【正文】 道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響（機(jī)會(huì)）； 市場(chǎng)供小于求，有強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求（機(jī)會(huì)）； 凱得文化單獨(dú)開(kāi)發(fā)，貫徹管委會(huì)精神可執(zhí)行力強(qiáng)（機(jī)會(huì)）； 商業(yè)配套會(huì)隨著科學(xué)城建設(shè)及規(guī)劃而升值（機(jī)會(huì)）； 二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 價(jià)格可能較周邊其他商住小區(qū)要高（威脅）； 本地區(qū)人口密度及購(gòu)買力相對(duì)不高（威脅）； 本地商業(yè)品牌簡(jiǎn)單，檔次不高（威脅）； 距傳統(tǒng)消費(fèi)中心區(qū)有 20 公里，城市次 2 中心尚未形成（ 威脅）； 市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)（威脅）； 土地用途定性可能影響價(jià)格決策（威脅）。 。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)前期，除了可以將住宅、寫字樓全部銷售，進(jìn)行快速資金回籠外，未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也具備很好的投資回報(bào)。 二、 項(xiàng)目前期 費(fèi) 建設(shè)前期費(fèi)用主要包括工程咨詢費(fèi)、編制可行性研究報(bào)告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境咨詢服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程量清單編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、審核竣工結(jié)算費(fèi)等，共計(jì)約 1514 萬(wàn)元， 明細(xì)如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi) 2 編制可行性研究報(bào)告 3 勘察費(fèi) 4 設(shè)計(jì)費(fèi) 5 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 6 招投代理服務(wù)費(fèi) 7 工程量清單編制費(fèi) 8 施工圖審查費(fèi) 9 審核竣工結(jié)算費(fèi) 10 招標(biāo)控制價(jià)評(píng)審費(fèi) 11 建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi) 合計(jì) 三、 建筑安裝費(fèi) 建筑安裝費(fèi)包括土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總 圖工程費(fèi)（場(chǎng)地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等） ，裝修工程成本約 36833 萬(wàn)元，計(jì)算明細(xì)如下表： 28 / 31 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 土建工程 2 機(jī)電設(shè)備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計(jì) 四、 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理 費(fèi)約 2897 萬(wàn)元，明 細(xì)如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 市政設(shè)施維護(hù)費(fèi) 2 行政事業(yè)性收費(fèi) 3 建設(shè)管理費(fèi) 4 場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合計(jì) 五、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 23755 萬(wàn)元，明細(xì)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 稅費(fèi) 合計(jì) 29 / 31 六、流動(dòng)資金 因本項(xiàng)目需要大量流動(dòng)資金啟動(dòng)，如生產(chǎn)車間運(yùn)作及連鎖店開(kāi)拓，按建設(shè)總投資的 30％以內(nèi)估算本項(xiàng)目的流動(dòng)資金，約 4,100 萬(wàn)元。 2020 年 8 月結(jié)構(gòu)完成 70%，開(kāi)始預(yù)售寫字樓及公寓，回收成本大概 億。 2020 年 3 月前完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)劃報(bào)建。 七、 項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)周期 2020 年 1 月管委會(huì)審議通過(guò)，同意地塊編號(hào) KXCQ23 由凱得公司負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作，并按照國(guó)土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。 25 / 31 六、 資金籌措計(jì)劃 凱得公司是開(kāi)發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌下，由公司專項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。寫字樓、住宅部分計(jì)劃全部對(duì)外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對(duì)外出租，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。其中地上商業(yè) (含寫字樓 )建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積 49,149 m2，地下建筑面積 38,000 m2（含 2250 個(gè)停車位）。開(kāi)展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實(shí)踐體驗(yàn)，鼓勵(lì)全社會(huì)文化創(chuàng)意創(chuàng)造。 三 、 布局 國(guó)際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運(yùn)營(yíng)式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)。 項(xiàng)目分 A 東地塊（地塊編號(hào) KXCQ23）和西地塊（市民廣場(chǎng)二期，含 地鐵上蓋的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊）。國(guó)際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn) 業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運(yùn)營(yíng)式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)，將成為廣州東部永不落幕的演藝中心； 英國(guó) O2 體育館、上海奔馳演藝中心成功的體育文化和商業(yè)設(shè)施的有機(jī)結(jié)合的實(shí)踐，證明用配套的商業(yè)設(shè)施反哺體育設(shè)施，產(chǎn)生相得益彰，成為城市旅業(yè)亮點(diǎn)的可持續(xù)可盈利的模式是有效的； 多年來(lái)，在開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)大力關(guān)懷和支持下，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)積累了較為豐富的投、融、建、管經(jīng)驗(yàn)，為演藝中心二期開(kāi)發(fā)建設(shè)培養(yǎng)和建立了一支投融資、工程建設(shè)、園區(qū)管理方面的專業(yè)人才隊(duì)伍； 通過(guò)兩年多時(shí)間運(yùn)作，凱得文化公司已經(jīng) 形成一個(gè)較為強(qiáng)大的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)與湖南衛(wèi)視、成都演出集團(tuán)、明星巨典、共時(shí)文化傳播、大名娛樂(lè)、粵港經(jīng)貿(mào)信息交流促進(jìn)會(huì)等傳媒機(jī)構(gòu)達(dá)成長(zhǎng)期、廣泛的良好合作關(guān)系。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)中物理空間的渾然天成，可以形成以演藝中心為圓點(diǎn)，營(yíng)造輻射周邊的商業(yè)氛圍。通過(guò)二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，將產(chǎn)生的純收益全部用于一期場(chǎng)館負(fù)債及彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)資金不足，可化解一期場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)困局。 （二）是場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)及減輕開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政壓力的有效途徑 演藝中心一期場(chǎng)館的建設(shè)是由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的 “準(zhǔn)公益性 ”項(xiàng)目，為維持場(chǎng)館正常運(yùn)轉(zhuǎn)， 按照原設(shè)計(jì)， 開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政每年 需 投入運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用補(bǔ)貼約2,300 萬(wàn)元。 19 / 31 第 四章、項(xiàng)目建設(shè)必要性及可行性 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 （一）是廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的需要 與廣州市中心區(qū)域相比，開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)仍是傳統(tǒng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括文化體育在內(nèi)的三產(chǎn)配套及商業(yè)氛圍相對(duì)滯后，在很大程度上成為阻礙科學(xué)城集聚人氣和吸引高端人才長(zhǎng)期落戶的價(jià)值洼地。就廣州亞運(yùn)場(chǎng)館而言，如廣州亞運(yùn)城場(chǎng)館、南沙體育館、大學(xué)城體育中心場(chǎng)館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運(yùn)作 艱難的困境。 近年來(lái)，為創(chuàng)建和諧城市，完善 “兩城一島 ”宜居宜業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境，在市委、市政府大力支持下，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、蘿崗區(qū)政府先行先試、敢為人先，在科技園區(qū)、體育文化設(shè)施、城市交通系統(tǒng)等方面做了大量而 卓 有成效的工作 ，其中廣州國(guó)際體育演藝中心（下稱 “演藝中心 ”）就是我區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型、具有一定前瞻性戰(zhàn)略之作。 項(xiàng)目 市場(chǎng)規(guī)模 （億元） 企業(yè)數(shù)量 （余個(gè)） 品牌數(shù)量 （余個(gè)） 產(chǎn)品數(shù)量 （余個(gè)） 成熟品種 （個(gè)） 2020 年 50 300 1000 20200 55 2020 年 60 330 1200 25000 60 同比增長(zhǎng) 20% 10% 20% 25% 10% 數(shù)據(jù)來(lái)源：庶正康訊 中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委出具的《 2020＇膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑（非直銷領(lǐng)域）報(bào)告》認(rèn)為：“雖然未來(lái)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市場(chǎng)可能會(huì)受到政策調(diào)整、 競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素的影響，但是，只要 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)不低于 8%的 增速， 膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的 16 / 31 市場(chǎng)規(guī)模將保持目前的增長(zhǎng)速度，到 2020 年膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò) 160 億元”。 由于中國(guó)法律和市場(chǎng)的原因，直銷渠道與非直銷渠道完全隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)通常不產(chǎn)生正面的競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)干預(yù)國(guó)民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過(guò)大的問(wèn)題。從我國(guó)的情況來(lái)看， 1999年我國(guó)居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額為 2, 億元，到 2020 年已經(jīng)增長(zhǎng)到 5,億元，增長(zhǎng)了 106%。目前，我國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（ 2020）》中的數(shù)據(jù)， 2020 年中國(guó)人均營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量是 美元，僅相當(dāng)于美國(guó)的 %、歐洲的 %、日本的 %、加拿大的 %， 13 / 31 為世界平均消費(fèi)水平 美元的 1/5。從 2020 年開(kāi)始，深圳、廣州、上海、北京等城市的人均 GDP（以常住人口計(jì)算）陸續(xù)超過(guò) 10,000 美元，根據(jù)目前的發(fā)展速度，到 2020 年，人均 GDP 超過(guò) 10,000 美元的大中城市將會(huì)接近 20 個(gè)，大約覆蓋 1 億人口。在非直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。其中，安利中國(guó)旗下的紐崔萊系列膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑產(chǎn)品僅2020 年在中國(guó)銷售收入就超過(guò) 100 億元。 總體來(lái)看，從 2020 年“非典”事件之后，中國(guó)的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，今后必將成為全球重要的消費(fèi)市場(chǎng)。 2020 年 4 月 7 日，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于深化醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的意見(jiàn)》等關(guān)于新醫(yī)改的文件，新醫(yī)改方案把預(yù)防和控制疾病放在首位。在這一階段，在直銷領(lǐng)域中以安利“紐崔萊”等品牌為代表和在非直銷領(lǐng)域中以本公司“ 凱得文化公司 ”等品牌為代表的產(chǎn)品快速發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)主流。 2020 年，廣州佰健在膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷領(lǐng)域市場(chǎng)中率先引入專柜加