標準房： 374 豪華房： 435 套房： 800/900 會議設施 3500/8 小時 餐飲設施 推出 1318 元的特價菜系 娛樂設施 最低消費：小房： 388 消費特點 星期一至星期五客房出租率高，可達80％ 結 論 兩鎮(zhèn)的經濟發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此 XX 的酒店在經營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經營狀況。 73 項目 SWOT分析及定位判斷 項目市場定位 國際標準四星級商務型酒店 項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） ： ◆政策優(yōu)勢：本項目為 XX 鎮(zhèn)第一個四星級酒店項目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點高； ◆資源優(yōu)勢： XX 鎮(zhèn)經濟 發(fā) 達 ， 商務往來頻繁，酒店市場需求大 ； ◆位置優(yōu)勢：位于 XX 鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰 XX 鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢：項目西側為大型的綠化 文化廣場、南側為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費習慣優(yōu)勢： XX鎮(zhèn)有徹夜消費特點，酒店客房成為朋友聚會、消遣的主要場所； ◆背景優(yōu)勢：委托方有一定的賓館經營經驗，現全資擁有 XX 鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 74 W（劣勢）： ◆深惠路作為 XX 主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量大，擁擠，塞車現象嚴重； ◆ 1992 年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損 ； ◆因外裝修于 20XX 年完成，外觀設計裝飾落后； ◆酒店餐飲、娛樂外包，其經營狀況對酒店的整體經營及形象有極大的影響； ◆項目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。 O（機會）： ◆ XX 收費站轍銷，對外聯(lián)絡方便； ◆園山風景區(qū)的建設，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆ XX 鎮(zhèn)起動商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費需求增大 。 T（威脅）： ◆ 布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認知度高 ； ◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個 鎮(zhèn)均有75 一家星級酒店的建設，對本項目客戶造成分流，后期市場競爭加大 。 分析結論： 本項目定位為國際標準四星級商務型酒店，且為 XX 第一間四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內部設施配套齊全，符合市場需求 。 項目 收入預測 酒店經營分為二部分， 2～ 4 層出租經營，以出租合同價 計算收益； 629 層客房、會議廳、自助餐廳為自營，以經營收益測算，綜合考慮到設備維護及清潔的情況，月經營天數按 28 天計。 酒店 2～ 4 層出租收益 根據合約， 2 層出租十年，租金收入如下： 單位：元 序 號 年租金收益 2 層 3 層 4 層 建筑面積 (㎡ ) 2, 2, 2, 76 1 免租 免租 免租 2 581,832 581,832 684, 3 872,748 581,832 684, 4 872,748 581,832 684, 5 872,748 872,748 684, 6 960, 872,748 1,026, 7 960, 872,748 1,026, 8 960, 960, 1,026, 9 1,056,025 960, 1,128, 10 1,056,025 960, 1,128, 經過十年經營，酒店客戶市場基本培育成熟，根據租賃合同約定，現承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權，因此在測算時，十年后的裙樓的租金水平保持基本穩(wěn)定，與最后一期的租金水平相同。