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國際體育演藝中心二期項目可行性研究報告-資料下載頁

2024-08-29 19:16本頁面

【導讀】五、公司擁有強大的綜合實力和行業(yè)內(nèi)領先的市場基礎.....錯誤!

  

【正文】 三 層為商業(yè)綜合體(含寫字樓),面積約 萬平方米,由兩大功能布局組成,第一功能布局包括大型超市、百貨、主題店、餐飲娛樂、健身休閑等,滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機構的商業(yè)需求;第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術館及文化創(chuàng)意培訓展示室等,滿足社區(qū)文化普及需求,打造香雪文化藝術中心。 四 樓以上為產(chǎn)權式住宅,面積約 萬平方米之間,針對演藝中心產(chǎn)業(yè)鏈中的藝術工作室、個人工作 室、藝術從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng)業(yè)之用。建立藝術產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),鼓勵創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè),建立創(chuàng)意工作室、實驗室,引導建立大學生文化創(chuàng)意實訓基地,定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓班、研修班。開展多種形式的創(chuàng)意培訓和實踐體驗,鼓勵全社會文化創(chuàng)意創(chuàng)造。凝聚國家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍,推出了 “ 音樂孵化器 ” 項目,專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項目,成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。 西地塊沿地鐵上蓋,以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧,構造沿線風情街,咖啡屋、便利店、酒吧間,通過地下連廊,穿過演藝中心一期,直達東區(qū)地塊,形成地下商業(yè)空間。 24 / 31 四、 規(guī)劃建設 規(guī)模和投資 情況 設計方案 項目首期東地塊用地面積 32,766m2, 擬規(guī)劃用地性質是綜合用地,商業(yè)兼容住宅, 建筑密度控制在 40%,建筑基底面積 13,100 m2,容積率約 ,總建筑面積 136,300 m2,項目總投資約 萬元。其中地上商業(yè) (含寫字樓 )建筑面積49,149 m2,住宅建筑面積 49,149 m2,地下建筑面積 38,000 m2(含 2250 個停車位)。 五、 運作 模式 第一方案,按管委會批準的方案,財政統(tǒng)籌,競得土地,以項目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運作,減少一期建設財政負債,構筑演藝中心可持續(xù) 經(jīng)營的造血機制。即由凱得文化公司成立項目公司作為東地塊(地塊編號 KXCQ23)投融資主體,項目公司注冊資金為 億元。采用純商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理模式。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售,快速變現(xiàn);商業(yè)部分對外出租,力爭實現(xiàn)項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。投資及經(jīng)營純收益除用于減少一期場館建設財政負債,剩余部分留在凱得文化公司用于彌補場館日常運營開支缺口。 第二方案,按管委會批準的方案,財政統(tǒng)籌,凱得文化公司參與土地投標,當超過一定的地價后,則不再參與競標,由價高者得。區(qū)政府擇時將相當于地塊出讓的資金以注資的方式 ,通過凱得公司增資于凱得文化公司,專項用于演藝中心負債的償還和彌補場館日常運營開支缺口。 25 / 31 六、 資金籌措計劃 凱得公司是開發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一,融入的資金在區(qū)財政統(tǒng)籌下,由公司專項用于開發(fā)區(qū)社會經(jīng)濟建設。凱得公司今年 11 月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金 16 億元( 2020 年 11 月 14 日已取得中國銀行間市場交易商協(xié)會《接受注冊通知書》),明年上半年還計劃發(fā)行短期融資券約 30 億元,都納入財政統(tǒng)籌管理。故在發(fā)債資金未到之前,先由財政注資或借支 億元,用于支付地價和啟動費用。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預售 款資金解決,為了降低風險也可以 引入 戰(zhàn)略合作者 ,力爭項目開發(fā)商業(yè)價值最大化 。 七、 項目報批及建設周期 2020 年 1 月管委會審議通過,同意地塊編號 KXCQ23 由凱得公司負責投資開發(fā)和商業(yè)運作,并按照國土部門的規(guī)定取得土地所有權。并由區(qū)財政安排專項資金人民幣 億元作為土地款及項目啟動費用。 2020 年 1 月土地招拍掛。 2020 年 2 月規(guī)劃方案、設計方案報管委會及有關部門審批。 2020 年 3 月前完成施工圖紙設計及規(guī)劃報建。 2020 年 4 月完成招投標(監(jiān)理、設計、施工等招標)。 2020 年 5 月奠基開工,辦理好相 關施工證。 2020 年 6 月完成三通一平(水通、電通、 路通 和場地平整)。 2020 年 8 月結構完成 70%,開始預售寫字樓及公寓,回收成本大概 億。 2020 年 12 月結構封頂,主體驗收、相關檢測,水電、設備安裝,并開始裝飾工程、配套及景觀。 2020 年 6 月竣工并交付,回收成本 約 億。 26 / 31 27 / 31 第六 章、項目的投資概算 一、土地出讓款 項目首期東地塊用地面積 32,766m2, 按地價 5500 元 / m2,容積率 計算面積,土地費用為 55686 萬 。 二、 項目前期 費 建設前期費用主要包括工程咨詢費、編制可行性研究報告費、勘察設計費、環(huán)境咨詢服務費、招標代理服務費、工程量清單編制費、施工圖審查費、審核竣工結算費等,共計約 1514 萬元, 明細如下表所示: 序號 項目及費用 建筑面積 (㎡) 單位成本 (元 /㎡) 建筑成本 (萬元) 1 建設項目前期工作咨詢費 2 編制可行性研究報告 3 勘察費 4 設計費 5 環(huán)境影響咨詢服務費 6 招投代理服務費 7 工程量清單編制費 8 施工圖審查費 9 審核竣工結算費 10 招標控制價評審費 11 建設工程交易服務費 合計 三、 建筑安裝費 建筑安裝費包括土建工程費、機電及設備安裝費、裝飾裝修工程費、總 圖工程費(場地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等) ,裝修工程成本約 36833 萬元,計算明細如下表: 28 / 31 序號 項目及費用 建筑面積 (㎡) 單位成本 (元 /㎡) 建筑成本 (萬元) 1 土建工程 2 機電設備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計 四、 項目管理費 項目管理 費約 2897 萬元,明 細如下表: 序號 項目及費用 建筑面積 (㎡) 單位成本 (元 /㎡) 建筑成本 (萬元) 1 市政設施維護費 2 行政事業(yè)性收費 3 建設管理費 4 場地準備及臨時設施費 5 工程保險費 合計 五、 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費 合計 23755 萬元,明細如下: 序號 項目及費用 建筑面積 (㎡) 單位成本 (元 /㎡) 建筑成本 (萬元) 1 管理費用 2 銷售費用 3 稅費 合計 29 / 31 六、流動資金 因本項目需要大量流動資金啟動,如生產(chǎn)車間運作及連鎖店開拓,按建設總投資的 30%以內(nèi)估算本項目的流動資金,約 4,100 萬元。 七、投資估算總表 序號 明細 金額(萬元) 1 土地出讓金 1,800 2 土建工程 4,500 3 裝修工程 2,700 4 設備及安裝 6,100 5 其他建 設費及預備費 858 6 流動資金 4,100 合計 20,058 八、資金籌措 投資所需 20,058 萬元,通過股東投入及貸款獲得。 30 / 31 第七章 、 廣州國際體育演藝中心二期項目 SWOT分析 一、 項目優(yōu)勢分析 開發(fā)區(qū)管委會政策支持,經(jīng)濟和社會發(fā)展目標一致(機會); 環(huán)境優(yōu)美,位于開發(fā)區(qū)管委會交通樞紐與黃金地段(機會); 集商業(yè)、行政辦公、文化創(chuàng)意、健身休閑、培訓于一體,可以彌補本地區(qū)中高檔商娛的空缺(機會); 周邊高檔的住宅小區(qū),滿足本地區(qū)精英 階層生活(機會); 周邊政府部門,商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套齊全(機會); 道路的修建加強了與市區(qū)的連接,會對本項目有正面的影響(機會); 市場供小于求,有強烈的市場需求(機會); 凱得文化單獨開發(fā),貫徹管委會精神可執(zhí)行力強(機會); 商業(yè)配套會隨著科學城建設及規(guī)劃而升值(機會); 二、 項目劣勢分析 價格可能較周邊其他商住小區(qū)要高(威脅); 本地區(qū)人口密度及購買力相對不高(威脅); 本地商業(yè)品牌簡單,檔次不高(威脅); 距傳統(tǒng)消費中心區(qū)有 20 公里,城市次 2 中心尚未形成( 威脅); 市場不成熟,培育期較長(威脅); 土地用途定性可能影響價格決策(威脅)。 31 / 31 第八章 、 研究結論 演藝中心二期項目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓以及商業(yè)服務、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質項目。開發(fā)經(jīng)營前期,除了可以將住宅、寫字樓全部銷售,進行快速資金回籠外,未來商業(yè)經(jīng)營也具備很好的投資回報。 總體而言,通過二期項目的開發(fā)并在商業(yè)化的運作下反哺一期場館的經(jīng)營資金不足,降低開發(fā)區(qū)財政負擔,為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè) ,打造香雪文化藝術中心起到助推作用。
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