【導(dǎo)讀】JY酒店開發(fā)項(xiàng)目貸款評。評估日期：20XX年6月12日至20XX. 項(xiàng)目評估負(fù)責(zé)人：梁興安——XX地產(chǎn)顧。圳）有限公司副總。經(jīng)理、估價顧問部。經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)。估價師、造價工程。企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估..........22. 酒店經(jīng)營收入及成本、費(fèi)用、稅金測算。附表2：項(xiàng)目評估情況表附表3：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表。附表6：資金來源與運(yùn)用表。附表7：損益及利潤分配表附表8：現(xiàn)金流量表。附表10：敏感性分析表。評估假設(shè)和限制條件。區(qū)XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北

　　

【正文】 生產(chǎn)總值 億元，占全區(qū)總量的 %，增長18%；工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增61 長 %；完成稅收總額 億元，增長 %；其中地稅 億元，增長 %；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %；新引進(jìn)外資企業(yè) 69 家，其中 ，“三來一補(bǔ)”企業(yè) 31 家，協(xié)議投資額 億港元，增長 68%；“三資”企業(yè) 38 家，合同投資 億港元，增長 %。加工貿(mào)易出口總值 87 億港元，增長 %；鎮(zhèn)村集體總收入 億元，增長%；純收入 億元，增長%。鎮(zhèn)屬 6 家企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入 億元，增長 %，實(shí)現(xiàn)稅后利潤 8,786 萬元，增長7%。 XX 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會議中心、培訓(xùn)用房等不足，對會議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。 目前區(qū)內(nèi)有影響的 中外合資企業(yè)： 62 信義集團(tuán)（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海外； 港資廣達(dá)玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ ISO9001 品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一； 港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于 1985 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。 10 多年來累計(jì)投資總額 億多港元，是 XX 近年來投資較大的企業(yè)之一； 力嘉國際集團(tuán)公司投資總額超過 4 億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠(yuǎn)銷美國、日本 、歐洲等國家和地區(qū)； 港資必佳綜合制品廠，香港必佳63 塑膠金屬制品廠（國際）有限公司于 1987 年 5 月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)五金塑膠制品。 10 多年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，累計(jì)投資金額達(dá) 10 億多港元。是近年來在 XX 鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一； 美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，總投資額為 億港元，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。 農(nóng)村城市化進(jìn)程加快 按照建設(shè)深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標(biāo)， XX 鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 加快 XX 文化中心 、 XX體育館等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。 鎮(zhèn)村兩級全年投入 億元，主要用于水、電、路和為民辦實(shí)事等項(xiàng)目。投資近 2,000 萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進(jìn)展順利。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，64 還將盤活大片土地資源。同時，XX 收費(fèi)站的轍銷，有利于 XX對外的交流。 片區(qū)發(fā)展 規(guī)劃 工業(yè)發(fā)展以高新科技及現(xiàn)代物流為主 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地，以外向型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)。 建設(shè)新商業(yè)中心 現(xiàn) XX 鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī) 劃發(fā)展成為 XX 新商業(yè)中心區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團(tuán)待開發(fā)住宅項(xiàng)目用地，未來區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長，65 商業(yè)需求潛力大。 酒店市場調(diào)查與分析 XX 鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況 XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流 量較大。 但 XX 鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、XX 大酒店、得寶酒店等。 比較項(xiàng) 同心賓館 XX 大酒店 得寶酒店 位置 松柏路，現(xiàn)XX 鎮(zhèn)商業(yè)中心 深惠路南側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 公里 深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約 2公里 規(guī)模 樓高 2 層， 96間客房 樓高 7 層，約70 間客房 樓高 7 層，約80 間客房 客戶群 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費(fèi)為主 鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租 本地居民，以餐飲消費(fèi)為主 客房 60% 50% 40% 66 入住率 入住時段 周一至周五 周一至周五 餐飲為主，基本 消費(fèi)檔次 中檔 中檔 中低檔 配套設(shè)施 多功能會議廳、歌舞廳、卡拉 OK 包房、健身、美容美發(fā)室 無 14 層為餐廳，以粵菜為主 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 客房標(biāo)準(zhǔn)價為 200～ 380元 客房標(biāo)準(zhǔn)價為200～ 400 元 客房標(biāo)準(zhǔn)價為200～ 350 元 評價 地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時間最長，認(rèn)知度較高，屬中檔消費(fèi)，經(jīng)營狀況良好 由廠房改建而成， 20XX 年重新裝修，功能單一，接待能力較低 20XX 年初開業(yè)，餐飲為主，市場認(rèn)知度較差，屬低檔消費(fèi)，經(jīng)營狀況一般 另， XX 鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場所還有： 日 昇 卡拉 OK：有包房 15 間，最67 低消費(fèi)大房 1500 元，中房 1000元，小房 600 元，人均消費(fèi)約為200 元； 分析與評價 根據(jù)調(diào)查分析， XX 鎮(zhèn)消費(fèi)群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營依托于商貿(mào)活動。 經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。 XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以“三來一補(bǔ)”為主，港臺及海外商務(wù)活動頻繁，相對發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級的商貿(mào)活動中心、酒店較少，商貿(mào)活動設(shè)施不足。 相似 鎮(zhèn)內(nèi)酒店市場調(diào)查情況 龍崗區(qū)內(nèi)三星級酒店有三家，布68 吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。 凱利萊酒店 布吉鎮(zhèn) 的 凱利萊酒店坐落于 鎮(zhèn)中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國內(nèi)天津泰達(dá)酒店集團(tuán)有限公司經(jīng)營與管理 ， 集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國際三星級商務(wù)度假酒店 。 酒店現(xiàn)有客房 230 套，包括標(biāo)準(zhǔn)房、套房等不同房型。全部房間均配備國際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能， 房價如下： 種 類 價格（元） 折實(shí)價（元） 數(shù)量(間 ) 標(biāo)準(zhǔn)客房 680 單： 338；雙： 368 175 普通套房 880 單： 398；雙： 428 24 豪華套房 980 490 21 行政套房 1280 640 8 69 凱利萊套房 1800 900 2 加床 100 配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時來往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)， 可 滿足商務(wù)人士的不同需求。 酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點(diǎn)心，酒樓大廳可同時容納 500 人用餐，另設(shè)豪華廳房 32 間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調(diào)浪漫、溫馨洋溢。 娛樂有 黃金夜總會、颶風(fēng)的士高。 結(jié)論 凱利萊酒店的消費(fèi)客戶主要為港人內(nèi)地消費(fèi) 群，因此對本項(xiàng)目不具有可參考性。 沙井上園酒店 因 XX 鎮(zhèn)內(nèi)無星級酒店，比較寶70 安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，沙井與 XX 比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對比： 比較項(xiàng) 沙井 XX 地理位置 寶安區(qū)西北部，鄰 107 國道，距深圳市約 35 公里 龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約 28 公里 總面積 60 平方公里 80 平方公里 總?cè)丝? 萬人 16 萬人 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 人均工業(yè)總產(chǎn)值 萬 萬 工業(yè)企業(yè)數(shù) 846 個 800 多個 酒店星級及個數(shù) 3 星級一家， 2星級一家 無 從以上數(shù)據(jù)分析， XX 鎮(zhèn)人均工71 業(yè)總產(chǎn)值約為沙井鎮(zhèn)的 倍，商務(wù)活動較多，但酒店配套不足。 我們針對沙井三星級酒店 ——上園大酒店作出分析： 位置 臨廣深公路，高速公路新橋出口處 級別 三星 開業(yè)時間 20XX 年年底開業(yè) 定位 商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重 消費(fèi)人群 20XX 年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主 占地面積（㎡） 約 8000 建筑面積（㎡） 16000 客房設(shè)施 共 110 間客房，其中 1 房 1 廳的商務(wù)套房共 8 間 會議設(shè)施 容納 200 人的會議室 餐飲設(shè) 中餐廳，可容納 1000 人 72 施 娛樂設(shè)施 卡拉 OK 包房 康樂設(shè)施 目前無其他設(shè)施 功能分布 1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房 費(fèi) 用(元) 客房設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn)房： 374 豪華房： 435 套房： 800/900 會議設(shè)施 3500/8 小時 餐飲設(shè)施 推出 1318 元的特價菜系 娛樂設(shè)施 最低消費(fèi)：小房： 388 消費(fèi)特點(diǎn) 星期一至星期五客房出租率高，可達(dá)80％ 結(jié) 論 兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此 XX 的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀況。 73 項(xiàng)目 SWOT分析及定位判斷 項(xiàng)目市場定位 國際標(biāo)準(zhǔn)四星級商務(wù)型酒店 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） ： ◆政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目為 XX 鎮(zhèn)第一個四星級酒店項(xiàng)目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高； ◆資源優(yōu)勢： XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 發(fā) 達(dá) ， 商務(wù)往來頻繁，酒店市場需求大 ； ◆位置優(yōu)勢：位于 XX 鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰 XX 鎮(zhèn)政府 ； ◆環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目西側(cè)為大型的綠化 文化廣場、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好 ； ◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢： XX鎮(zhèn)有徹夜消費(fèi)特點(diǎn)，酒店客房成為朋友聚會、消遣的主要場所； ◆背景優(yōu)勢：委托方有一定的賓館經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有 XX 鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓 。 74 W（劣勢）： ◆深惠路作為 XX 主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴(yán)重； ◆ 1992 年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損 ； ◆因外裝修于 20XX 年完成，外觀設(shè)計(jì)裝飾落后； ◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店的整體經(jīng)營及形象有極大的影響； ◆項(xiàng)目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。 O（機(jī)會）： ◆ XX 收費(fèi)站轍銷，對外聯(lián)絡(luò)方便； ◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流 ； ◆ XX 鎮(zhèn)起動商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大 。 T（威脅）： ◆ 布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認(rèn)知度高 ； ◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個 鎮(zhèn)均有75 一家星級酒店的建設(shè)，對本項(xiàng)目客戶造成分流，后期市場競爭加大 。 分析結(jié)論： 本項(xiàng)目定位為國際標(biāo)準(zhǔn)四星級商務(wù)型酒店，且為 XX 第一間四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場需求 。 項(xiàng)目 收入預(yù)測 酒店經(jīng)營分為二部分， 2～ 4 層出租經(jīng)營，以出租合同價 計(jì)算收益； 629 層客房、會議廳、自助餐廳為自營，以經(jīng)營收益測算，綜合考慮到設(shè)備維護(hù)及清潔的情況，月經(jīng)營天數(shù)按 28 天計(jì)。 酒店 2～ 4 層出租收益 根據(jù)合約， 2 層出租十年，租金收入如下： 單位：元 序 號 年租金收益 2 層 3 層 4 層 建筑面積 (㎡ ) 2, 2, 2, 76 1 免租 免租 免租 2 581,832 581,832 684, 3 872,748 581,832 684, 4 872,748 581,832 684, 5 872,748 872,748 684, 6 960, 872,748 1,026, 7 960, 872,748 1,026, 8 960, 960, 1,026, 9 1,056,025 960, 1,128, 10 1,056,025 960, 1,128, 經(jīng)過十年經(jīng)營，酒店客戶市場基本培育成熟，根據(jù)租賃合同約定，現(xiàn)承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，因此在測算時，十年后的裙樓的租金水平保持基本穩(wěn)定，與最后一期的租金水平相同。