【正文】 ***************** *************市分行 “*****************”********項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告************行二0一0年十月調(diào)查評(píng)估成員名單層次項(xiàng)目名稱單位及職務(wù)分工姓名職稱簽名市分行第一主責(zé)任人　第二主責(zé)任人　部門負(fù)責(zé)人　經(jīng)辦人　經(jīng)營(yíng)行　　　　　　　　目 錄第一章 概要 ……………………………………………………第二章 借款人評(píng)價(jià) ……………………………………………第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)………………………………………第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 ……………………………………………第五章 項(xiàng)目投資估算與籌資評(píng)價(jià)………………………………第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)………………………………………第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析與銀行效益………………………………第八章 評(píng)估結(jié)論…………………………………………………附表1：評(píng)估主要結(jié)論報(bào)告表附表2：項(xiàng)目總投資估算表附表3：項(xiàng)目總投資來(lái)源及支出預(yù)測(cè)表附表4：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)預(yù)測(cè)表附表5：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表附表6：敏感性和盈虧平衡分析表第一章 概 要*****************有限公司因開發(fā)“*****************”住宅小區(qū)二期項(xiàng)目向我行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款5000萬(wàn)元。經(jīng)市分行研究同意組成評(píng)估小組，對(duì)借款人和擬開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件、投資估算與資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)效益、償還能力、市場(chǎng)環(huán)境及各種不確定因素進(jìn)行較為全面的分析論證，具體情況摘錄如下：一、評(píng)估原則本評(píng)估小組在調(diào)查和評(píng)價(jià)過(guò)程中，以獨(dú)立的立場(chǎng)，客觀、公正地開展工作，實(shí)事求是地對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)定和評(píng)價(jià)。本評(píng)估報(bào)告是在評(píng)估成員充分討論的基礎(chǔ)上形成的，充分發(fā)揮了每個(gè)人的知識(shí)專長(zhǎng)，集體協(xié)商解決評(píng)估過(guò)程中遇到的問題。二、評(píng)估依據(jù)評(píng)估成員嚴(yán)格按照《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》和《*****************房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估暫行辦法》的有關(guān)要求，認(rèn)真評(píng)價(jià)項(xiàng)目。三、盡職評(píng)價(jià)本評(píng)估小組向借款人詳細(xì)了解了借款人及關(guān)聯(lián)公司的經(jīng)營(yíng)情況、貸款項(xiàng)目及在建項(xiàng)目、儲(chǔ)備項(xiàng)目的運(yùn)作情況；實(shí)地調(diào)查了**********競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的銷售情況；查閱了**********經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況資料；核對(duì)了該項(xiàng)目重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的原始憑證；測(cè)算了項(xiàng)目總投資并仔細(xì)審核了項(xiàng)目所有建設(shè)手續(xù)合法性文件；逐項(xiàng)認(rèn)定了項(xiàng)目自有資金來(lái)源的真實(shí)性和項(xiàng)目資金投入情況的憑證；較為規(guī)范準(zhǔn)確地選用了項(xiàng)目投資測(cè)算方法、財(cái)務(wù)分析方法和還本付息測(cè)算方法。在調(diào)查期間扎實(shí)工作，盡職盡責(zé)。四、評(píng)估情況（一）借款人承貸資格合規(guī)合法，資信狀況較好。*****************有限公司經(jīng)**市工商局登記注冊(cè)，注冊(cè)資本****萬(wàn)元。公司設(shè)立符合《公司法》規(guī)定，各項(xiàng)證照手續(xù)齊備有效，具備承貸資格。公司基本賬戶開立在**8行，在我行開設(shè)了一般結(jié)算****賬戶。該公司信用等級(jí)評(píng)定為AA，2008年貸款8000萬(wàn)元支持了“*****************”一期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，經(jīng)查詢?nèi)诵行刨J登記咨詢系統(tǒng)，未發(fā)現(xiàn)該公司在它行有不良信用記錄。（二）項(xiàng)目“四證”已辦妥，建設(shè)手續(xù)合規(guī)合法，進(jìn)展順利。本項(xiàng)目土地通過(guò)關(guān)聯(lián)公司有條件的搬遷、改變土地使用性質(zhì)、交納土地出讓金，與一期項(xiàng)目建設(shè)用地同時(shí)取得，項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃。目前項(xiàng)目《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》均已辦妥，項(xiàng)目一期計(jì)劃2010年10月底交房，二期部分樓棟已開工建設(shè)，項(xiàng)目進(jìn)展順利。（三）項(xiàng)目資本金來(lái)源充足。二期項(xiàng)目總投資**********萬(wàn)元，其中資本金**********萬(wàn)元，占比 %。截止2010年8月末，項(xiàng)目已投入資本金**********萬(wàn)元，其中:土地投入**********萬(wàn)元、前期工程費(fèi)用投入**********萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)用投入*****萬(wàn)元、其他費(fèi)用投入**********萬(wàn)元，資本金缺口尚有**********萬(wàn)元。從資本金來(lái)源渠道分析，預(yù)計(jì)后續(xù)可投入的項(xiàng)目自有資金為**********萬(wàn)元，大于估算的項(xiàng)目資本金缺口，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資本金到位沒有障礙。（四）項(xiàng)目預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)效益較好，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，能帶來(lái)良好的銀行綜合效益。二期項(xiàng)目由 棟高層建筑組成，規(guī)劃用地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，為整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中的 棟，建筑外立面將繼續(xù)沿襲一期的徽派建筑風(fēng)格，住宅套數(shù) 戶。可實(shí)現(xiàn)銷售收**********萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額**********萬(wàn)元，凈利潤(rùn)**********萬(wàn)元，總投資凈利潤(rùn)率為 %；按 %的季折現(xiàn)率計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，年內(nèi)部收益率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年。發(fā)放該項(xiàng)目貸款能為我行帶來(lái)直接利息收入 萬(wàn)元，還能派生按揭利息收入和帶來(lái)良好的間接效益。（五）項(xiàng)目貸款抵押足值，第二還款來(lái)源有保障。借款人同意根據(jù)我行貸款發(fā)放情況提供足值抵押物進(jìn)行抵押擔(dān)保，抵押物為二期項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)和公司儲(chǔ)備土地使用權(quán)及該項(xiàng)目在建工程，經(jīng)評(píng)估估算，抵押物價(jià)值共計(jì)**********萬(wàn)元，貸款抵押率為 %，小于50%，符合我行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理規(guī)定，第二還款來(lái)源足值，有保障。五、評(píng)估結(jié)論 在滿足以下限制性條款的前提下，建議對(duì)*****************有限公司“*****************”住宅小區(qū)二期項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款人民幣5000萬(wàn)元，貸款期限2年，貸款利率 ‰，貸款方式為抵押貸款。 限制性條款：項(xiàng)目資本金必須先于我行貸款投放使用。落實(shí)合規(guī)、合法、有效、足值的項(xiàng)目貸款抵押擔(dān)保手續(xù)。借款人必須償清 行一期項(xiàng)目全部貸款本息。借款人必須承諾項(xiàng)目建設(shè)資金進(jìn)入我行專戶核算，封閉運(yùn)行，接受我行全面的財(cái)務(wù)和資金支付監(jiān)管，在本項(xiàng)目貸款本息未還清前不撤資、不分紅；項(xiàng)目銷售收入全部歸集到我行，在滿足必須的工程建設(shè)需要后，優(yōu)先并全額用于償還我行貸款本息，不挪作他用。第二章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況*****************有限公司（以下簡(jiǎn)稱**********）成立于 年 月 日，注冊(cè)地址**********，公司法人代表 ，是一家具有 級(jí)資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，公司現(xiàn)有注冊(cè)資本 萬(wàn)元，實(shí)收資本 萬(wàn)元。 主要股東為：**********出資 萬(wàn)元占股 ％，自然人 出資 萬(wàn)元占股 ％。股東出資變更情況如下：2007年3月由**********全額出資發(fā)起設(shè)立，注冊(cè)資本 ***萬(wàn)元，其中貨幣出資*** 萬(wàn)元，土地出資*** 萬(wàn)元；2007年10月第一次增資擴(kuò)股，增加注冊(cè)資本 萬(wàn)元，其中貨幣出資 萬(wàn)元，土地出資 萬(wàn)元；2008年2月第二次增資擴(kuò)股，增加注冊(cè)資本 萬(wàn)元，全部為貨幣出資。2009年10月，**********將**********的5%股權(quán)作價(jià)400萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給自然人*************。該公司有年檢合格的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《稅務(wù)登記證》、《貸款卡》、《三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》，承貸主體資格合法。*****************有限公司現(xiàn)有員工36人，80％以上員工具有大專以上學(xué)歷，其中具有中、高級(jí)職稱者12人。公司下設(shè)工程部、預(yù)算部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、綜合管理部等職能部門。二、管理層素質(zhì)*****************有限公司管理層由法人代表(董事長(zhǎng))*************、總經(jīng)理*************、總經(jīng)理助理*************等人組成，管理層成員平均年齡41歲，從事房地產(chǎn)投資管理工作多年，具備組織建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目的能力。本項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人由總經(jīng)理*************、總經(jīng)理助理*************、工程部部長(zhǎng)*************、預(yù)算部劉志紅等人組成。法人代表、董事長(zhǎng)*************，男，40歲，大專文化。*************1998年承包*************藥材公司第二批發(fā)部開始自主創(chuàng)業(yè)，2000年組建成立********************工貿(mào)有限公司并任公司董事長(zhǎng)，2003年－2005年公司先后收購(gòu)和重組**********林化廠、**********電機(jī)廠、**********康華制藥廠和*************藥業(yè)公司，分別組建成立湖南華誠(chéng)制藥有限公司、**********電機(jī)廠有限公司、湖南科威制藥有限公司、*************藥業(yè)有限公司，2004年組建**********并擔(dān)任法人代表、董事長(zhǎng)和總裁，2007年組建*****************有限公司。*************具有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和較強(qiáng)的管理能力，管理經(jīng)驗(yàn)不少于12年，未發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，是**********第十四屆人大代表。總經(jīng)理*************，男， 歲