【正文】 訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。凝聚國家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了 “ 音樂孵化器 ” 項目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。 五、 運(yùn)作 模式 第一方案，按管委會批準(zhǔn)的方案，財政統(tǒng)籌，競得土地，以項目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運(yùn) 作，減少一期建設(shè)財政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營的造血機(jī)制。投資及經(jīng)營純收益除用于減少一期場館建設(shè)財政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場館日常運(yùn)營開支缺口。凱得公司今年 11 月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金 16 億元（ 2020 年 11 月 14 日已取得中國銀行間市場交易商協(xié)會《接受注冊通知書》），明年上半年還計劃發(fā)行短期融資券約 30 億元，都納入財政統(tǒng)籌管理。并由區(qū)財政安排專項資金人民幣 億元作為土地款及項目啟動費(fèi)用。 2020 年 4 月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計、施工 等招標(biāo)）。 2020 年 12 月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗收、相關(guān)檢測，水電、設(shè)備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。 七、投資估算總表 序號 明細(xì) 金額（萬元） 1 土地出讓金 1,800 2 土建工程 4,500 3 裝修工程 2,700 4 設(shè)備及安裝 6,100 5 其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi) 858 6 流動資金 4,100 合計 20,058 八、資金籌措 投資所需 20,058 萬元，通過股東投入及貸款獲得。 總體而言，通過二期項目的開發(fā)并在商業(yè)化的運(yùn)作下反哺一期場館的經(jīng)營資金不足，降低開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)，為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè) ，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。 31 / 31 第 八 章 、 研究結(jié)論 演藝中心二期項目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨(dú)立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。 26 / 31 27 / 31 第六 章、項目的投資概算 一、土地出讓款 項目首期東地塊用地面積 32,766m2， 按 地價 5500 元 / m2， 容積率 計算面積，土地費(fèi)用 為 55686 萬 。 2020 年 6 月完成三通一平（水通、電通、 路通 和場地平整）。 2020 年 2 月規(guī)劃方案、設(shè)計方案報管委會及有關(guān)部門審批。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險也可以 引入 戰(zhàn)略合作者 ，力爭項目開發(fā)商業(yè)價值最大化 。 區(qū)政府擇時將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項用于演藝中心負(fù)債的償還和彌補(bǔ)場館日常運(yùn)營開支缺口。采用純商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理模式。 24 / 31 四、 規(guī)劃建設(shè) 規(guī)模和投資情況 設(shè)計方案 項目首期東地塊用地面積 32,766m2， 擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅， 建筑密度控制在 40%，建筑基底面積 13,100 m2，容積率約 ，總建筑面積 136,300 m2，項目總投資約 萬元。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實驗室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。 二、 定位 二期項目依托演藝中心一期項目的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國際演藝中心產(chǎn)業(yè)互動，提升 開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)地位，完善 廣州市東部新城區(qū) 城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復(fù)合，相互作用與互為價值鏈的區(qū)域性地標(biāo)建筑和多種功能于一體的文化體育總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引和集聚廣州及珠三角音樂、文化、體育人才來此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展， 打造廣州市文化體育產(chǎn)業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。中間通過演藝中心地下廊道結(jié)合相連，使之成為一個有機(jī)的綜合體。 ”，演藝中心二期項目開發(fā)建設(shè)符合管委會對演藝中心項目的統(tǒng)籌規(guī)劃。演藝中心二期項目建設(shè)和運(yùn)營是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。但受場館財政固定資產(chǎn)投入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財政負(fù)擔(dān)，仍然不能完全擺脫對開發(fā)區(qū)財政補(bǔ)貼的依賴。演藝中心二期項目規(guī)劃建設(shè)是應(yīng)時、應(yīng)勢之舉，符合廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的文化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套需要。目前， O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括 11 個電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有 18 / 31 一條天空步行道，逐漸形成 了包括商場、餐飲和其他休閑場所的體育和娛樂中心，憑借在改擴(kuò)建和運(yùn)營之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運(yùn)會閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場所。 二 、 著名體育場館 案例 縱觀國內(nèi)外體育場館建設(shè)，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護(hù)與運(yùn)營問題。 2020 年省委書記汪洋 同志在視察科學(xué)城后稱，廣州科學(xué)城代表了廣 東的未來。 2020 年，在國際金融危機(jī)等諸多不利因素的影響下，我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模達(dá)到 60 億元，仍然比 2020 年增長了 20%，行業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢；企業(yè)數(shù)量達(dá)到 330 家，比 2020 年增長了 10%；品牌數(shù)量達(dá)到1,200 個，比 2020 年增長了 20%；產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到 25,000 個，比 2020 年增長了 25%。隨后，藥店、商超、郵購、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，市場規(guī)模也快速擴(kuò)大。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)代醫(yī)療保險制度的誕生，雖然有其正面意義，但一定程度上存在保護(hù)醫(yī)藥公司的利益，歧視營養(yǎng)補(bǔ)充 和自然療法，導(dǎo)致人們重疾病、輕健康，重治療、輕預(yù)防，重藥物、輕營養(yǎng)，助長過度醫(yī)療。 （ 2）按人均消費(fèi)量計算未來發(fā)展空間巨大 我國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)目前處于成長階段，而膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)則是近幾年剛剛興起的產(chǎn)業(yè)。我國已經(jīng)進(jìn)入了營養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。 2020 年，我國膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模已達(dá) 60 億元。直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)有安利中國、如新（中國）日 用保健品有限公司和完美（中國）日用品有限公司等。 2020 年 6 月 1 日開始實施的《食品安全法》，以及在行業(yè)內(nèi)征求意見的《保健食品監(jiān)督管理條例》、《食品質(zhì)量 監(jiān)督管理條例》等，對食品和保健食品進(jìn)一步加強(qiáng)管理，膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)作為包含普通食品和保健食品的產(chǎn)業(yè)，將受到更加嚴(yán)格的監(jiān)管和規(guī)范，為行業(yè)未來的進(jìn)一步快速發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。這是繼 1997年《中國居民膳食指南》發(fā)布 10 年后又一次對中國居民膳食狀況提出了重要的指導(dǎo)意見，并倡 導(dǎo)平衡膳食結(jié)構(gòu)，合理攝取營養(yǎng)。膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)新產(chǎn)品、新模式層出不窮，顯示出巨大的市場活力。 2020 年 11 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《中國食物與營養(yǎng)發(fā)展綱要（ 20202020年）》，提出要“加快開展食物營養(yǎng)強(qiáng)化工作，重點(diǎn)推行主食品營養(yǎng)強(qiáng)化，減輕食物營養(yǎng)素缺 乏的狀況”，第一次把食物與營養(yǎng)結(jié)合起來作為一個完整和配套的系統(tǒng)，體現(xiàn)了新時期人們對營養(yǎng)和健康的追求。 19822020 我國居民微量營養(yǎng)素攝入低于推薦量且呈下降趨勢 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 2020）》 由于過于追求產(chǎn)量和生長速度以及錯誤的飲食習(xí)慣，蔬菜的營養(yǎng)價值出現(xiàn)了明顯下降，現(xiàn)代食品業(yè)非科學(xué)的加工方式也使得營養(yǎng)損失嚴(yán)重。我國人口基數(shù)大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意識的增強(qiáng)及政府政策的引導(dǎo)，未來必將成為最 有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?，發(fā)展速度 將遠(yuǎn) 超發(fā)展中國家 的年均增幅。 8 / 31 全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場增長 2020 年到 2020 年，發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑市 場容量的年均增長速度分別為 4%和 11%。 美國 是全球膳食 營養(yǎng) 補(bǔ)充劑 的頭號消費(fèi)強(qiáng)國， 2020 年市場 規(guī)模已達(dá)約 230 億美元 ，全美國有三分之二的消費(fèi)者有消費(fèi)膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的習(xí)慣。 一、 全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑 的 行業(yè)概況 全球膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場規(guī)模及分布 根據(jù)世界營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)研究機(jī)構(gòu) NBJ 的報告，整個營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)分為四部分：膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑、功能食品、天然 /有機(jī)食品、天然 /有機(jī)個人護(hù)理產(chǎn)品。 7 / 31 第二章、公司所處的行業(yè)基本情況 本公司屬于 營養(yǎng)產(chǎn)業(yè) 中的 膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑 行業(yè) 。最 終一期主館按期建成投入運(yùn)行，而二期和三期的商業(yè)配套和文化休閑項目因工期、亞運(yùn)開幕等原因暫緩實施。 未來三年，公司繼續(xù)秉承“營養(yǎng)干預(yù)，為健康人管理健康”的理念，堅持走膳食營養(yǎng)補(bǔ)充劑專業(yè)化發(fā) 展路線，在現(xiàn)有傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)已處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，通過積極擴(kuò)大藥店、商超等傳統(tǒng)營銷網(wǎng)絡(luò)和加快推進(jìn)連鎖店等新型營銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，鞏固并進(jìn)一步提升主力品牌 —— “ 凱得文化公司 ”在非直銷領(lǐng)域的龍頭地位，積極發(fā)展“十一坊”和“頂呱呱”等細(xì)分市場輔助品牌，并通過加大研發(fā)投入、新產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)能提升，進(jìn)一步提高公司產(chǎn)品的整體市場占有率；公司將 6 / 31 加大品牌建設(shè)的投入， 力求將 “ 凱得文化公司 ” 品牌由強(qiáng)勢的渠道性品牌 建設(shè)為知名的 大眾消費(fèi)品牌 ，擴(kuò)大品牌的知名度和美譽(yù)度；公司將進(jìn)一步加強(qiáng)人才的培養(yǎng)、引