【正文】 設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)*******萬元，由消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng)組成，估算依據(jù)對照**********小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)按*******元/㎡計(jì)算，園林景觀綠化費(fèi)、道路和廣場工程費(fèi)、配電和亮化系統(tǒng)均在I期完成。 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用*******萬元，估算依據(jù)為公司簽訂的《工程施工合同》和**********的市場價(jià)進(jìn)行確定。（1）土建工程費(fèi)依據(jù)簽訂施工合同和**********高層住宅土建平均單方造價(jià)約*******元/㎡，考慮到部分建筑材料由公司統(tǒng)一采購，成本較*************同類項(xiàng)目低的因素，按*******元/㎡估算項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用為*******萬元。（2）安裝工程費(fèi)用安裝工程主要包括水電燃?xì)?、弱電和門窗等二次裝修等工程，按*******元/平方米估算裝飾安裝工程費(fèi)用約*******萬元。（3）設(shè)備費(fèi)用主要為電梯采購費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，共安裝電梯*******臺，按*******萬元/臺，估算設(shè)備及安裝工程費(fèi)用*******萬元。開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用*******萬元。估算依據(jù)為1至4項(xiàng)之和的1%計(jì)取。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指本項(xiàng)目建設(shè)籌集資金的借款利息。本項(xiàng)目在建設(shè)期第一年貸款5000萬元，我行貸款利率為*******‰，貸款期限為2年，到期一次性償還貸款本金及本年利息。建設(shè)期貸款利息為*******萬元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用*******萬元。估算依據(jù)為建安成本的2%計(jì)取。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用*******萬元?？紤]到本項(xiàng)目由公司自主銷售,利用I期營銷網(wǎng)點(diǎn)和工作人員，銷售成本較低的因素，銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)提。其他費(fèi)用其他費(fèi)用*******萬元，包括質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)和環(huán)評費(fèi)，質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)*******萬元，估算依據(jù)為公司簽訂的《委托監(jiān)理合同》；環(huán)評費(fèi)由I期承擔(dān)。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)*******萬元。%計(jì)取二、評估總投資估算與可研總投資估算變化對比評估總投資估算為**********萬元，較企業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告估算總投資約*******萬元增加了*******萬元， %，兩者估算相差不大，但具體在測算上還有些區(qū)別，主要區(qū)別：一財(cái)務(wù)費(fèi)用測算的利率不同，可研按人民銀行基準(zhǔn)利率，評估調(diào)整為按我行規(guī)定利率，財(cái)務(wù)費(fèi)用有所提高；二可研總投資沒有涵蓋銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用在效益測算計(jì)入成本，評估將銷售費(fèi)用列入總投資估算。三、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃及落實(shí)情況資金籌措計(jì)劃估算承貸項(xiàng)目總投資**********萬元，資金籌措方案為：項(xiàng)目資本金**********萬元，占總投資的*******%；銷售轉(zhuǎn)投**********萬元，占總投資的*******%；銀行貸款5000萬元，占總投資的*******%。項(xiàng)目資本金來源評價(jià)（1）項(xiàng)目已投入資金**********萬元。截止2010年8月底，經(jīng)核實(shí)該公司付款票據(jù)及相關(guān)協(xié)議合同，二期項(xiàng)目實(shí)際已投入**********萬元，其中:土地投入**********萬元、前期工程費(fèi)**********萬元（設(shè)計(jì)費(fèi)**********萬元、人防費(fèi)**萬元、報(bào)建其他費(fèi)**********萬元），＃棟工程進(jìn)度款**********萬元，＃棟樁基礎(chǔ)工程款**********萬元，稅金**********萬元。（2）后續(xù)可作為項(xiàng)目資本金投入的自有資金為**********萬元。后續(xù)應(yīng)作為項(xiàng)目資本金投入的自有資金為**********萬元，其主要來源為項(xiàng)目一期的銷售利潤和收回資金，一期項(xiàng)目未銷售房源及地下車庫和商鋪可收回資金**********萬元（未含*******＃棟認(rèn)購資金），除去償還農(nóng)行貸款**********萬元和后續(xù)應(yīng)支付的各類工程款**********萬元外，可結(jié)余**********萬元，大于后續(xù)項(xiàng)目資本金，故二期項(xiàng)目資本金到位沒有障礙。該公司承諾后續(xù)資本金足額到位并優(yōu)于我社貸款投入使用，同時(shí)由股東出具書面承諾，在我社貸款償還前，股東投入不撤資、不計(jì)息、不分紅。第六章 財(cái)務(wù)分析評價(jià)一、 經(jīng)濟(jì)效益估算說明計(jì)算期：二期項(xiàng)目于2010年3月開始8＃棟施工，2012年8月全部完工，建設(shè)工程期按 2年零6個(gè)月定。項(xiàng)目計(jì)劃2010年12月開始預(yù)售，2012年12月年完成全部預(yù)定銷售量，評估總計(jì)算期設(shè)定為2010年至2012年共3年。銷售率：住宅銷售率按95％估算。折現(xiàn)率：10％二、項(xiàng)目銷售收入估算評估根據(jù)市場調(diào)查分析擬定的銷售價(jià)格，并結(jié)合公司制訂的銷售計(jì)劃預(yù)測住宅銷售均價(jià)為**********元/㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入**********萬元，其中第1年（2010年）實(shí)現(xiàn)銷售**********萬元，第2年實(shí)現(xiàn)銷售**********萬元，第3年實(shí)現(xiàn)銷售**********萬元。三、稅金估算商住房出售稅費(fèi)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，%，%，%，%，%。則以上稅、費(fèi)總計(jì)為**********%=**********萬元四、 利潤、凈利潤及評價(jià)指標(biāo)測算利潤總額=銷售收入總成本費(fèi)用稅金及附加=**********萬元所得稅＝**********25%＝**********萬元凈利潤=利潤總額所得稅＝**********萬元總投資利潤率=利潤總額/項(xiàng)目總投資= %總投資凈利潤率=凈利潤/項(xiàng)目總投資= %五、 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率取值10%，%。%，大于基準(zhǔn)收益IC =10%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=%）為 萬元，大于零；靜態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 年。六、不確定性分析盈虧平衡分析用經(jīng)營能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)（BEP）計(jì)算公式為：盈虧平衡點(diǎn)（BEP）=（開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用）/ (銷售收入銷售費(fèi)用銷售稅金及附加)本項(xiàng)目銷售達(dá)到 %，即達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析本評估以項(xiàng)目銷售收入和投資總額對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率評價(jià)指標(biāo)影響程度進(jìn)行敏感性分析，詳見下表： 敏感性分析表 單位:萬元/年分析敏感因素變化幅度敏感性分析結(jié)果銷售單價(jià)建造成本/㎡凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期(年）基本方案銷售收入+10%　銷售收入10%　投資成本　+10%投資成本　10%盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)（銷售量）： 盈虧平衡點(diǎn)（銷售收入）： 從以上分析得出，銷售收入變化對內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對敏感，總投資變化對內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對較小。但從總體上分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍較強(qiáng)。 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與銀行效益分析一、貸款方式本次貸款擬采用土地使用權(quán)和在建工程抵押擔(dān)保方式。抵押物分別為“*****************”住宅小區(qū)II期建設(shè)用地使用權(quán)、公司儲備土地使用權(quán)和本項(xiàng)目在建工程作抵押擔(dān)保。按照評估估值和實(shí)際購買價(jià)值，以上抵押物總價(jià)值為**********萬元，為本項(xiàng)目貸款5000萬元設(shè)置抵押，抵押率48%，小于50%，抵押物符合《擔(dān)保法》和我行信貸制度的有關(guān)規(guī)定，抵押物足值有效。二期建設(shè)用地使用權(quán)抵押分析二期建設(shè)用地與一期同時(shí)取得，是由**********通過注資到**********，辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)明晰，可以作為本項(xiàng)目貸款的抵押物。但該土地目前已為一期項(xiàng)目在農(nóng)行貸款設(shè)置了抵押擔(dān)保，需在公司償還全部農(nóng)行貸款后通過析產(chǎn)才可以被釋放作為本次項(xiàng)目抵押。該地塊緊鄰**********行政中心，與 *******路兩條站前區(qū)的主干道交界，交通便利，地理位置較好。I、II期土地總面積*************㎡（ 畝），土地原始成本為 萬元/畝，現(xiàn)土地證號為 號和 字第 號，土地性質(zhì)為國有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地，I期交房后析產(chǎn)II期土地面積為 ，土地原始成本為**********萬元，可以重新單獨(dú)辦理土地使用權(quán)證。隨著項(xiàng)目地塊周邊*************路相繼修通，以及同地段*******期住宅開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，該土地現(xiàn)已明顯升值。2009年12月2日市國土資源局出讓*******同區(qū)域相近土地的掛牌單價(jià)達(dá)到了****8萬元/畝，因此，評估對該抵押物的估價(jià)采用歷史成本價(jià)并同時(shí)兼顧市場比較綜合確定，最后按***8萬元/畝評估確認(rèn)其價(jià)值為******萬元，按50%抵押率測算可抵押信用額度*****萬元。公司儲備土地使用權(quán)抵押分析該儲備土地位于*************路兩條站前的主干道交界處,現(xiàn)為公司辦公用地，交通便利，地理位置較好。土地面積*************㎡（約 畝），土地性質(zhì)為國有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地。該土地由湖南**********集團(tuán)公司通過注資到**********，辦理了合法的《土地使用權(quán)證》，證號為 號 ，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)明晰，可以作為本項(xiàng)目貸款的抵押物。2008年公司用該土地為一期項(xiàng)目向***行貸款抵押擔(dān)保時(shí)經(jīng)湖南萬源評估有限公司按****萬元/畝評估，評估確認(rèn)評估價(jià)值為****萬元，按50％設(shè)定抵押率,抵押權(quán)力價(jià)值為****萬元。但該土地目前已為一期項(xiàng)目向農(nóng)行貸款設(shè)置了抵押擔(dān)保，需在公司償還全部農(nóng)行貸款后才可以被釋放作為本次項(xiàng)目抵押。該項(xiàng)