【正文】 設(shè)施建設(shè)費用公用設(shè)施建設(shè)費*******萬元，由消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、室外給排水系統(tǒng)組成，估算依據(jù)對照**********小區(qū)標準按*******元/㎡計算，園林景觀綠化費、道路和廣場工程費、配電和亮化系統(tǒng)均在I期完成。 建筑安裝工程費建筑安裝工程費用*******萬元，估算依據(jù)為公司簽訂的《工程施工合同》和**********的市場價進行確定。（1）土建工程費依據(jù)簽訂施工合同和**********高層住宅土建平均單方造價約*******元/㎡，考慮到部分建筑材料由公司統(tǒng)一采購，成本較*************同類項目低的因素，按*******元/㎡估算項目建筑工程費用為*******萬元。（2）安裝工程費用安裝工程主要包括水電燃氣、弱電和門窗等二次裝修等工程，按*******元/平方米估算裝飾安裝工程費用約*******萬元。（3）設(shè)備費用主要為電梯采購費用，根據(jù)項目設(shè)計方案，共安裝電梯*******臺，按*******萬元/臺，估算設(shè)備及安裝工程費用*******萬元。開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用*******萬元。估算依據(jù)為1至4項之和的1%計取。財務(wù)費用主要是指本項目建設(shè)籌集資金的借款利息。本項目在建設(shè)期第一年貸款5000萬元，我行貸款利率為*******‰，貸款期限為2年，到期一次性償還貸款本金及本年利息。建設(shè)期貸款利息為*******萬元。管理費用管理費用*******萬元。估算依據(jù)為建安成本的2%計取。銷售費用銷售費用*******萬元?？紤]到本項目由公司自主銷售,利用I期營銷網(wǎng)點和工作人員，銷售成本較低的因素，銷售費用按銷售收入的1%計提。其他費用其他費用*******萬元，包括質(zhì)量監(jiān)理費和環(huán)評費，質(zhì)量監(jiān)理費*******萬元，估算依據(jù)為公司簽訂的《委托監(jiān)理合同》；環(huán)評費由I期承擔。不可預(yù)見費不可預(yù)見費*******萬元。%計取二、評估總投資估算與可研總投資估算變化對比評估總投資估算為**********萬元，較企業(yè)項目可行性研究報告估算總投資約*******萬元增加了*******萬元， %，兩者估算相差不大，但具體在測算上還有些區(qū)別，主要區(qū)別：一財務(wù)費用測算的利率不同，可研按人民銀行基準利率，評估調(diào)整為按我行規(guī)定利率，財務(wù)費用有所提高；二可研總投資沒有涵蓋銷售費用，銷售費用在效益測算計入成本，評估將銷售費用列入總投資估算。三、項目資金籌措計劃及落實情況資金籌措計劃估算承貸項目總投資**********萬元，資金籌措方案為：項目資本金**********萬元，占總投資的*******%；銷售轉(zhuǎn)投**********萬元，占總投資的*******%；銀行貸款5000萬元，占總投資的*******%。項目資本金來源評價（1）項目已投入資金**********萬元。截止2010年8月底，經(jīng)核實該公司付款票據(jù)及相關(guān)協(xié)議合同，二期項目實際已投入**********萬元，其中:土地投入**********萬元、前期工程費**********萬元（設(shè)計費**********萬元、人防費**萬元、報建其他費**********萬元），＃棟工程進度款**********萬元，＃棟樁基礎(chǔ)工程款**********萬元，稅金**********萬元。（2）后續(xù)可作為項目資本金投入的自有資金為**********萬元。后續(xù)應(yīng)作為項目資本金投入的自有資金為**********萬元，其主要來源為項目一期的銷售利潤和收回資金，一期項目未銷售房源及地下車庫和商鋪可收回資金**********萬元（未含*******＃棟認購資金），除去償還農(nóng)行貸款**********萬元和后續(xù)應(yīng)支付的各類工程款**********萬元外，可結(jié)余**********萬元，大于后續(xù)項目資本金，故二期項目資本金到位沒有障礙。該公司承諾后續(xù)資本金足額到位并優(yōu)于我社貸款投入使用，同時由股東出具書面承諾，在我社貸款償還前，股東投入不撤資、不計息、不分紅。第六章 財務(wù)分析評價一、 經(jīng)濟效益估算說明計算期：二期項目于2010年3月開始8＃棟施工，2012年8月全部完工，建設(shè)工程期按 2年零6個月定。項目計劃2010年12月開始預(yù)售，2012年12月年完成全部預(yù)定銷售量，評估總計算期設(shè)定為2010年至2012年共3年。銷售率：住宅銷售率按95％估算。折現(xiàn)率：10％二、項目銷售收入估算評估根據(jù)市場調(diào)查分析擬定的銷售價格，并結(jié)合公司制訂的銷售計劃預(yù)測住宅銷售均價為**********元/㎡，預(yù)計項目可實現(xiàn)銷售收入**********萬元，其中第1年（2010年）實現(xiàn)銷售**********萬元，第2年實現(xiàn)銷售**********萬元，第3年實現(xiàn)銷售**********萬元。三、稅金估算商住房出售稅費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，%，%，%，%，%，%。則以上稅、費總計為**********%=**********萬元四、 利潤、凈利潤及評價指標測算利潤總額=銷售收入總成本費用稅金及附加=**********萬元所得稅＝**********25%＝**********萬元凈利潤=利潤總額所得稅＝**********萬元總投資利潤率=利潤總額/項目總投資= %總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資= %五、 財務(wù)現(xiàn)金流量分析本項目年基準收益率取值10%，%。%，大于基準收益IC =10%；項目財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=%）為 萬元，大于零；靜態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 年。六、不確定性分析盈虧平衡分析用經(jīng)營能力利用率表示盈虧平衡點（BEP）計算公式為：盈虧平衡點（BEP）=（開發(fā)成本 + 管理費用 + 財務(wù)費用）/ (銷售收入銷售費用銷售稅金及附加)本項目銷售達到 %，即達到盈虧平衡，項目較好的抗風(fēng)險能力。敏感性分析本評估以項目銷售收入和投資總額對凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率評價指標影響程度進行敏感性分析，詳見下表： 敏感性分析表 單位:萬元/年分析敏感因素變化幅度敏感性分析結(jié)果銷售單價建造成本/㎡凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率%動態(tài)投資回收期(年）基本方案銷售收入+10%　銷售收入10%　投資成本　+10%投資成本　10%盈虧平衡分析盈虧平衡點（銷售量）： 盈虧平衡點（銷售收入）： 從以上分析得出，銷售收入變化對內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對敏感，總投資變化對內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值的影響相對較小。但從總體上分析，本項目財務(wù)抗風(fēng)險能力仍較強。 第七章 貸款風(fēng)險分析與銀行效益分析一、貸款方式本次貸款擬采用土地使用權(quán)和在建工程抵押擔保方式。抵押物分別為“*****************”住宅小區(qū)II期建設(shè)用地使用權(quán)、公司儲備土地使用權(quán)和本項目在建工程作抵押擔保。按照評估估值和實際購買價值，以上抵押物總價值為**********萬元，為本項目貸款5000萬元設(shè)置抵押，抵押率48%，小于50%，抵押物符合《擔保法》和我行信貸制度的有關(guān)規(guī)定，抵押物足值有效。二期建設(shè)用地使用權(quán)抵押分析二期建設(shè)用地與一期同時取得，是由**********通過注資到**********，辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)明晰，可以作為本項目貸款的抵押物。但該土地目前已為一期項目在農(nóng)行貸款設(shè)置了抵押擔保，需在公司償還全部農(nóng)行貸款后通過析產(chǎn)才可以被釋放作為本次項目抵押。該地塊緊鄰**********行政中心，與 *******路兩條站前區(qū)的主干道交界，交通便利，地理位置較好。I、II期土地總面積*************㎡（ 畝），土地原始成本為 萬元/畝，現(xiàn)土地證號為 號和 字第 號，土地性質(zhì)為國有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地，I期交房后析產(chǎn)II期土地面積為 ，土地原始成本為**********萬元，可以重新單獨辦理土地使用權(quán)證。隨著項目地塊周邊*************路相繼修通，以及同地段*******期住宅開發(fā)項目的建設(shè)，該土地現(xiàn)已明顯升值。2009年12月2日市國土資源局出讓*******同區(qū)域相近土地的掛牌單價達到了****8萬元/畝，因此，評估對該抵押物的估價采用歷史成本價并同時兼顧市場比較綜合確定，最后按***8萬元/畝評估確認其價值為******萬元，按50%抵押率測算可抵押信用額度*****萬元。公司儲備土地使用權(quán)抵押分析該儲備土地位于*************路兩條站前的主干道交界處,現(xiàn)為公司辦公用地，交通便利，地理位置較好。土地面積*************㎡（約 畝），土地性質(zhì)為國有出讓，出讓年限70年，土地用途為住宅用地。該土地由湖南**********集團公司通過注資到**********，辦理了合法的《土地使用權(quán)證》，證號為 號 ，同時辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)明晰，可以作為本項目貸款的抵押物。2008年公司用該土地為一期項目向***行貸款抵押擔保時經(jīng)湖南萬源評估有限公司按****萬元/畝評估，評估確認評估價值為****萬元，按50％設(shè)定抵押率,抵押權(quán)力價值為****萬元。但該土地目前已為一期項目向農(nóng)行貸款設(shè)置了抵押擔保，需在公司償還全部農(nóng)行貸款后才可以被釋放作為本次項目抵押。該項