【正文】 整個經營期內，甲方應嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經營，努力提高競爭力。 二、經營管理成本（參考） 經營管理成本包括“ 營業(yè)費用 % 營業(yè)稅金及附加 6% 管理費用 % 管理傭金 5% 專業(yè)好文 檔 第 37 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險費用 % 7．房產稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。 ，在特定情況下，酒店經營管理公司有權將天域酒店二期的部分業(yè)務委托其它酒店經營管理公司經營管理。費用由業(yè)主自行負擔。 專業(yè)好文 檔 第 40 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業(yè)； 、設備的日常維護、維修及其改造； ； ； ； 、服務水準提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔。 b、費用繳納 客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產買賣合同所確定的套內建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經營與核算 由酒店經營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學的經營管理。在委托經營期間，需入住的業(yè)主應提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3 月，提前七天。 C、業(yè)主授權他人入?。盒柙陬A定 房間的傳真或 Email 中，寫明被授權人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入 住分數(shù)做適當調整。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務 酒店配套設施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為 30 年，專業(yè)好文 檔 第 45 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 每一簽約期限為 5 年。（見自選服務菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經營管理公司進行經營管理。 非出租期間（自住和空置時間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用， 按季度結算 。 當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。業(yè)主在委托期內，只分享酒店客房收入，不分擔酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經過驗收，達到委托前標準。 專業(yè)好文 檔 第 47 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 分配的時間以會計年度為計算單位。 收入分配關系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計 分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價值 247。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉到新業(yè)主名上。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權的繼承權。 未經本酒店經營管理公司的私下轉讓，本酒店經營管理公司不予承認，如果給 酒店經營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔相關責任。各步驟需要達到的預期目標如下。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。 賣場內部： 色彩：主色調為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調（或者背景以淡藍色為底色，繪以公專業(yè)好文 檔 第 53 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 司藍黃相間 的徽標）；接待桌椅為主色調淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。 本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象： Condo 是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。 賣場建筑外型： 坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 專業(yè)好文 檔 第 52 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 2 現(xiàn)場廣告牌的制作 內容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯(lián)系電話。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚 Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。 4 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 銷 售的目標，毫無疑問就是要順利地將產品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 6． 有關費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 六、業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產權，是酒店不可分割的一部分，為維護酒店經營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權時，須 向酒店經營管理公司提出書面申請； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權時，還須提供如下材料： 、復印件， 、復印件， ； ； ， 專業(yè)好文 檔 第 49 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 年終時，酒店經營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經營管理合同所約定的方式，將會計師事務所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進行分配。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費 用由業(yè)主按原價支付），以便出租。 完全投資型客戶所獲贈免費 入住期 按周計算（ 7 間 *夜 /次 ） 自用超出 21 分 者，按當日折扣價從利潤中抵扣。 這種方式委托經營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。 年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的 40%加權分配。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。不參與酒店利潤分配。業(yè)主客房委托經營管理的時間不得少于三個會計年度。如果 給 酒店經營管理公司或其它 業(yè)主造成經濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結算，業(yè)主需在發(fā)出結算單的 7 日內，付清全部款項。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標準的客房。按酒店二期的整體經營情 況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。逾期不交者， 須按所欠金額支付 每日 萬 分之 五 的滯納金。 二、 基本運行管理 專業(yè)好文 檔 第 41 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 客房物品配置 當酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。 ，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經營 收入 和業(yè)主客房委托經營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 的經營情況。 本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產權抵押或其它經濟責任而產生的法律糾紛 ，致使其所有的財產被查封、拍賣等而影響經營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產損失時，應依法賠償相應損失。結算后于 天內匯入乙方指定的銀行賬戶。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價 =酒店年客房經營收入247。 聘用經驗豐富的酒店管理人員，組織務實高效的管理機構，采取正確的經營決策和手段，保證酒店經營的最高效益。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉讓，本協(xié)議內容不因轉讓而變更。 二、 收益分配期限 以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。 第三章 管理范圍 專業(yè)好文 檔 第 34 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。 四、 可分配收益： 酒店客房營業(yè)收入按雙方約定方式進行分配的收益部分。 4 業(yè)主委托經營管理方式 專 有 名 詞 定 義 一、 天域度假酒二期 ：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標準建造。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經驗的酒店管理公司經營管理（已經選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經營管理，以確保本項目的 高效、高品質經營管理。最佳的宣傳認購時機為 2020 年春節(jié)。 我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示： A2 A2 A1 A1 A1 A1 A2 A2 專業(yè)好文 檔 第 28 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 海景 （部分標準層戶型可能會根據(jù)銷售的需要作適當調整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為： A A B BC C2 六個級別，并配合不同樓層的價差，調整出不同公寓的價格分布。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。本階段的售價在單位成本的基礎上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 銷售平均價格為： 5760元 /M2； 第二階段 ，本階段為市場上升期（取得商品房預售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的專業(yè)好文 檔 第 27 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。 3． 5． 2 平均售價制定建議（公寓部分）： ① 70%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+70%） =5591元 /M2； ② 80%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+80%） =5920元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+90%） =6249元 /M2。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質素調整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客