【正文】 出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層 ㎡ 2, 11 出租面積 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總 投資 萬(wàn)元 23, 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 1, 2 資金籌措 萬(wàn)元 其中 ：自有資金 萬(wàn)元 15,600 農(nóng)行借款 萬(wàn)元 6,000 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 1, 3 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 390, 4 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用 萬(wàn)元 240, 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 126, 6 所得稅 萬(wàn)元 18, 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 107, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 稅前 成本 利潤(rùn)率 % % 2 稅后 成本 利潤(rùn) % % 12 率 3 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 9,572 5 全部投資動(dòng)態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 注： ① 以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測(cè)算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經(jīng)營(yíng)，酒店客房及自助餐廳自營(yíng) 情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 建設(shè)資金到位，建設(shè)工期有保障 JY 酒店 總投資為 23, 萬(wàn)元， 項(xiàng)目已投入 建設(shè)資金 10,30010 萬(wàn)元 （其中自用資金約 6,000 萬(wàn)元，其它為施工單位墊資） ，農(nóng)行貸款 6,000 萬(wàn)元 ，尚余 4,300萬(wàn)元，主要來(lái)源于企業(yè)自有資金。 建設(shè)合法 該項(xiàng)目的宗地號(hào)為 G0821334，已 付清地價(jià)款， 并 辦理 了 宗地的《房地產(chǎn)證》。 評(píng)估結(jié)論與建議 、評(píng)估結(jié)論 項(xiàng)目 地理位置較好 JY 酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 為XX 的發(fā)展的新中心區(qū) 。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。截止 20XX 年底，公司資產(chǎn)總額達(dá) 億元，凈資產(chǎn) 億元， 20XX 年 實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)4,234 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質(zhì)證書(shū) 20XX 年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由 XX 鎮(zhèn)九個(gè)行政村和 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、 XX鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市 XX 投資股份有限公司工會(huì)委員會(huì)共十二個(gè)單位參股投資組成。 5 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（原合同從 20XX 年開(kāi)始計(jì)）。 20XX 年 3 月開(kāi)始外墻裝修 ， 同年底外墻裝修工程完工。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車(chē) 場(chǎng) ， 提供 220 個(gè)停車(chē)位 。 3 主要評(píng)估依據(jù) (1)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [20XX]193 號(hào)） (2)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [20XX]230 號(hào)） (3)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [20XX]205 號(hào)） (4)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530 號(hào)） (5)中國(guó)人民銀行關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定 (6)開(kāi)發(fā)商取得的項(xiàng)目批文及用地建設(shè)法律文件 (7)開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目 方案設(shè)計(jì)說(shuō)明 等資料 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 JY 酒店 項(xiàng)目位于 深圳 市龍崗 區(qū)XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，在 G0821334 號(hào)宗地上，總用地面積 7, ㎡， 該宗地包括居4 住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000 ㎡ 。 項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明 評(píng)估說(shuō)明事項(xiàng) 深圳 市 XX 投資股份 有限公司于20XX 年 6 月計(jì)劃向 中國(guó) 農(nóng)業(yè) 銀行深圳分行 申請(qǐng) 6,000 萬(wàn)元貸款，貸 款期限為 5 年 ，用于 JY酒店 項(xiàng)目 裝修 工程 及支付工程款 。在此我們依 據(jù) 酒店經(jīng)營(yíng)收入 優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測(cè)算，不考慮 還貸期間各股東的利潤(rùn)分配。 因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測(cè)算求取地價(jià)時(shí)，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出宗地的完全地價(jià)，按實(shí)際繳納地價(jià)所占完全地價(jià)的百分2 比，計(jì)算酒店商業(yè)地價(jià)的總額。 評(píng)估報(bào)告名稱(chēng)：深圳市 XX投資股份 有限公司 JY 酒店 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告 評(píng)估 報(bào)告編號(hào)： [20XX]X0602號(hào) 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu)： 深圳市 XX 房地產(chǎn)評(píng)估 有限公司 評(píng) 估 日 期： 20XX年 6月 12日 至 20XX年 6月 22日 項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：梁興安 ——XX 地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè) 土地估價(jià)師 周曉華 ——XX 地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價(jià)顧問(wèn)部經(jīng)理、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師 項(xiàng)目評(píng)估參加人員：賴(lài)琳玲 ——XX 地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司估價(jià)顧問(wèn)部項(xiàng)目經(jīng)理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、 注冊(cè) 土地估價(jià)師 姜 巽 ——XX 地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司估價(jià)顧問(wèn)部 物業(yè)顧問(wèn) 肖建龍 ——XX 地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司估價(jià)顧問(wèn)部 目 錄 一、報(bào)告摘要 ................................................. 1 評(píng)估假設(shè)和限制條件 ............................ 1 項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明 ........................................ 2 承貸主體簡(jiǎn)介 ........................................ 5 評(píng)估結(jié)論與建議 .................................... 8 二、貸款企業(yè)評(píng)估 ....................................... 14 貸款企業(yè)概況 ...................................... 14 經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) .......................................... 19 單位采用會(huì)計(jì)政策 .............................. 20 稅收政策 .............................................. 21 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評(píng)估 .......... 22 企業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備 ...................................................................... 28 貸款企業(yè)綜合評(píng)價(jià) .............................. 29 三、項(xiàng)目概況與背景 ................................... 30 項(xiàng)目概況 .............................................. 30 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析 .......................... 38 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ...................................... 42 項(xiàng)目建設(shè)合作情況 .............................. 45 項(xiàng)目建設(shè) 進(jìn)展 ...................................... 46 四、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ....................................... 47 深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 .......................... 48 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 ...................................... 54 項(xiàng)目 SWOT 分析及定位判斷 ............. 73 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) ...................................... 75 五、項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 ............... 85 測(cè)算原則及前提條件 .......................... 85 項(xiàng)目總投資估算 .................................. 86 項(xiàng)目投資計(jì)劃 ...................................... 91 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 .............................. 91 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................... 94 酒店經(jīng)營(yíng)收入及成本、費(fèi)用、稅金測(cè)算 ...................................................................... 94 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率 ...................... 96 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 ...................... 98 七、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 .... 100 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ............................ 100 項(xiàng)目敏感性分析 ................................ 100 八、項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治? ............................. 103 還款來(lái)源分析 .................................... 103 貸款償還期測(cè)算 ................................ 104 九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 ................. 105 貸款方式分析 .................................... 105 貸款償還期測(cè)算 ................................ 111 十、銀行效益分析 ..................................... 112 十一、貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 ..................... 113 貸款風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 113 風(fēng)險(xiǎn)防范措施 .................................. 114 十二、評(píng)估結(jié)論與建議 ............................. 116 借款企業(yè) .......................................... 116 項(xiàng)目評(píng)價(jià) .......................................... 116 貸款評(píng)價(jià) .......................................... 120 結(jié)論與建議 ...................................... 121 十三、附表：貸款項(xiàng)目評(píng)估 用表 ............. 122 附表 1：借款人基本情況表 附表 2：項(xiàng)目評(píng)估情況表 附表 3：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 附表 4：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 5：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 附表 6：資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 7：損益及利潤(rùn)分配表 附表 8：現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 9：貸款償還期測(cè)算表 附表 10：敏感性分析表 1 一、報(bào)告摘要 評(píng)估假設(shè)和限制條件 本次評(píng)估項(xiàng)目為 深圳市龍崗區(qū) XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的 JY 酒店 ，對(duì)項(xiàng) 目 各樓層功能分布及經(jīng)營(yíng)面積的統(tǒng)計(jì)分析參考 深圳市 JY 酒店籌備處撰寫(xiě)的 《 深圳市 JY 酒店可行性研究報(bào)告 》。 截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)， 項(xiàng)目的權(quán)益主體為深圳 市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，貸款主體為深圳市XX 投資股份 有限公司 （為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的股東之一）， 本次分析 未 考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對(duì)本項(xiàng)目的 操作及銀行還款的 影響。 根據(jù)貸款企業(yè)提供 的資料，還款計(jì)劃為 按月付息，在貸款第三年起（ 20XX 年 7 月起），每個(gè)季度償還 500 萬(wàn)元，至 20XX 年6 月止，貸款全部清償。 我們是根據(jù)項(xiàng)目 100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。該公司特委托我司對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，以便為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層， 6～26 層為客房層（無(wú) 14 層）， 27～28 層為酒店行政樓層， 29 層為自助式餐廳 。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開(kāi)工， 1994