【正文】 .....................................................................................44三 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加 ........................................................................................................45四 經(jīng)營(yíng)成本估算 ................................................................................................................................46五 利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 ............................................................................................................................46六 借款還本付息估算 ........................................................................................................................47七 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ................................................................................................................................47第十章 投資可行性結(jié)論 ................................................................................................50附件一：項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算表 .......................................................................................51附件二：項(xiàng)目示意效果圖 ................................................................................................82附件三：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ............................................................................................86附件四：土地使用證 .........................................................................................................901 / 102第一章 項(xiàng)目背景一 國(guó)內(nèi)旅游發(fā)展趨勢(shì)分析隨著人民生活水平步入小康和向高消費(fèi)階段過(guò)渡，國(guó)內(nèi)居民出游率將不斷上升，旅游消費(fèi)需求日愈強(qiáng)烈。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，度假區(qū)在增繳國(guó)家稅收的同時(shí)，對(duì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展、提升本地農(nóng)產(chǎn)品的附加值、改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)狀況、推動(dòng)和平縣的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。南湖村有死火山，溫泉資源豐富，是旅游投資的理想之地。I / 102和平溫泉小鎮(zhèn)度假區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 委托單位：河源市和平縣和平溫泉之都有限公司編寫(xiě)單位：廣州金良工程咨詢有限公司二〇一〇年五月I / 102和平溫泉小鎮(zhèn)度假區(qū)二期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資格證書(shū)編號(hào)：工咨乙 12320220229 咨詢業(yè)務(wù)編號(hào)：穗金良工咨報(bào)字[2022]第 124 號(hào)委托單位：河源市和平縣和平溫泉之都有限公司編寫(xiě)單位：廣州金良工程咨詢有限公司 二〇一〇年五月II / 102III / 102項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 任 春 梅 注 冊(cè) 咨 詢 工 程 師 編 寫(xiě) 人 員 楊 劍 楚 注 冊(cè) 咨 詢 工 程 師田 輝 注 冊(cè) 咨 詢 工 程 師艾 申 華 注 冊(cè) 造 價(jià) 工 程 師林 順 注 冊(cè) 造 價(jià) 工 程 師樊 永 軍 注 冊(cè) 咨 詢 工 程 師徐 滔 注 冊(cè) 咨 詢 工 程 師審 核 唐 元 昌 注 冊(cè) 咨 詢 工 程 師審 定 周 節(jié) 龍 高 級(jí) 工 程 師I / 102前 言廣東省和平縣有“山清水秀溫泉美，川塬秀麗百果奇”的美譽(yù)，旅游資源豐富，境內(nèi)有日供萬(wàn)人沐浴的地?zé)豳Y源，又有近 10 公里的漂流河段，奇山異石，景色迷人，享有“北有熱河、南有熱水”之美稱。根據(jù)河源市及和平縣的有關(guān)發(fā)展規(guī)劃，及和平縣委、縣政府提出 “旅游旺縣”的號(hào)召下，規(guī)劃在和平縣熱水鎮(zhèn)南湖村投資興建一個(gè)具有多個(gè)功能景區(qū)的，集文化游、生態(tài)自然風(fēng)光游、休閑度假于一體的大型綜合型旅游區(qū)“和平溫泉小鎮(zhèn)度假區(qū)”，共分六期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。隨著度假區(qū)知名度的提高，游客接待量也逐年提升，現(xiàn)有的設(shè)施接待能力已經(jīng)飽和，需要新的服務(wù)設(shè)施來(lái)緩解壓力。我國(guó)人均 GDP 持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2022 年我國(guó)人均GDP 增至 20222500 美元，國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)育成熟階段。二 產(chǎn)業(yè)政策中國(guó)旅游業(yè)目前正處于快速發(fā)展的階段，成為第三行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、國(guó)際貿(mào)易往來(lái)不斷增多、旅游安全具備有效保障、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)一步完善，正是中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“黃金時(shí)期”。我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展存在著很大的發(fā)展空間。發(fā)展國(guó)內(nèi)旅游成為國(guó)家“培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的重要選擇。2. 和平縣旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和平縣旅游經(jīng)濟(jì)是在“十五”期間得到快速的發(fā)展。實(shí)現(xiàn)了“從無(wú)到有，從有到旺”的重要跨越，旅游業(yè)已經(jīng)成為和平縣第三產(chǎn)業(yè)的龍頭和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為全縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。河源市政府、和平縣政府高度重視旅游業(yè)的發(fā)展，2022 年把旅游業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)。熱水鎮(zhèn)位于粵北山區(qū)，屬于河源市和平縣。第一期項(xiàng)目熱龍溫泉度假村于 2022 年底破土動(dòng)工，以全新的生態(tài)理念為設(shè)計(jì)藍(lán)圖，融合客家文化精髓，充分利用荒山、坡嶺等自然地貌，打造出一片人與自然和諧相處的世外桃源。4 / 102第二章 項(xiàng)目概況一 項(xiàng)目區(qū)范圍項(xiàng)目選址廣東省河源市和平縣熱水鎮(zhèn)南湖村。此外，熱水鎮(zhèn)電力充足，通訊發(fā)達(dá)。二期建設(shè)除對(duì)現(xiàn)有接待服務(wù)設(shè)施擴(kuò)充容量外，推出新的項(xiàng)目拉動(dòng)客源，建設(shè)綜合性的旅游度假區(qū)，并且彌補(bǔ)建設(shè)期內(nèi)帶來(lái)的游客損失。擴(kuò)建后，溫泉度假山莊占地約 萬(wàn)㎡，總建筑面積約 萬(wàn)㎡，共建設(shè)335 間度假式客房，針對(duì)中、高端目標(biāo)市場(chǎng)配套建設(shè)與溫泉風(fēng)格相對(duì)應(yīng)的各式別墅客房，強(qiáng)調(diào)鮮明的主題、靜謐的環(huán)境和一流的服務(wù)；并設(shè)有員工宿舍及管理中心，方便管理。2. 漂流接待中心熱水漂流為和平溫泉小鎮(zhèn)的配套項(xiàng)目，漂流河道全長(zhǎng) 公里，落差近 40米，是全國(guó)最長(zhǎng)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)最完整的漂流河，沿途群山環(huán)繞，風(fēng)光秀麗。該子項(xiàng)目由和平熱水漂流公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。該子項(xiàng)目由和平金穗油茶開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如油茶、香菇、茶葉、油桐的種植、銷售等，部分由村民經(jīng)營(yíng)。培訓(xùn)中心（室內(nèi)項(xiàng)目）主體占地面積為 5775㎡，總建筑面積為 3600㎡，提供危險(xiǎn)自救培訓(xùn)課程，培訓(xùn)中心設(shè)置地震體驗(yàn)房、雷電室、電力實(shí)驗(yàn)室、火災(zāi)逃生房、水中逃生房等設(shè)施，進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，并定期對(duì)其他子項(xiàng)目員工展開(kāi)培訓(xùn)，提高對(duì)于天災(zāi)的防范意識(shí)，維護(hù)客人安全，有效減少的人員和經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失，安全快速的逃生。項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資+無(wú)形及遞延資產(chǎn)+流動(dòng)資金8 / 102表 22：項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào) 項(xiàng)目 建筑工程費(fèi) 設(shè)備及安裝費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì)1 社會(huì)主義新農(nóng)村（客家風(fēng)情一條街） 2 九連山溫泉度假山莊 3 漂流接待中心 4 廣東省應(yīng)急培訓(xùn)中心 　 合計(jì) 表 23： 項(xiàng)目投資估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào) 項(xiàng)目 固定資產(chǎn) 無(wú)形及遞延費(fèi)用 流動(dòng)資金 合計(jì)1 社會(huì)主義新農(nóng)村（客家風(fēng)情一條街） 2 九連山溫泉度假山莊 3 漂流接待中心 4 廣東省應(yīng)急培訓(xùn)中心 　 合計(jì) 2. 資金籌措方式項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，其中自籌資金 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款10000 萬(wàn)元。（1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)計(jì) 2022 年下半年正式動(dòng)工，項(xiàng)目建設(shè)期為一年，項(xiàng)目計(jì)算期（11 年），經(jīng)營(yíng)期為 10 年，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值收入共為 萬(wàn)元，利潤(rùn)為 萬(wàn)元。1）社會(huì)主義新農(nóng)村屬于扶貧項(xiàng)目，是無(wú)收益項(xiàng)目；2）九連山度假山莊為國(guó)家創(chuàng)造稅收 萬(wàn)元，可提供 285 個(gè)就業(yè)崗位；3）漂流接待中心為國(guó)家創(chuàng)造稅收 萬(wàn)元，可提供 80 個(gè)就業(yè)崗位；4）廣東省應(yīng)急培訓(xùn)中心為國(guó)家創(chuàng)造稅收 萬(wàn)元，可提供就業(yè) 55 個(gè)崗位。除了政策上的支持，新農(nóng)村建設(shè)急需的是資金方面的支持，僅有幫貧扶困基金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為更好地發(fā)揮旅游在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的作用。旅游業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，在農(nóng)村發(fā)展旅游業(yè)，一方面可以就地吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從事旅游接待工作；另一方面，由于鄉(xiāng)村旅游業(yè)就業(yè)崗位層多面廣，所需技術(shù)相對(duì)難度不大，只需短期培訓(xùn)就可以上崗工作，有利于農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)化。（5）有利于農(nóng)村精神文明建設(shè)農(nóng)村除了在“春耕”和“雙搶”2 個(gè)時(shí)節(jié)較忙外，其余時(shí)間則比較空閑。經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的發(fā)展是手段，社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步才是新農(nóng)村全面建設(shè)的目的所在，也是難點(diǎn)所在。（8）社會(huì)影響效果分析結(jié)論本項(xiàng)目建成運(yùn)作，有著積極的社會(huì)意義，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入心的活力，可以改善和平縣熱水鎮(zhèn)的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金；增加就業(yè)率，改善周邊社區(qū)居民的生活水平；拉動(dòng)本地消費(fèi)，快速增加政府稅源，促進(jìn)旅游消費(fèi)起到了積極的作用；同時(shí)，本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)可以改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使周邊經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，增加政府的財(cái)政收入。s339 線自東向西和熱合公路自北向南貫穿全鎮(zhèn)，鄉(xiāng)村公路四通八達(dá)，而且村村基本實(shí)現(xiàn)了通水泥公路目標(biāo)。二 項(xiàng)目建設(shè)方案原則1. 總體開(kāi)發(fā)框架（1）熱水之軸沿著熱水到達(dá)社會(huì)主義新農(nóng)村（客家風(fēng)情一條街）九連山溫泉度假山莊、熱龍溫泉度假村旅游區(qū)的旅游軸線。使九連溫泉坐落在一塊風(fēng)水寶地之上，是旅游開(kāi)發(fā)與景觀結(jié)合的生要輔軸線。（2） “以人為本”原則強(qiáng)調(diào)人對(duì)自然景觀的品味，人與水、植被、綠和山石的親近，使人獲得寧?kù)o、清幽、凈化、閑適的體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)人的體驗(yàn)、經(jīng)歷當(dāng)?shù)氐臍v史文化，體現(xiàn)對(duì)人無(wú)微不至的關(guān)懷與服務(wù)。（6） 綠化與美化相結(jié)合原則：對(duì)樹(shù)種、樹(shù)形的選擇與度假區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)，通過(guò)綠化來(lái)整理原來(lái)雜亂的植被景觀，形成休閑的綠化空間。將進(jìn)一步提高和平縣旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升和平縣旅游品牌、推動(dòng)和平縣旅游的大發(fā)展。分析表明，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、廣東省和河源市和平縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，也符合和平縣的城市建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃，符合所在地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，充分利用了土地資源，其用地符合國(guó)家土地利用政策的要求。（2） 排水系統(tǒng)1） 生活廢水處理流程：廚房廢水經(jīng)污水管網(wǎng)匯集到污水處理池（初級(jí)處理池，進(jìn)行格柵、沉淀、除油處理）。溫泉廢水可作為景觀綠化用水和場(chǎng)地澆灑用水。15 / 102（3）消防工程1） 室外消防栓系統(tǒng)：室外消防管網(wǎng)采用低壓制，由度假區(qū)供水管網(wǎng)供水。室內(nèi)消火栓間距小于 30 米。噴淋系統(tǒng)設(shè)計(jì)水量為 30L/S，自動(dòng)噴淋加壓泵設(shè)置在消防水泵房?jī)?nèi)。（2） 供電負(fù)荷九連山溫泉度假山莊為 KW、社會(huì)主義新農(nóng)村（客家風(fēng)情一條街）為 KW、廣東省應(yīng)急培訓(xùn)中心為 360 KW、漂流接待中心為 880 KW；同時(shí)系數(shù)為 ，需用系數(shù)為 ，本工程電力系統(tǒng)用電總?cè)萘考s為 2850KW。? 其它按有關(guān)電氣有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行。（5） 廣播系統(tǒng)在公共區(qū)域如廣場(chǎng)、餐廳、酒店大堂、溫泉區(qū)、停車場(chǎng)、走道等區(qū)域設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，平時(shí)播放背景音樂(lè)，出現(xiàn)災(zāi)害緊急情況時(shí)，可切換成為緊急廣播。? 新線路開(kāi)設(shè)要點(diǎn)：環(huán)保優(yōu)先，景觀游覽度高。按照各子項(xiàng)目的不同情況，各種類型道路紅線和道路綠化范圍應(yīng)符合其自身環(huán)境情況，主要設(shè)置指標(biāo)如下：? 5 米道路：平整道路，可雙向行駛越野車。? 米道路：游步道。（4）溫泉池區(qū)道路鋪裝度假區(qū)路面鋪設(shè)采用透水性強(qiáng)的自然生態(tài)型鋪裝材料，如條形石板、鵝卵石或采用與地面架空的木條路面，以保持地面的透氣性和對(duì)環(huán)境的保護(hù)。注：經(jīng)四個(gè)公司股東會(huì)決議，本項(xiàng)目貸款由和平溫泉之都有限公司統(tǒng)籌安排。除社會(huì)主義新農(nóng)村（客家風(fēng)情一條街）的土地由南湖村集體出土地外，其他三個(gè)項(xiàng)目的土地㎡已征用完畢。2） 硂結(jié)構(gòu)房每平方米按 600 元計(jì)算補(bǔ)償，磚木結(jié)構(gòu)按 400 元/平方米計(jì)算補(bǔ)償，拆遷戶可按面積領(lǐng)取現(xiàn)金，也可通過(guò)價(jià)值換算方式置換社會(huì)主義新農(nóng)村的公寓樓，公寓的土建及配套項(xiàng)目按 1000 元/平方米折算，征地戶可以按成本價(jià)采用多除少補(bǔ)償原則置換新農(nóng)村房產(chǎn)。21 / 102第四章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析一 資源開(kāi)發(fā)方案和平溫泉小鎮(zhèn)度假區(qū)為一個(gè)具有多個(gè)功能景區(qū)，集文化游、生態(tài)自然風(fēng)光游、休閑度假于一體的大型綜合型旅游區(qū)，因此未來(lái)的資源和原材料的使用，均是以溫泉水、農(nóng)產(chǎn)品等自然資源為主，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)豐富。表 41：游客接待總?cè)藬?shù)預(yù)測(cè) （ 單位：萬(wàn)人次）年份 增長(zhǎng)率 接待人數(shù)2022 152022 2022 202210%2022 2022 2022