【導(dǎo)讀】廣州國(guó)際體育演藝中心二期

　　

【正文】 合體（含寫(xiě)字樓），面積約 萬(wàn)平方米 ， 由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、 主題店、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等 ，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求 ；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。 四 樓以上為產(chǎn)權(quán)式住宅，面積約 萬(wàn)平方米之間 ，針對(duì)演藝中心產(chǎn)業(yè)鏈中的藝術(shù)工作室、個(gè)人工作室、藝術(shù)從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng)業(yè)之用。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵(lì)創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實(shí)驗(yàn)室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實(shí)訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。開(kāi)展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實(shí)踐體驗(yàn)，鼓勵(lì)全社會(huì)文化創(chuàng)意創(chuàng)造。凝聚國(guó)家音樂(lè)產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了 “ 音樂(lè)孵化器 ” 項(xiàng)目，專門扶持音樂(lè)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目，成為音樂(lè)圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。 西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構(gòu)造沿線風(fēng)情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過(guò)地下連廊，穿過(guò)演藝中心一期，直達(dá)東區(qū)地塊 ，形成地下商業(yè)空間。 24 / 31 四、 規(guī)劃建設(shè) 規(guī)模和投資情況 設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2， 擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅， 建筑密度控制在 40%，建筑基底面積 13,100 m2，容積率約 ，總建筑面積 136,300 m2，項(xiàng)目總投資約 萬(wàn)元。其中地上商業(yè) (含寫(xiě)字樓 )建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積 49,149 m2，地下建筑面積 38,000 m2（含 2250 個(gè)停車位）。 五、 運(yùn)作 模式 第一方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，競(jìng)得土地，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)純收益反哺演藝中心場(chǎng)館運(yùn) 作，減少一期建設(shè)財(cái)政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的造血機(jī)制。即由凱得文化公司成立項(xiàng)目公司作為東地塊（地塊編號(hào) KXCQ23）投融資主體，項(xiàng)目公司注冊(cè)資金為 億元。采用純商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理模式。寫(xiě)字樓、住宅部分計(jì)劃全部對(duì)外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對(duì)外出租，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。投資及經(jīng)營(yíng)純收益除用于減少一期場(chǎng)館建設(shè)財(cái)政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支缺口。 第二方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)，當(dāng)超過(guò)一定的地價(jià)后，則不再參與競(jìng)標(biāo)，由價(jià)高者得。 區(qū)政府擇時(shí)將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過(guò)凱得公司增資于凱得文化公司，專項(xiàng)用于演藝中心負(fù)債的償還和彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支缺口。 25 / 31 六、 資金籌措計(jì)劃 凱得公司是開(kāi)發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌下，由公司專項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。凱得公司今年 11 月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金 16 億元（ 2020 年 11 月 14 日已取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)《接受注冊(cè)通知書(shū)》），明年上半年還計(jì)劃發(fā)行短期融資券約 30 億元，都納入財(cái)政統(tǒng)籌管理。故在發(fā)債資金未到之前，先由財(cái)政注資或借支 億元，用于支付地價(jià)和啟動(dòng)費(fèi) 用。后續(xù)開(kāi)發(fā)資金由開(kāi)發(fā)貸款和住宅、寫(xiě)字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險(xiǎn)也可以 引入 戰(zhàn)略合作者 ，力爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化 。 七、 項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)周期 2020 年 1 月管委會(huì)審議通過(guò) ，同意地塊編號(hào) KXCQ23 由凱得公司負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作，并按照國(guó)土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。并由區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金人民幣 億元作為土地款及項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)用。 2020 年 1 月土地招拍掛。 2020 年 2 月規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案報(bào)管委會(huì)及有關(guān)部門審批。 2020 年 3 月前完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)劃報(bào)建。 2020 年 4 月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工 等招標(biāo)）。 2020 年 5 月奠基開(kāi)工，辦理好相關(guān)施工證。 2020 年 6 月完成三通一平（水通、電通、 路通 和場(chǎng)地平整）。 2020 年 8 月結(jié)構(gòu)完成 70%，開(kāi)始預(yù)售寫(xiě)字樓及公寓，回收成本大概 億。 2020 年 12 月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗(yàn)收、相關(guān)檢測(cè)，水電、設(shè)備安裝，并開(kāi)始裝飾工程、配套及景觀。 2020 年 6 月 竣 工 并 交 付 ， 回 收 成 本 約 億。 26 / 31 27 / 31 第六 章、項(xiàng)目的投資概算 一、土地出讓款 項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2， 按 地價(jià) 5500 元 / m2， 容積率 計(jì)算面積，土地費(fèi)用 為 55686 萬(wàn) 。 二、 項(xiàng)目前期 費(fèi) 建設(shè)前期費(fèi)用主要包括工程咨詢費(fèi)、 編制可行性研究報(bào)告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境咨詢服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程量清單 編制 費(fèi)、施工 圖審查費(fèi)、審核竣工結(jié)算費(fèi)等 ， 共計(jì)約 1514 萬(wàn)元， 明細(xì)如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目 及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi) 2 編制可行性研究報(bào)告 3 勘察費(fèi) 4 設(shè) 計(jì)費(fèi) 5 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 6 招投代理服務(wù)費(fèi) 7 工程量清單編制費(fèi) 8 施工圖審查費(fèi) 9 審核竣工結(jié)算費(fèi) 10 招標(biāo)控制價(jià)評(píng)審費(fèi) 11 建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi) 合計(jì) 三、 建筑安裝費(fèi) 建筑安裝費(fèi)包括 土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總圖工程費(fèi) （ 場(chǎng)地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等 ） ，裝修工程成本約 36833 萬(wàn)元，計(jì)算明細(xì)如下表： 28 / 31 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 土建工程 2 機(jī)電設(shè)備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計(jì) 四、 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理 費(fèi)約 2897 萬(wàn)元，明細(xì)如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 市政設(shè)施維護(hù)費(fèi) 2 行政事業(yè)性收費(fèi) 3 建設(shè)管理費(fèi) 4 場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合計(jì) 五、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 23755 萬(wàn)元，明細(xì)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 稅費(fèi) 合計(jì) 29 / 31 六、流動(dòng)資金 因本項(xiàng)目需要大量流動(dòng)資金啟動(dòng)，如生產(chǎn)車間運(yùn)作及連鎖店開(kāi)拓，按建設(shè)總投資的 30％以內(nèi)估算本項(xiàng)目的流動(dòng)資金，約 4,100 萬(wàn)元。 七、投資估算總表 序號(hào) 明細(xì) 金額（萬(wàn)元） 1 土地出讓金 1,800 2 土建工程 4,500 3 裝修工程 2,700 4 設(shè)備及安裝 6,100 5 其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi) 858 6 流動(dòng)資金 4,100 合計(jì) 20,058 八、資金籌措 投資所需 20,058 萬(wàn)元，通過(guò)股東投入及貸款獲得。 30 / 31 第 七 章 、 廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目 SWOT分析 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)政策支持，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)一致（機(jī)會(huì)）； 環(huán)境優(yōu)美，位于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)交通樞紐與黃金地段（機(jī)會(huì)）； 集商業(yè)、行政辦公、文化創(chuàng)意、健身休閑、培訓(xùn)于一體，可以彌補(bǔ)本地區(qū)中高檔商娛的空缺（機(jī)會(huì)）； 周邊高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活（機(jī)會(huì)）； 周邊政府部門，商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套齊 全（機(jī)會(huì)）； 道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響（機(jī)會(huì)）； 市場(chǎng)供小于求，有強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求（機(jī)會(huì)）； 凱得文化單獨(dú)開(kāi)發(fā)，貫徹管委會(huì)精神可執(zhí)行力強(qiáng)（機(jī)會(huì)）； 商業(yè)配套會(huì)隨著科學(xué)城建設(shè)及規(guī)劃而升值（機(jī)會(huì)）； 二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 價(jià)格可能較周邊其他商住小區(qū)要高（威脅）； 本地區(qū)人口密度及購(gòu)買力相對(duì)不高（威脅）； 本地商業(yè)品牌簡(jiǎn)單，檔次不高（威脅）； 距傳統(tǒng)消費(fèi)中心區(qū)有 20 公里，城市次 2 中心尚未形成（威脅）； 市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)（威脅）； 土地用途定性可能 影響價(jià)格決策（威脅）。 31 / 31 第 八 章 、 研究結(jié)論 演藝中心二期項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的集開(kāi)發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂(lè)文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)前期，除了可以將住宅、寫(xiě)字樓全部銷售，進(jìn)行快速資金回籠外，未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也具備很好的投資回報(bào)。 總體而言，通過(guò)二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)并在商業(yè)化的運(yùn)作下反哺一期場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)資金不足，降低開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，為開(kāi)發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè) ，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。