【正文】 ***************** *************市分行 “*****************”********項目貸款評估報告************行二0一0年十月調(diào)查評估成員名單層次項目名稱單位及職務(wù)分工姓名職稱簽名市分行第一主責任人　第二主責任人　部門負責人　經(jīng)辦人　經(jīng)營行　　　　　　　　目 錄第一章 概要 ……………………………………………………第二章 借款人評價 ……………………………………………第三章 項目建設(shè)條件評價………………………………………第四章 項目市場評估 ……………………………………………第五章 項目投資估算與籌資評價………………………………第六章 項目財務(wù)分析評價………………………………………第七章 貸款風險分析與銀行效益………………………………第八章 評估結(jié)論…………………………………………………附表1：評估主要結(jié)論報告表附表2：項目總投資估算表附表3：項目總投資來源及支出預(yù)測表附表4：項目損益及利潤預(yù)測表附表5：項目財務(wù)現(xiàn)金流量預(yù)測表附表6：敏感性和盈虧平衡分析表第一章 概 要*****************有限公司因開發(fā)“*****************”住宅小區(qū)二期項目向我行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款5000萬元。經(jīng)市分行研究同意組成評估小組，對借款人和擬開發(fā)項目的建設(shè)條件、投資估算與資金來源、經(jīng)濟效益、償還能力、市場環(huán)境及各種不確定因素進行較為全面的分析論證，具體情況摘錄如下：一、評估原則本評估小組在調(diào)查和評價過程中，以獨立的立場，客觀、公正地開展工作，實事求是地對相關(guān)事項進行認定和評價。本評估報告是在評估成員充分討論的基礎(chǔ)上形成的，充分發(fā)揮了每個人的知識專長，集體協(xié)商解決評估過程中遇到的問題。二、評估依據(jù)評估成員嚴格按照《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》和《*****************房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估暫行辦法》的有關(guān)要求，認真評價項目。三、盡職評價本評估小組向借款人詳細了解了借款人及關(guān)聯(lián)公司的經(jīng)營情況、貸款項目及在建項目、儲備項目的運作情況；實地調(diào)查了**********競爭性項目的銷售情況；查閱了**********經(jīng)濟發(fā)展情況資料；核對了該項目重要財務(wù)數(shù)據(jù)的原始憑證；測算了項目總投資并仔細審核了項目所有建設(shè)手續(xù)合法性文件；逐項認定了項目自有資金來源的真實性和項目資金投入情況的憑證；較為規(guī)范準確地選用了項目投資測算方法、財務(wù)分析方法和還本付息測算方法。在調(diào)查期間扎實工作，盡職盡責。四、評估情況（一）借款人承貸資格合規(guī)合法，資信狀況較好。*****************有限公司經(jīng)**市工商局登記注冊，注冊資本****萬元。公司設(shè)立符合《公司法》規(guī)定，各項證照手續(xù)齊備有效，具備承貸資格。公司基本賬戶開立在**8行，在我行開設(shè)了一般結(jié)算****賬戶。該公司信用等級評定為AA，2008年貸款8000萬元支持了“*****************”一期項目開發(fā)建設(shè)，經(jīng)查詢?nèi)诵行刨J登記咨詢系統(tǒng)，未發(fā)現(xiàn)該公司在它行有不良信用記錄。（二）項目“四證”已辦妥，建設(shè)手續(xù)合規(guī)合法，進展順利。本項目土地通過關(guān)聯(lián)公司有條件的搬遷、改變土地使用性質(zhì)、交納土地出讓金，與一期項目建設(shè)用地同時取得，項目建設(shè)符合城市規(guī)劃。目前項目《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》均已辦妥，項目一期計劃2010年10月底交房，二期部分樓棟已開工建設(shè)，項目進展順利。（三）項目資本金來源充足。二期項目總投資**********萬元，其中資本金**********萬元，占比 %。截止2010年8月末，項目已投入資本金**********萬元，其中:土地投入**********萬元、前期工程費用投入**********萬元、建筑安裝工程費用投入*****萬元、其他費用投入**********萬元，資本金缺口尚有**********萬元。從資本金來源渠道分析，預(yù)計后續(xù)可投入的項目自有資金為**********萬元，大于估算的項目資本金缺口，預(yù)計本項目資本金到位沒有障礙。（四）項目預(yù)測財務(wù)效益較好，財務(wù)抗風險能力較強，能帶來良好的銀行綜合效益。二期項目由 棟高層建筑組成，規(guī)劃用地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，為整個項目規(guī)劃中的 棟，建筑外立面將繼續(xù)沿襲一期的徽派建筑風格，住宅套數(shù) 戶?？蓪崿F(xiàn)銷售收**********萬元，實現(xiàn)利潤總額**********萬元，凈利潤**********萬元，總投資凈利潤率為 %；按 %的季折現(xiàn)率計算，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 %，靜態(tài)投資回收期為 年，動態(tài)投資回收期為 年。發(fā)放該項目貸款能為我行帶來直接利息收入 萬元，還能派生按揭利息收入和帶來良好的間接效益。（五）項目貸款抵押足值，第二還款來源有保障。借款人同意根據(jù)我行貸款發(fā)放情況提供足值抵押物進行抵押擔保，抵押物為二期項目建設(shè)用地使用權(quán)和公司儲備土地使用權(quán)及該項目在建工程，經(jīng)評估估算，抵押物價值共計**********萬元，貸款抵押率為 %，小于50%，符合我行信貸業(yè)務(wù)擔保管理規(guī)定，第二還款來源足值，有保障。五、評估結(jié)論 在滿足以下限制性條款的前提下，建議對*****************有限公司“*****************”住宅小區(qū)二期項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款人民幣5000萬元，貸款期限2年，貸款利率 ‰，貸款方式為抵押貸款。 限制性條款：項目資本金必須先于我行貸款投放使用。落實合規(guī)、合法、有效、足值的項目貸款抵押擔保手續(xù)。借款人必須償清 行一期項目全部貸款本息。借款人必須承諾項目建設(shè)資金進入我行專戶核算，封閉運行，接受我行全面的財務(wù)和資金支付監(jiān)管，在本項目貸款本息未還清前不撤資、不分紅；項目銷售收入全部歸集到我行，在滿足必須的工程建設(shè)需要后，優(yōu)先并全額用于償還我行貸款本息，不挪作他用。第二章 借款人評價一、借款人概況*****************有限公司（以下簡稱**********）成立于 年 月 日，注冊地址**********，公司法人代表 ，是一家具有 級資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，公司現(xiàn)有注冊資本 萬元，實收資本 萬元。 主要股東為：**********出資 萬元占股 ％，自然人 出資 萬元占股 ％。股東出資變更情況如下：2007年3月由**********全額出資發(fā)起設(shè)立，注冊資本 ***萬元，其中貨幣出資*** 萬元，土地出資*** 萬元；2007年10月第一次增資擴股，增加注冊資本 萬元，其中貨幣出資 萬元，土地出資 萬元；2008年2月第二次增資擴股，增加注冊資本 萬元，全部為貨幣出資。2009年10月，**********將**********的5%股權(quán)作價400萬元轉(zhuǎn)讓給自然人*************。該公司有年檢合格的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構(gòu)代碼證》、《稅務(wù)登記證》、《貸款卡》、《三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》，承貸主體資格合法。*****************有限公司現(xiàn)有員工36人，80％以上員工具有大專以上學(xué)歷，其中具有中、高級職稱者12人。公司下設(shè)工程部、預(yù)算部、營銷部、財務(wù)部、綜合管理部等職能部門。二、管理層素質(zhì)*****************有限公司管理層由法人代表(董事長)*************、總經(jīng)理*************、總經(jīng)理助理*************等人組成，管理層成員平均年齡41歲，從事房地產(chǎn)投資管理工作多年，具備組織建設(shè)和經(jīng)營管理本項目的能力。本項目主要負責人由總經(jīng)理*************、總經(jīng)理助理*************、工程部部長*************、預(yù)算部劉志紅等人組成。法人代表、董事長*************，男，40歲，大專文化。*************1998年承包*************藥材公司第二批發(fā)部開始自主創(chuàng)業(yè)，2000年組建成立********************工貿(mào)有限公司并任公司董事長，2003年－2005年公司先后收購和重組**********林化廠、**********電機廠、**********康華制藥廠和*************藥業(yè)公司，分別組建成立湖南華誠制藥有限公司、**********電機廠有限公司、湖南科威制藥有限公司、*************藥業(yè)有限公司，2004年組建**********并擔任法人代表、董事長和總裁，2007年組建*****************有限公司。*************具有很強的經(jīng)營意識和較強的管理能力，管理經(jīng)驗不少于12年，未發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，是**********第十四屆人大代表?？偨?jīng)理*************，男， 歲