【正文】 整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。 二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考） 經(jīng)營(yíng)管理成本包括“ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 % 營(yíng)業(yè)稅金及附加 6% 管理費(fèi)用 % 管理傭金 5% 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 37 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6% 6．保險(xiǎn)費(fèi)用 % 7．房產(chǎn)稅 % 總成本 60% 三、收益分配 詳見(jiàn)《業(yè)主須知》。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 40 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)； 、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造； ； ； ； 、服務(wù)水準(zhǔn)提升。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營(yíng)與核算 由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃，對(duì)所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注： 平 季 4— 10 月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3 月，提前七天。 C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定 房間的傳真或 Email 中，寫(xiě)明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無(wú)業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入 住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價(jià)格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專(zhuān)用海濱沙灘； ＊ 酒店專(zhuān)車(chē)交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車(chē)場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。這種方式委托管理期限為 30 年，專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 45 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 每一簽約期限為 5 年。（見(jiàn)自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購(gòu)酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。 當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的 40%。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 47 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計(jì) 分制 ” （詳見(jiàn)業(yè)主入住 計(jì) 分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值 247。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 8． 直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)揪频杲?jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷(xiāo)售氣氛。 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 53 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 司藍(lán)黃相間 的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷(xiāo)售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。 本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。 本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象： Condo 是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán)模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。 賣(mài)場(chǎng)建筑外型： 坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 52 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 2 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作 內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯(lián)系電話。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚 Condo，共享型的，開(kāi)放型的，交流型的”概念得以確立。 4 銷(xiāo)售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 銷(xiāo) 售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷(xiāo)售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。在某種特殊情況下還得提供公證書(shū)或者律師證明書(shū)。 6． 有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須 向酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提出書(shū)面申請(qǐng)； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料： 、復(fù)印件， 、復(fù)印件， ； ； ， 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 49 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。 年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi) 用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。 完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi) 入住期 按周計(jì)算（ 7 間 *夜 /次 ） 自用超出 21 分 者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。 這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為 30 年，每一簽約時(shí)間為 3 年。 年終本類(lèi)客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的 40%加權(quán)分配。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。不參與酒店利潤(rùn)分配。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。如果 給 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它 業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的 7 日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。按酒店二期的整體經(jīng)營(yíng)情 況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁。逾期不交者， 須按所欠金額支付 每日 萬(wàn) 分之 五 的滯納金。 二、 基本運(yùn)行管理 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 41 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開(kāi)業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。 ，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng) 收入 和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)的規(guī)定享受投資回報(bào)。 的經(jīng)營(yíng)情況。 本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無(wú)法達(dá)到本合同的目的時(shí)； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛 ，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣(mài)等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房?jī)r(jià) =酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入247。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。 二、 收益分配期限 以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。 第三章 管理范圍 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 34 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。 四、 可分配收益： 酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。 4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式 專(zhuān) 有 名 詞 定 義 一、 天域度假酒二期 ：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的 高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為 2020 年春節(jié)。 我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示： A2 A2 A1 A1 A1 A1 A2 A2 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 28 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售的需要作適當(dāng)調(diào)整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為： A A B BC C2 六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。 備注： 此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 銷(xiāo)售平均價(jià)格為： 5760元 /M2； 第二階段 ，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 27 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 3． 5． 2 平均售價(jià)制定建議（公寓部分）： ① 70%毛利潤(rùn) ：公寓實(shí)收售價(jià) =公寓單位成本（ 1+70%） =5591元 /M2； ② 80%毛利潤(rùn) ：公寓實(shí)收售價(jià) =公寓單位成本（ 1+80%） =5920元 /M2； ③ 90%毛利潤(rùn) ：公寓實(shí)收售價(jià) =公寓單位成本（ 1+90%） =6249元 /M2。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客